Tribunal Judiciaire · Expropriations — 26 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ

le VINGT SIX AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

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N° RG 23/00008 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDT7


OPERATION : Expropriation - Création de la [Adresse 32] à [Adresse 24])

Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,


ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 5], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH -EGLIE-RICHTERS & ASSOCIÉS (SENSEI AVOCATS), avocat au barreau de PARIS.

ET

S.C.I. PELICAN 2002, société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 12].

PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉE ET DÉFENDERESSE 
N’ayant pas constitué avocat.


DÉBATS
À l’audience du 14 mars 2024 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :
Monsieur [Y] [M], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI PELICAN 2002 était propriétaire de la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 14] sise [Adresse 2].

Dans le cadre de l’opération d’aménagement de la [Adresse 32], sur le périmètre de laquelle le conseil communautaire de Grand Paris Seine & Oise a créé une zone d’aménagement différé (ZAD) par délibération en date du 28 septembre 2017 publiée le 5 octobre 2017, et déclarée d'utilité publique au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après l’EPFIF) par arrêté préfectoral du 7 janvier 2021, l’EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

Le programme de la [Adresse 31] prévoit la réalisation de trois phases successives d’un programme global d’environ 38.000 m² de surface plancher, comprenant 37.000 m² de surface à vocation d’habitat, 400 m² de surface d’équipements publics et 500 m² de surfaces de commerces.

Par arrêté en date du 1er février 2022, le préfet des Yvelines a déclaré cessibles au profit de l’EPFIF les parcelles nécessaires à cet aménagement.

Par ordonnance en date du 18 février 2022, le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles a prononcé le transfert de propriété au profit de l’EPFIF de la parcelle cadastrée [Cadastre 14].

L’EPFIF a notifié à la SCI PELICAN 2002 son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 octobre 2022.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 26 janvier 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à la SCI PELICAN 2002.

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 24 novembre 2023.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 16 février 2024.

Le transport sur les lieux est intervenu le 29 février 2024 en présence des parties et du commissaire du gouvernement. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.


Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 26 janvier 2023, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à la SCI PELICAN 2002 comme suit :
3.800 euros au titre de l’indemnité principale ; 760 euros au titre de l’indemnité de remploi.
La SCI PELICAN 2002 n’a pas constitué avocat et n’a pu faire valoir aucune demande.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 16 février 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 4.560 euros décomposée comme suit :
3.800 euros au titre de l’indemnité principale ; 760 euros au titre de l’indemnité de remploi.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, prorogé au 26 avril 2024 pour contraintes de service, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN

A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-4 a) du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, l’arrêté instituant la ZAD sur le secteur de la [Adresse 32] a été publié le 5 octobre 2017. 

En conséquence, la date de référence est donc le 5 octobre 2017, elle n’est pas contestée par l’expropriant et le commissaire du gouvernement. 

À cette date, l’emprise était située en zone AUF du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 23], approuvé le 17 mars 2014.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 18 février 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 190 m2. 

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien 

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation. 

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

Sur l’environnement

La parcelle est située à 45 minutes en voiture de [Localité 29], à 01 heure en voiture de PARIS et à 20 minutes à pied de la gare d’[Localité 18].
Elle est sise en zone AU (terrain d’agrément) et en centre-ville.


Sur la visite de la parcelle [Cadastre 14]

La parcelle est clôturée, dotée d’un terrain en friche.
La moitié d’un hangar - fondation en briques avec murs et toit en tôle - est bâtie dessus.
Le terrain est enclavé.

Mention de Maître Jonathan AZOGUI, conseil de l’autorité expropriante :
Je m’interroge sur l’enclavement.

Mention de Monsieur [Y] [M], commissaire du gouvernement :
Je considère le terrrain comme enclavé.
Nous avons deux propriétaires différents pour les parcelles et un problème de passage.
Il n’y a pas de servitude au droit de passage.


II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. 

Cette méthode sera donc appliquée au présent litige. 

Sur l’évaluation de l’indemnité principale
L’EPFIF présente les termes de comparaison suivants :


1- Acte d’adhésion du 24 novembre 2022 – Parcelles D n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises [Adresse 21] à [Localité 23]
Prix au m² : 20 euros/m²

2 – Vente du 16 juin 2022 – Parcelles n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] sises [Adresse 26] à [Adresse 22] 
Prix au m² : 20 euros/m²



3- Vente du 16 juin 2022 – Parcelles D n°[Cadastre 9] sise [Adresse 27] 
Prix au m² : 20 euros/m²

4- Vente du 17 décembre 2019 – Parcelles D n° [Cadastre 3] sise [Adresse 21] à [Localité 23]
Prix au m² : 19 euros/m²

5- Vente du 28 février 2013 – Parcelle E n°[Cadastre 4] sise [Adresse 20] à [Adresse 22]
Prix au m² : 19 euros/m²

6- Vente du 29 décembre 2012 – Parcelle D n°[Cadastre 8] sise [Adresse 21] à [Localité 23]
Prix au m² : 20 euros/m²

L’EPFIF qualifie la parcelle de terrain d’agrément et propose de retenir la valeur la plus récente pour des biens de même configuration et situés à proximité immédiate, soit un prix de 20 euros/m², soit une indemnité principale de 20 euros/m² x 190 m² = 3.800 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’EPFIF expose que le terrain est un terrain d’agrément situé en zone AU et qu’il doit être évalué au regard de termes de comparaison de même configuration matérielle et juridique à la date de référence. Il relève que les expropriés n’ayant pas constitué avocat, il doit être fait application des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SCI PELICAN 2002 n’ayant pas constitué avocat, elle n’a pu formuler aucune prétention ni apporter aucun élément en contradiction. 

Le commissaire du gouvernement indique qu’il a réalisé une étude de marché sur le secteur de [Localité 23], de communes limitrophes ou proches relatives à des cessions récentes de biens présentant des caractéristiques similaires. Il présente les comparables suivants :

1- Cession 2020P04864 à [Localité 16] 
Zonage : 1AUDa
Surface : 218 m²
Prix de vente HT : 15.000 euros
Prix au m² : 68,81 euros

2- Cession 2020P05361 à [Localité 15] [Adresse 19][Localité 25] 
Zonage : 1AUDa
Surface : 441 m²
Prix de vente HT : 32.280 euros
Prix au m² : 80 euros

3- Cession 2020P04878 à [Localité 16] 
Zonage : 1AUDa
Surface : 148 m²
Prix de vente HT : 7.800 euros
Prix au m² : 52,70 euros





4- Cession 2020P05138 à [Localité 17]
Zonage : 1AUDa
Surface : 213 m²
Prix de vente HT : 12.960 euros
Prix au m² : 60,58 euros

5- Cession 2017P07621 à [Localité 28] – [Adresse 33]
Zonage : 1AU
Surface : 2.534 m²
Prix de vente HT : 152.612 euros
Prix au m² : 60,23 euros

6- Cession 2018P07244 à [Localité 28] – [Adresse 33]
Zonage : 1AU
Surface : 2.575 m²
Prix de vente HT : 193.125 euros
Prix au m² : 75 euros

7- Cession 2018P08707 à [Localité 28] – [Adresse 33]
Zonage : 1AU
Surface : 10.962 m²
Prix de vente HT : 678.527 euros
Prix au m² : 61,90 euros

8- Cession 2023P05624 à [Localité 23] [Adresse 21]
Zonage : 1AUAb4
Surface : 1.289 m²
Prix de vente HT : 24.491 euros
Prix au m² : 19 euros

9- Cession 2022P23690 à [Localité 23] [Adresse 21]
Zonage : 1AUAb4
Surface : 200 m²
Prix de vente HT : 4.000 euros
Prix au m² : 20 euros

10- Cession 2019P05785 à [Localité 23] Le [Localité 30]
Zonage : 1AUF
Surface : 345 m²
Prix de vente HT : 6.555 euros
Prix au m² : 19 euros

11- Cession 2018P05344 à [Localité 23] Le [Localité 30]
Zonage : 1AUF
Surface : 468 m²
Prix de vente HT : 8.822 euros
Prix au m² : 19 euros

12- Cession 2022P23714 à [Localité 23] Le [Localité 30]
Zonage : 1AUAb4
Surface : 1.449 m²
Prix de vente HT : 28.980 euros
Prix au m² : 20 euros

Le commissaire du gouvernement observe que l’EPFIF serait propriétaire et/ou aurait obtenu des actes d’adhésions portant sur 29.661 m² des 41.337 m² à acquérir, soit 71,75 %, qu’elle concernerait plus de la moitié des propriétaires et que les accords ou acquisitions se sont faits majoritairement sur la base de 20 euros/m². 

Il en déduit que l’article L.322-8 du code de l’expropriation doit s’appliquer et retient une valeur de 20 euros/m².

La partie expropriante et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :
- pour l’EPFIF : 20 euros/m²
- pour le commissaire du gouvernement : 20 euros/m².

En l’espèce, il ressort des termes de comparaisons proposés par l’EPFIF et par le commissaire du gouvernement qu’ils concernent tous des parcelles de terrains nus situées en zone AU.

Or, si le cadastre ne fait pas apparaître de bâtiment sur la parcelle, il ressort des constats réalisés lors du transport que le terrain supporte la construction d’un hangar dont les fondations sont en brique et les murs et la toiture sont en tôle.

Néanmoins, la SCI PELICAN 2002 n’ayant pas constitué avocat, il est constant qu’aux termes de l'article R. 311-22, alinéa 1er, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant (arrêt de la Cour de cassation en date du 15 février 2024 pourvoi n°22-16.462).

Par conséquent, le prix au mètre carré sera fixé à 20 euros/m2, conformément aux demandes de l’expropriant, soit une indemnité principale de 190 m² x 20 euros = 3.800 euros. 
 
B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à 20 % jusqu'à 5.000 euros = 3.800 x 20%
soit un total de 760 euros.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d'acquisition dû par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France concernant la parcelle appartenant à la SCI PELICAN 2002 cadastrée section [Cadastre 14] sise [Adresse 1]), à la somme totale de 4.560 euros décomposée comme suit :

- Indemnité principale : 3.800 euros
- Indemnité de reemploi : 760 euros

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 26 Avril 2024.

Le GreffierLe Juge de l’expropriation
Sarah TAKENINTMélanie MILLOCHAU