Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 2 mai 2024

IcRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00104 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT4C
NAC : 72A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 02 Mai 2024






















DEMANDERESSE


S.C.I. ADV
immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 479 500 522
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


S.A.R.L. HAMMAM SARAH
immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 507 475 200
[Adresse 2]
[Localité 3]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 04 Avril 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 02 Mai 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 




Copie exécutoire à Maître SANDBERG délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :







EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, la SCI ADV a fait assigner la SARL HAMMAM SARAH par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : 
DECLARER la demande de la SCI ADV recevable et bien fondée. CONSTATER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux au 31 novembre 2023. ORDONNER l'expulsion de la société LE HAMMAM SARAH et de tous occupants de son chef du local commercial qu'elle occupe situé [Adresse 2] et ce au besoin avec l'appui de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier ; CONDAMNER la société LE HAMMAM SARAH au paiement de la somme de 100.835,35 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés ; FIXER à 4.850 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société LE HAMMAM SARAH jusqu'à délaissement effectif des lieux ; CONDAMNER la société LE HAMMAM SARAH à payer à la SCI ADV par provision, la somme de 14.550 euros, à valoir sur les indemnités d'occupation (à parfaire) ; CONDAMNER la société LE HAMMAM SARAH à payer à la SCI ADV la somme de 3.800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société LE HAMMAM SARAH aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 4 avril 2024, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude la SARL HAMMAM SARAH n’était présente ni représentée.

Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 18 avril 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de résiliation du bail et ses suites 

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, La SCI ADV démontre avoir fait délivrer à La SARL HAMMAM SARAH un commandement de payer les loyers, pour un montant de 20 266,07 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2023, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail. 
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en effet une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal.

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
La SARL HAMMAM SARAH n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. 

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 29 juillet 2023.

En effet, il convient d’écarter la demande tendant à constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux au 31 novembre 2023, car contrairement à ce qu’indique la partie demanderesse dans ses écritures, le commandement adressé à la SARL HAMMAM SARAH ne date pas du 31 octobre 2023, mais du 29 juin 2023, et le montant de l’arriéré locatif n’est pas celui de 109. 747,19 euros mais de 20 266,07 euros.

Sur l'expulsion du locataire

Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». 
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 29 juillet 2023, date de résiliation du bail commercial.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La SARL HAMMAM SARAH des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion. 

Sur la demande de provision 

Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. ». 

Selon le commandement de payer en date du 29 juin 2023, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 20 266,07 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté au mois de juin 2023. A cette somme, il convient d’ajouter le mois de juillet 2023. 

En effet, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 juillet 2023, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation. 

En conséquence, La SARL HAMMAM SARAH sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 29 juillet 2023, soit la somme de 24 803, 16 €. (20 266,07 + 4537,09)

Sur l’indemnité d'occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation forfaitaire égale à la somme du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive et susceptible d’appréciation par le Juge du fond. Celle-ci sera par conséquent rejetée. 

Dès lors, La SARL HAMMAM SARAH sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 29 juillet 2023, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 4850,00 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. 

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner La SARL HAMMAM SARAH à payer à La SCI ADV une somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 juin 2023.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant La SCI ADV et La SARL HAMMAM SARAH par acquisition de la clause résolutoire en date du 29 juillet 2023 ; 

DISONS qu’à compter du 29 juillet 2023, La SARL HAMMAM SARAH est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à usage commercial situés au [Adresse 2], à [Localité 3] ;
 
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion La SARL HAMMAM SARAH des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS La SARL HAMMAM SARAH à payer à La SCI ADV la somme de 24 803, 16 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 29 juillet 2023 ; 

FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 4850,00 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 29 juillet 2023, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ; 

CONDAMNONS La SARL HAMMAM SARAH à payer à la SCI ADV la somme 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS La SARL HAMMAM SARAH aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 juin 2023 ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE