Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/00352 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVP7

Minute : 24/159







S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8] SISE [Adresse 2]
Représentant : Me [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

 

C/


Monsieur [N] [G] [K] [I]
Madame [V] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8] SISE [Adresse 2],
Représenté par son administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES, 
[Adresse 3] 
[Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003208 du 10/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
Représentée par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [G] [K] [I], 
demeurant [Adresse 5] 
[Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [Z], 
demeurant [Adresse 5] 
[Adresse 5]

comparante en personne



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] sont propriétaires d'un appartement correspondant aux lots 835 et 620 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 02 novembre 2011, renouvelée en dernier lieu par ordonnance du 17 octobre 2023, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, a été nommée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2023 non réclamée, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située à [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son administrateur provisoire, adressé à Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] une mise en demeure de payer la somme de 6757,84 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
8707,56 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 décembre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 date la date de la mise en demeure, et de l’assignation sur le surplus,14 euros, 17 euros et 15 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesordonner l’exécution provisoire.
À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement en son principe, mais opposé à la demande quant à son montant, la dette devant être payée en 24 mois. 

Il expose que Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l'audience, Madame [V] [Z] demande une condamnation séparée et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.
Elle indique que compte tenu du divorce du couple et des mentions de l’ordonnance de non-conciliation, alors que Monsieur [B] vit dans le logement, elle estime que la condamnation doit être séparée. Elle souligne que Monsieur [I] ne paye plus les charges depuis qu’il est seul dans le logement. Elle a trois enfants à charge.

Monsieur [N] [G] [K] [I], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par décision de l’administrateur provisoire, qui exerce les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les conditions de l'article 29-1 du la loi du 10 juillet 1965 rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des décisions de l’administrateur provisoire des 14 juin 2022 et 31 janvier 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. 

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement de 6,15 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.


S’il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, Madame [V] [Z] communique le jugement de divorce rendu le 6 mars 2023 et l’ordonnance de non-conciliation du 13 janvier 2020, qui mettent en évidence que le bien ne constitue pas le domicile conjugal, qui était situé à [Localité 7], et que Monsieur [I] occupe seul le logement.

Il s’ensuit que les charges de copropriété afférentes à un bien immobilier qui ne constituait pas le domicile conjugal ne peuvent être considérées comme des dettes ménagères et la solidarité entre les propriétaires ne peut être retenue pour le règlement des charges de copropriété, sur le fondement de l'article 220 du code civil.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.

La condamnation prononcée sera donc conjointe, ce qui signifie qu’elle se divisera de plein droit entre les créanciers conformément à l’article 1309 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8701,41 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023, sur la somme de 6757,84 euros, du 20 décembre 2023, date de l'assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 6,15 euros, 14 euros, 17 euros et 15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 30 janvier 2023 facturée 15 euros, outre les frais de timbre de 6,15 euros. L’envoi de la mise en demeure apparait nécessaire et il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir également les frais exposés afin d'obtenir le justificatif de propriété et l'état hypothécaire pour 14 euros et 17 euros dont il est justifié.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [V] [Z] demande le bénéfice de délais de paiement. Elle justifie de sa situation et est en mesure de payer la part de sa dette dans les délais fixés par la loi.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette il convient dès lors d'accorder à Madame [V] [Z] des délais afin de s'acquitter de sa dette selon les modalités fixées au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] aux dépens de l'instance.
 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 
 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située à [Adresse 2] la somme de 8707,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 décembre 2023, 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 6757,84 euros, du 20 décembre 2023 date de l’assignation, sur le surplus,
 
CONDAMNE Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située à [Adresse 2] la somme de 52,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située à [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [V] [Z] à s’acquitter de sa dette en vingt-deux fois, en procédant à vingt-et-un versements de 200 euros et un vingt-deuxième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, 

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] [K] [I] et Madame [V] [Z] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT