Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02007 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK2V

Minute : 24/410







S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [W] [C]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. SEQENS, 
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7] 
[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [W] [C], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 5]

Comparant en personne



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2016, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [J] [E] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 495,68 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par lettre du 6 février 2023 reçue le 10 février 2023, Madame [J] [E] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1822,98 euros en principal, au titre des loyers impayés au 25 avril 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 août reçue le 23 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [W] [C] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 6 juillet 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 4058,28 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 2 novembre 2023.

À l'audience du 7 mars 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7627,96 euros arrêtée au 26 février 2024, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle soutient que Monsieur [W] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’aucun règlement n’a été fait en 2023 et que le versement intégral du loyer n’est pas repris.

À l'audience, Monsieur [W] [C] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique percevoir 1265 euros et avoir repris une activité professionnelle le 28 février. Il justifie qu’un rappel d’aide personnalisé au logement va être versé au bailler le 25 mars 2024 pour 1933,19 euros et précise que sa famille va l’aider à rembourser la dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 7 mars 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 5 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2016 à compter du 6 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [W] [C], justifie de sa situation personnelle et financière est et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, si au regard du montant de la dette, la proposition permet le remboursement dans les délais prévus par loi, force est de constater que Monsieur [W] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. 

En effet seuls deux règlements ont été effectués depuis l’origine de la dette, l’un de 666,48 euros le 13 mai 2023 et l’autre de 500 euros le 14 février 2024, inférieur à l’échéance courante, le deuxième chèque de 500 euros du 16 février 2024 étant revenu impayé.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [W] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 5 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 février 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 201,10 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 7426,86 euros, au titre des sommes dues au 26 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2023 sur la somme de 656,50 euros, de l’assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 2700,68 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2016 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [W] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 6 juillet 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [W] [C] à compter du 6 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 7426,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 février 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 sur la somme de 656,50 euros, de l'assignation du 27 octobre 2023 sur la somme de 2700,68 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 février 2024, échéance de février, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT