Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 avril 2024

Du 18 avril 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02320 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTXO







Société AQUITANIS

C/

[O] [M] [P]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 18/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Mme [C] [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial



DEFENDEUR :

Monsieur [O] [M] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Présent



DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence conclu le 29 avril 2022, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a consenti à M. [O] [M] [P] une convention d’occupation portant sur un logement meublé situé à [Localité 6], [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 28 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 18 décembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [O] [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mars 2024. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [O] [M] [P] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4746,84 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l'audience, M. [O] [M] [P] sollicite le bénéfice de délais de paiement, à hauteur de 200 euros par mois, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat.


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. 

La convention entrant en l’espèce dans ce champ, la demande tendant au constat de la résiliation ou au prononcé de la résiliation du contrat n’est donc pas soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. 

Le contrat de résidence rappelle ces dispositions et stipule (article 11) que la résiliation en cas d’inexécution par l’occupant ne produit effet qu’un mois après la date de la notification intervenue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une mise en demeure a été adressée le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 2054,82 euros, représentant plus de trois échéances impayées. Cette mise en demeure est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2023.
M. [O] [M] [P] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de cette clause résolutoire. L’expulsion de M. [O] [M] [P] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.



- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [O] [M] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4746,84 euros à la date du 29 février 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

M. [O] [M] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 494,91 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [O] [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 29 octobre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence 29 avril 2022 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à M. [O] [M] [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [M] [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [O] [M] [P] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4746,84 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 29 février 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS M. [O] [M] [P] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 494,91 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [O] [M] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT