Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 avril 2024

Du 18 avril 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01112 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6P5







Société AQUITANIS

C/

[D] [O]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 18/04/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par Mme [C] [N] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial



DEFENDEUR :

Monsieur [D] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représenté par Me Anaïs PERIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 7 octobre 1996, l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [D] [O] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4], [Adresse 6], [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 13 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 30 mai 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 21 septembre 2023, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 mars 2024. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de se déclarer incompétent pour connaître en référé de la demande en réparation du trouble de jouissance invoquée par M. [D] [O] ; 
- de constater la résiliation du bail du logement à compter du 14 avril 2023 
- de condamner M. [D] [O] au paiement de la somme de 7060.77 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance de février 2024 comprise), 
- de le condamner au paiement d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation ;
- de rejeter la demande de délais de paiement de M. [D] [O] ;
- d’ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dudit logement, avec au besoin le concours de la force publique, 
- de condamner M. [D] [O] au paiement des entiers dépens et à la somme de 150.00 eurosau titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l'audience, le conseil de M. [D] [O] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles celui-ci demande :
- de condamner AQUITANIS à verser à M. [D] [O] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance paisible subi ;
- de condamner M. [D] [O] à la somme de 7 614,93 euros au titres des loyers et charges impayés ;
- de rejeter la demande de paiement formulée par AQUITANIS au titre des frais de procédure ainsi que des intérêts de retard ;
- de dire et juger que M. [D] [O] a réglé le loyer intégral du mois de mars 2024 avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour s'acquitter de sa dette, soit le versement de la somme de 211,52 euros par mois sur 35 mois et le solde à régler le dernier mois ;
- de juger que pendant ce délai, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;
En tout état de cause, 
- de débouter AQUITANIS de sa demande de le voir condamner à lui verser la somme de 150 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de M. [D] [O], pour l'exposé complet de ses prétentions et moyens.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

La demande reconventionnelle, qui tend, par voie de compensation, à réduire le montant de la dette locative, présente un caractère préalable.

Au regard des dispositions sus-rappelées, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d’accorder des dommages-intérêts, de sorte que la demande d’indemnisation, qualifiée à tort de dommages-intérêts, doit être analysée, à la lumière des motifs des conclusions de M. [D] [O], comme tendant à l’allocation d’une provision. 

La demande de ce chef se heurte manifestement à une contestation sérieuse en tant qu’elle est fondée sur ses diverses critiques prises de la délivrance d’un local non conforme à un usage d’habitation, qui n’est établie par aucune pièce, de même que sur l’existence de troubles de jouissance, dont la persistance depuis l’arrêt de la cour d’appel du 26 juin 2012, comme, depuis lors, le caractère anormal, ne sont pas suffisamment établis pour estimer que l’inexécution par le bailleur de ses obligations ne serait pas sérieusement contestable.

En revanche, il est établi, par la production d’une lettre émanant d’AQUITANIS, que, depuis avril 2019, le bailleur ne respecte plus son engagement contractuel de mettre à la disposition de son locataire une cave. AQUITANIS ne conteste pas cette situation et n’allègue d’aucune autre démarche compensatrice autre que l’absence de perception d’un loyer au titre de la cave, ce qui, à le supposer établi, ne saurait pourtant suffire à réparer les conséquences de son inexécution contractuelle, en méconnaissance des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Au regard de l’ancienneté de cette inexécution contractuelle, de la résiliation du bail, fixée, conformément aux motifs qui suivent, à avril 2023, de la nature accessoire de la mise à disposition d’une cave et du montant du loyer contractuel, cette inexécution doit être réparée par l’allocation d’une provision s’élevant à la somme de 2000 euros, au paiement de laquelle AQUITANIS sera condamné. 

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 21 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 1er juin 2023, soit plus de six semaines avant le 21 septembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 février 2023, pour la somme en principal de 1142,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et, depuis, la dette locative a crû de façon importante, pour s’élever désormais à la somme de somme de 7060,77 euros, selon le décompte produit par AQUITANIS et actualisé à la date du 13 mars 2024. 

En outre, la provision accordée par la présente ordonnance à M. [D] [O] ne présente aucun caractère rétroactif, de sorte qu’elle n’affecte pas l’existence de la dette locative constituée au jour du commandement et dans la suite de celui-ci mais viendra seulement minorer la dette subsistante du locataire. 

Enfin et bien que M. [D] [O] ne se prévale pas formellement d’une exception d’inexécution, il résulte des articles 1219 et 1719 du code civil que le locataire ne peut s’abstenir du paiement du loyer au titre de l’exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux, laquelle n’est ni alléguée, ni à plus forte raison établie, au regard des précédentes explications.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 avril 2023.

Si le versement intégral du loyer courant a été repris, pour la première fois au mois de février 2024, il apparaît, au regard de l’ampleur de la dette locative et de l’absence manifeste de ressources suffisantes de M. [D] [O] - qui perçoit le RSA, à hauteur de 534,82 euros et ne bénéficie plus de l’APL, alors qu’il est tenu d’échéances mensuelles locatives à hauteur de 512,09 euros - qu’il n’est manifestement pas en situation de régler sa dette locative en plus du paiement du loyer courant.

Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [D] [O] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT D’AQUITANIS :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [D] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7060,77 euros à la date du 13 mars 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

M. [D] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 
Au regard des précédents motifs, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement, qu’il n’apparaît pas en mesure de pouvoir respecter. 

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 512,09 euros.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [D] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 avril 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 1996 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à M. [D] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4], [Adresse 6], [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [D] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 7060,77 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à payer à M. [D] [O] à titre provisionnel la somme de 2000 euros, au titre de l’inexécution de l’obligation de délivrance d’une cave, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [D] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 512,09 euros ;

REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [D] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT