Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 avril 2024

Du 18 avril 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 24/00082 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWF6







Société AQUITANIS

C/

[L] [U]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 18/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par Mme [X] [F] (salariée) munie d’un pouvoir spécial




DEFENDEUR :

Monsieur [L] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Absent



DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 26 novembre 2019 et 29 septembre 2020, l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [L] [U] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 4], [Adresse 6], [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 10 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 28 décembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mars 2024. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion, sans délai, de M. [L] [U] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 30593,90 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Convoqué par un acte signifié par remise à l'étude du commissaire de justice, M. [L] [U] n’est ni présent ni représenté à l'audience.


Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 décembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 mars 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été signifié le 10 août 2023, pour la somme en principal de 18934,15 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 23 septembre 2023.

M. [L] [U] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens d’AQUITANIS.

Par conséquent, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [L] [U] sera donc ordonnée en tant que de besoin. 

En revanche, les éléments allégués par AQUITANIS à l’appui de sa demande de suppression du délai d'expulsion de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, ne sont pas, à eux seuls, de nature à caractériser la mauvaise foi de M. [L] [U], de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [L] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 30593,90 euros à la date du 29 février 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.AQUITANIS y ajoute une indemnité de supplément de loyer de solidarité, exigée sur le fondement de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation en l'absence de réponse à l'enquête annuelle prévue par ce texte. 

Faute de comparaître, M. [L] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Celle-ci doit toutefois être fixée à la somme 24559,40 euros, soit 17788,19 euros au titre de l’arriéré locatif et 6 771,21 euros au titre des indemnités de supplément de loyer de solidarité. En effet, par nature, ces indemnités ne sont dues qu’autant que le bail demeure en cours, de sorte que celles sollicitées pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire doivent être écartées. M. [L] [U] doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 745,71 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [L] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [L] [U] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 26 novembre 2019 et 29 septembre 2020 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à M. [L] [U], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 4], [Adresse 6], [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [L] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [L] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à titre provisionnel, les sommes suivantes(décompte arrêté au 29 février 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance :

- 17788,19 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, 
- 6 771,21 euros, au titre de la liquidation provisoire d’un supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNONS M. [L] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 745,71 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [L] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 4] métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT