Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 avril 2024

Du 18 avril 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02230 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSOZ







Société DOMOFRANCE

C/

[G] [X], [T] [Z]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE


Le 18/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]

Représentée par Mme [V] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial





DEFENDEURS :

Madame [G] [X]
née le 22 Septembre 1990 à 
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [T] [Z]
né le 18 Mars 1983 à [Localité 6]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Absents





DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Mars 2024




PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 21 mai 2019 et 6 octobre 2021, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [G] [X] et M. [T] [Z] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 5], [Adresse 8] et parking n° 0020, [Adresse 8].

Mme [G] [X] a donné congé du bail le 9 février 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à M. [T] [Z], le 4 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, dénoncé le 22 septembre 2023 à Mme [G] [X].

Le 24 novembre 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner Mme [G] [X] et M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 22 mai 2019 et octobre 2021 à la date du 17 octobre 2023;
- constater que M. [T] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, 
En conséquence,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux des 22 mai 2019 et 6 octobre 2021;
- en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement Mme [G] [X] et M. [T] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 3.251,47 euros au titre des loyers dus à la date du 9 août 2023 (terme de juillet inclus) ;
- condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 1.025,28 euros au titre des loyers dus à la date du 17 octobre 2023 (terme de septembre inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner M. [T] [Z] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 17 octobre 2021 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;
En état de cause, 
- condamner solidairement Mme [G] [X] et M. [T] [Z] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 4 et 22 septembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mars 2024. 

Lors des débats, DOMOFRANCE se réfère à l'assignation, à laquelle il est renvoyé pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, sauf à atualiser sa créance à la somme de 6934,24 euros.

Mme [G] [X], dont la convocation a été faite par remise à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l'audience.

Il en va de même pour M. [T] [Z], dont la convocation a également été faite par remise à l'étude du commissaire de justice.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 septembre 202, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 mars 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.


Un commandement de payer visant les clauses résolutoire a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 3764,11 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 18 octobre 2023.

Mme [G] [X] et M. [T] [Z] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de DOMOFRANCE.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [T] [Z] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [T] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6934,24 euros à la date du 15 mars 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Faute de comparaître, Mme [G] [X] et M. [T] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il convient de préciser que si Mme [G] [X] a délivré un congé, elle demeure solidairement tenuedu paiement de la dette locative, conformément aux dispositions de l'article 8-1 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, mises en oeuvre par les stipulations du bail, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé, soit le 9 août 2023 . A cette date, le décompte fait ressortir une dette, hors frais, de 3251,47 euros, à hauteur de laquelle Mme [G] [X] est donc tenue. 

M. [T] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 526,10 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [G] [X] et M. [T] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Mme [G] [X] et M. [T] [Z] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 octobre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 21 mai 2019 et 6 octobre 2021 et liant la société DOMOFRANCE à M. [T] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 5], [Adresse 8] et parking n° 0020, [Adresse 8] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [T] [Z] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 6934,24 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 15 mars 2024, échéance de février 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

DISONS que Mme [G] [X] est solidairement tenue au paiement de la dette d'arriéré de loyers et de charges, à hauteur de la somme de 3251,47 euros, arrêtée au 9 août 2023, et la CONDAMNONS au paiement de cette somme, portant intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [T] [Z] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 526,10 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Mme [G] [X] et M. [T] [Z] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Mme [G] [X] et M. [T] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT