Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Isabelle DELMAS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Stéphanie BERNAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09366 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OQ2

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [L] [V] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Stéphanie BERNAUD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D172

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [N] [S]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A546
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-512608 du 12/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09366 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OQ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2010, M. [V] [D] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [S] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2019, M. [V] [D] [L] a consenti un nouveau bail d’habitation au profit de M. [N] [S] [U] et de Mme [H] [T] [G] [W] sur les locaux identiques moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 865 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Mme [H] [T] [G] [W] a donné congé le 15 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur un commandement de payer la somme principale de 3571,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [S] [U] le 25 mai 2023.

Par assignation du 16 novembre 2023, M. [V] [D] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [S] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6 181,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation impayées au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [V] [D] [L], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 février 2024, s'élève à 5500,82 euros compte-tenu des deux règlements de 1551 et 1235 euros intervenus respectivement les 16 janvier et 15 février 2024 lesquels doivent être imputés sur la dette la plus ancienne. Dès lors, il considère que le défendeur n’a pas repris le paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire eu égard également au non-respect par M. [V] [D] [L] d’un précédent plan d’apurement qui lui avait été consenti. 

M. [N] [S] [U], assisté de son conseil, reconnaît la dette dans son principe et dans son montant. Il explique sa formation par le fait qu’il a du régler seul le loyer à la suite du départ de sa compagne et par les frais qu’il a du engager après le décès de sa mère. Il expose qu’il a repris le paiement du loyer courant, qu’il a des revenus réguliers compris entre 1 700 euros et 2 000 euros tirés de son activité de peintre en bâtiment en contrat à durée déterminée, régulièrement renouvelé. C’est ainsi qu’il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

 
Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [D] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 23 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 571,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 15 février 2024 que de M. [N] [S] [U] effectué deux versements en janvier et février 2024 de 1551 et 1235 euros. 

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. En l’espèce, les paiements intervenus se sont donc imputés sur les deux derniers loyers échus. 

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [N] [S] [U] exerce une activité en contrat à durée déterminé renouvelé et qu’il perçoit ainsi des revenus compris entre 1 700 euros et 2 000 euros par mois.

S’il demande de pouvoir régler 200 euros par mois en plus du loyer courant, il apparaît raisonnable de lui accorder un échéancier sur une durée de 36 mois selon des mensualités mensuelles de 152 euros en plus du loyer courant afin de régler sa dette et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [D] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 février 2024, M. [N] [S] [U] lui devait la somme provisionnelle de 5500,82 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [S] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’il ne conteste pas, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte-tenu des paiements intervenus et conformément aux dispositions des articles 1231-, 1344-1 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [S] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Il y a lieu d’allouer au demandeur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [D] [L] ou à son mandataire étant précisé que pour la période courant du 24 juillet 2023 au 15 février 2024, les sommes dues sont incluse dans la condamnation à la dette locative prononcée à l’encontre de M. M. [N] [S] [U].

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [N] [S] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [V] [D] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.






Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 décembre 2010 modifié par le second contrat conclu à effet au 1er janvier 2019 entre M. [V] [D] [L], d’une part, et M. [N] [S] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 juillet 2023,

CONDAMNE M. [N] [S] [U] à payer à M. [V] [D] [L] la somme de 5 500,82 euros (cinq mille cinq cents euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation dus, somme arrêtée au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de compter de l'assignation,

AUTORISE M. [N] [S] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 152 euros (cent cinquante deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [S] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [S] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [N] [S] [U] sera condamné à verser à titre de provision à M. [V] [D] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [N] [S] [U] à payer à M. [V] [D] [L] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [S] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La Greffier La Juge