Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/09440 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PED

N° MINUTE : 
3/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 avril 2024


DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [V]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 22 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09440 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PED


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2022, la Société Anonyme ELOGIE-SIEMP (ci-après la « SA ELOGIE-SIEMP ») a consenti un bail d’habitation à M. [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270,80 euros hors charge.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2208,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [L] le 9 août 2023.

Par assignation du 2 novembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération des lieux,2352,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2023800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 16 février 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2024, s'élève désormais à 1441,09 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à la suspension de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés.

M. [V] [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 60 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la réalisation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.  

En l’espèce, le commandement de payer signifié au locataire le 07 août 2023 reproduit la clause résolutoire mentionnée au contrat et vise un délai de deux mois. Toutefois, il a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur du texte susmentionné qui revêt un caractère d’ordre public. Dès lors, il convient d’appliquer le délai de 6 semaines et de constater que la somme de 2 208,28 euros dont il est réclamé le paiement aux termes de ce commandement de payer n’a pas été réglée au 18 septembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort de l’audience que les revenus de M. [V] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder M. [V] [L] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2024, M. [V] [L] lui devait la somme de 1441,09 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de janvier 2024 incluse. 

M. [V] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu’il ne conteste pas le jour de l’audience, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mai 2022 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 18 septembre 2023,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1441,09 euros (mille quatre cent quarante et un euros et neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,

AUTORISE M. [V] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 septembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [V] [L] sera condamné à verser à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge