Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 30 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BORLIEU


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître MONTAGNE
S.D.C [Adresse 4]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/00777 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6H7

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le mardi 30 avril 2024

DEMANDERESSE
Madame [I] [R] épouse [M], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître BORLIEU, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

DÉFENDERESSES
S.A. GAN ASSURANCES, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître MONTAGNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P430

S.D.C. du [Adresse 4]
représenté à l’audience par son syndic, le CABINET GROUP INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Maître SITTINGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2261

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 30 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/00777 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6H7

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [R] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble situé [Adresse 4] dont était initialement propriétaire son père Monsieur [V] [R] décédé le 11 août 2019.

Le locataire de Madame [I] [R], Monsieur [D] [H] a été victime le 2 août 2019 d’un effondrement d’une partie de plafond résultant d’infiltrations d’eaux provenant d’une canalisation d’eau commune, survenu lors de travaux réalisés dans l’appartement situé à l’étage supérieur.

Monsieur [D] [H] a donné congé et a quitté les lieux le 15 octobre 2020.

Les travaux de réparation du plancher haut de l’appartement de Madame [I] [R], partie commune, et de son plafond, ont été votés lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 et achevés le 28 septembre 2021.

Par actes d’huissier de justice signifiés les 20 et 22 décembre 2022, Madame [I] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et son assureur la société GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation du préjudice résultant de ce dégât des eaux.

Lors de l'audience du 30 janvier 2024, Madame [I] [R] demande ainsi au tribunal la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et de son assureur la société GAN ASSURANCES à lui payer la somme de 9647,01 € à titre de dommages et intérêts représentant le montant des loyers entre le départ de Monsieur [D] [H] et la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et leur condamnation conjointe à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] s’oppose aux demandes et au prononcé de l’exécution provisoire, et demande subsidiairement la condamnation de la société GAN ASSURANCES à le garantir de toute condamnation , et en tout état de cause la condamnation de Madame [I] [R] à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

La société GAN ASSURANCES demande le rejet de la demande d’indemnisation de Madame [I] [R] et sa condamnation à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, subsidiairement le rejet de la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], et la condamnation de Madame [I] [R] et/ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des prétentions et moyens et des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte locative

Sur la nature des désordres, leur origine et la responsabilité
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ». 
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l'obligation légale d'administrer et de conserver l'immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes. 

L'existence et la constatation des dommages sont suffisantes pour engager cette responsabilité, le copropriétaire victime n'ayant pas à établir la faute du syndicat des copropriétaires. Seule la preuve d'une faute du copropriétaire victime ou d'une circonstance de force majeure est susceptible de fonder une exonération totale ou partielle de responsabilité. 

Envers un copropriétaire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de nature contractuelle.

En l’espèce, le sinistre d’effondrement du plafond n’est pas contesté et provient selon les déclarations concordantes des parties et des rapports d’expertise amiable du 25 septembre 2019, du 10 août 2021 et du 19 décembre 2021 d’une fuite de la colonne de descente des eaux située dans l’appartement à l’étage supérieur de celui de Madame [I] [R].

S’agissant d’une partie commune fuyarde, le syndicat des copropriétaires engage en conséquence de plein droit sa responsabilité à l’égard de Madame [I] [R] au titre des conséquences de ce dégât des eaux.

Sur le préjudice 
Suivant l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit. Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. 
Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Par ailleurs, constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. 
Il appartient à celui qui entend obtenir réparation au titre de la perte de chance de démontrer la réalité et le sérieux de la chance perdue, en établissant que la survenance de l'événement dont il a été privé était certaine avant la survenance du fait dommageable.

La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, Madame [I] [R] invoque, à l’appui de sa demande d’indemnisation de la perte de chance de pouvoir louer son logement en raison de l’effondrement d’une partie du plafond, le départ de son locataire le 15 octobre 2020 du fait de ce sinistre et l’impossibilité de louer les lieux à la suite de son départ en l’absence de réparation du plancher haut partie commune, le vote des travaux de réparation du plancher haut pour un prix de 11210 € TTC étant intervenu lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2021 et les travaux réalisés en septembre 2021.

Toutefois, à titre liminaire, il est précisé qu’une faute de Madame [I] [R] doit le cas échéant être retenue pour limiter ou exclure son droit à réparation dès lors qu’elle ne justifie pas de démarches vis-à-vis du syndicat des copropriétaires relatives à la réalisation de travaux de réfection du plancher haut partie commune avant fin 2020, aucun constat initial d’un dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires ou échanges relatif à l’impact du dégât des eaux sur le plancher haut séparatif des deux appartements n’étant produits. 
Or en l’absence de démarches avant cette date auprès du syndicat des copropriétaires, une faute de Madame [I] [R] est à l’origine du préjudice invoqué qui tient à la durée de réalisation des travaux de réfection.

Par ailleurs, le lien de causalité entre le sinistre et le départ de Monsieur [D] [H] n’est pas établi, son déménagement pouvant être motivé par d’autres raisons que le dégât présent dans son appartement qu’il a continué d’occuper plus d’un an après le sinistre.

De plus, il ressort du courriel du 16 janvier 2021 de l’agence immobilière gestionnaire qu’un mandat de vente lui avait été confié à cette date par Madame [I] [R], l’appartement ayant été vendu postérieurement à la réalisation des travaux de remise en état du plancher, et Madame [I] [R] ne justifie pas avoir recherché un nouveau locataire avant de donner un mandat de vente, de sorte que son intention de louer et donc la perte de chance correspondante ne sont pas caractérisées.

En outre, l’impossibilité de louer le bien n’est pas davantage établie, Monsieur [D] [H] étant resté plus d’un an dans le logement après le sinistre, et la nature des travaux entrepris, selon le descriptif des travaux, ne permettant pas d’établir la surface du logement impactée par les travaux, l’ampleur des travaux, et leur durée. 

Il est relevé que Madame [I] [R] ne demande pas par ailleurs l’indemnisation de la perte de chance de ne pouvoir vendre plus rapidement son appartement, le préjudice financier correspondant étant distinct de celui résultant de la perte de chance de pouvoir louer et correspondant à une fraction du préjudice éventuel tenant au coût de l’immobilisation du bien en considération notamment de son prix de vente et de l’évolution des prix durant la même période.

En conséquence, au regard de ces éléments d’appréciation, le préjudice de Madame [I] [R] n’est pas établi et sa demande d’indemnisation est rejetée.
Il n’y a donc pas lieu d’examiner la garantie d’assurance.

II- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [I] [R] partie perdante à titre principal supportera les dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L’équité justifie en l’espèce de condamner Madame [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.

L'exécution provisoire est de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute Madame [I] [R] de sa demande d’indemnisation,

Rejette les autres demandes,

Condamne Madame [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, et rejette les autres demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne Madame [I] [R] aux dépens,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT