Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 30 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : Maître NEIMAN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître SAGET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03559 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYG

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 30 avril 2024

DEMANDEUR
Monsieur [C] [Y] [T], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître SAGET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R197


DÉFENDEURS
Madame [S] [H],
Monsieur [N] [M] [H], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître NEIMAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P257


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 30 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03559 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVYG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er avril 2008, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte d'huissier en date du 10 août 2022, Monsieur [C] [T] a délivré à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] un congé pour vente à effet au 31 mars 2023.

Par actes d'huissier signifiés le 13 avril 2023, Monsieur [C] [T] a fait assigner Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir principalement la validation du congé et l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef.

A l'audience du 30 janvier 2024, Monsieur [C] [T] sollicite ainsi, selon ses conclusions écrites soutenues oralement :
-La validation du congé du 10 août 2022, et l'expulsion de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H],
-La condamnation de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 4000 € par mois charges en sus à compter du 31 mars 2023 et jusqu'à la libération des lieux, subsidiairement de 3000 € par mois,
-La condamnation de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

En défense, Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] demandent la nullité du congé pour vente et des délais pour quitter les lieux d'un an, étant relevé que leur contestation relative au prix de vente doit s'analyser en une demande de nullité du congé.

Ils font valoir en effet que le prix de vente est frauduleux compte tenu de l'état de l'appartement et font état par ailleurs, à l'appui de leur demande de délais, de leur âge et de leurs problèmes de santé.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

L'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l'acte et justifiant son annulation.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque.

En l'espèce, le bail, consenti à Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 31 mars 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par le bailleur le 10 août 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

Le prix contenu au congé est d'1150000 € net vendeur, pour un logement de 5 pièces d'une superficie de 106,4 m2 soit un prix au m2 de 10808,27 €.

Pour contester le prix de vente, Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] sur lesquels reposent la charge de la preuve versent au débat un constat d'huissier faisant ressortir que les fenêtres du logement sont vétustes et les peintures écaillées et décollées, étant relevé toutefois que seule une photocopie du constat d'huissier est versée au débat, avec par conséquent des photographies en noir et blanc ne permettant pas de faire ressortir précisément l'ampleur des dégradations.

En tout état de cause, ce constat d'huissier est insuffisant à caractériser le caractère excessif du prix de vente en l'absence de toute évaluation immobilière et justificatifs de transactions notariées pour des biens similaires dans le même quartier.

Ainsi, l'intention frauduleuse de Monsieur [C] [T] tenant au prix de vente n'est pas établie et la demande de nullité du congé pour ce motif est rejetée.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, la fraude n'étant pas établie, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 mars 2023 à défaut pour les locataires d'avoir accepté l'offre de vente qu'il contenait. 

Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] étant ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er avril 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d'occupation.

En l'espèce, en application du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire déchu de tout droit d'occupation doit verser au propriétaire une indemnité d'occupation du double du montant du loyer. 

Cette clause du bail est constitutive d'une clause pénale susceptible de modération par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil.
Or le paiement d'une telle indemnité revêt un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le demandeur de sorte qu'il convient en application de l'article 1231-5 du code civil de réduire le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 2500 € par mois charges comprises, ce à compter de la résiliation du bail soit du 1er avril 2023 et non du 31 mars 2023, et jusqu'à la libération des lieux.

Les défendeurs seront donc condamnés à ce montant, ce conjointement en l'absence d'autre demande.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 
Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, il n'est pas établi par Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H], qui ont déjà bénéficié de délais de fait de plus d'un an, que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, ceux ci disposant notamment de revenus permettant leur relogement.

En conséquence, leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

L'équité commande en revanche en l'espèce de rejeter la demande de Monsieur [C] [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] de leur demande de nullité du congé pour vente,

Constate la résiliation du bail conclu entre Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] et Monsieur [C] [T] par l'effet du congé pour vente,

Constate que Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] sont occupants sans droit ni titre,

Ordonne à défaut de libération volontaire des lieux leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, 

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] à verser à Monsieur [C] [T] une indemnité mensuelle d'occupation de 2500 € charges comprises, ce à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, 

Rejette la demande de Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] de délais pour quitter les lieux,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rejette la demande de Monsieur [C] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [S] [H] et Monsieur [N] [M] [H] aux dépens de l'instance,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffier Le juge des contentieux de la protection