Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 26 avril 2024

Du 26 avril 2024


50D


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 23/01294 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XWZZ







[M] [U]

C/

[T] [I]





- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 avril 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

Madame [M] [U]
née le 09 Juin 1952 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentée par la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE - HENRI ARAN, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDERESSE :

Madame [T] [I]
née le 12 Mai 1981 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de Bordeaux



DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 








EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : 
Suivant acte authentique reçu le 1er juillet 2022 par Maître [J] [D], notaire, Madame [T] [I] a cédé à Madame [M] [U], les lots 99 et 37 correspondant à un parking et à un appartement sis au 4ème étage du Bâtiment A d’un ensemble immobilier, situés au [Adresse 4], dénommé [Adresse 7], à [Localité 5], au prix de 277.500 €. 
Se plaignant de désordres affectant l’immeuble, Madame [M] [U] a, par acte de commissaire de justice délivré le 23 mars 2023, fait assigner Madame [T] [I] devant le tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de la voir principalement condamner à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et moral qu’elle a subis.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024, au cours de laquelle elle a été retenue, après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. 

A l’audience, Madame [M] [U], représentée par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1112-1 et 1641 du code civil de : 
* condamner Madame [T] [I] au paiement :
- de la somme de 5.533,80 € en réparation de son préjudice matériel correspondant au coût de remplacement de la baie vitrée et de la fenêtre de cuisine de l’appartement,
- de la somme de 150 € en réparation du préjudice matériel correspondant au coût de réfection du plafond abîmé par le dégât des eaux, 
- de la somme de 4.000 € en réparation de son préjudice moral du fait de ses agissements déloyaux,
- de la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
* condamner Madame [T] [I] aux entiers dépens de l’instance. 

En défense, Madame [T] [I], représentée par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement des dispositions des articles 1112-1 et 1641 et suivants du code civil :
* à titre principal :
- de débouter Madame [M] [U] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,
- de condamner Madame [M] [U] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
* à titre subsidiaire :
- de réduire à la somme de 4.683,65 € l’indemnité allouée à Madame [M] [U] au titre de son préjudice matériel, 
- de débouter Madame [M] [U] du surplus de ses demandes. 

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur au titre du préjudice matériel 

L’article 1112-1 du code civil énonce que «celles des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en est tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dont les conditions prévues aux articles 1130 et suivants». 

Le paragraphe «Devoir d’information réciproque» de l’acte authentique de vente prévoit qu’«en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en oeuvre de sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur. Pareillement, l’acquéreur déclare avoir rempli les mêmes engagements, tout manquement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus. Le devoir d’information est donc réciproque. En outre, conformément aux dispositions de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscur ou ambigu s’interprétant contre lui. Les informations déterminantes données et reçues sont rapportées aux présentes, ainsi attesté par les parties». 

S’il pèse sur le vendeur une obligation précontractuelle d’information, aucun manquement fautif à cette obligation n’est caractérisé s’agissant des informations qu’un cocontractant peut connaître et recueillir au moyen d'une diligence raisonnable selon son degré de connaissance.

Par ailleurs selon les articles 1641 du code civil et 1642 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; le vendeur n'est toutefois pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Madame [M] [U] soutient avoir découvert, lors de la prise de possession des lieux, le caractère défectueux de menuiseries donnant sur l’extérieur. Elle précise que le pan gauche de la baie vitrée donnant sur le balcon a été condamné et ne coulisse pas, et que le battant de la fenêtre de la cuisine, disposant pourtant d’une poignée, ne s’ouvre pas non plus. Elle ajoute que seul le remplacement des ouvertures estimé à une somme de 5.383,80 € permettra de remédier à ces désordres. Elle ajoute qu’un dégât des eaux s’était produit dans la salle de bains avant la vente et qu’on lui avait assuré que la réfection du plafond serait prise en charge avant la réalisation de la vente. Elle signale avoir découvert, après la vente, que la réfection du plafond n’avait pas été réalisée, la contraignant à le repeindre à ses frais pour un montant de 150 €. Elle soutient que la réduction du prix de vente qui lui a été octroyée n’était pas justifiée par la nécessité de changer les huisseries mais par la vétusté apparente des radiateurs. Elle considère que Madame [T] [I] a manqué à son obligation précontractuelle d’information et subsidiairement allègue un vice caché. 
La défenderesse conteste tout manquement à son obligation précontractuelle d’information et un vice caché. Elle soutient, en effet, avoir communiqué au mandataire immobilier en charge de la vente, un devis réalisé en 2020 au titre de la réfection des menuiseries. Elle ajoute avoir, au surplus, informé Madame [M] [U] par l’intermédiaire de l’agent immobilier, de cet élément. Elle signale que le prix de vente a d’ailleurs été diminué pour tenir compte du changement des radiateurs et des huisseries. Elle souligne, par ailleurs, que Madame [M] [U] a visité à quatre reprises le bien avant la signature de l’acte authentique le 1er juillet 2022, et qu’elle était en mesure d’ouvrir les deux fenêtres situées dans le salon/salle à manger/cuisine. Elle conclut qu’elle ne pouvait pas légitimement ignorer le dysfonctionnement partiel des menuiseries extérieures. S’agissant du plafond de la salle de bain, elle soutient que Madame [M] [U] était parfaitement informée de l’existence des traces sur le plafond et qu’elle a tout de même signé l’acte notarié sans réserve le 1er juillet 2023. Elle estime que sa responsabilité ne peut pas être engagée sur le fondement d’une fausse idée de l’acquéreur quant à une éventuelle prise en charge d’une trace d’eau au plafond. 

Il ressort des débats que les menuiseries du séjour cuisine (baie vitrée du salon permettant d’accéder au balcon et fenêtre de la cuisine), présentent des désordres justifiant leur remplacement. 

Madame [T] [I] reconnaît avoir eu connaissance de leur caractère défectueux et ne conteste pas être débitrice d’une obligation d’information les concernant. Elle prétend, d’ailleurs, avoir informé l’agent immobilier et lui avoir communiqué un devis concernant le remplacement de ces menuiseries qu’elle a fait établir le 15 juin 2020. 
Pour autant, aucun élément ne permet de confirmer ses allégations et encore moins d’établir que cette information a été portée à la connaissance de Madame [M] [U].

Cependant il ressort des débats que Madame [M] [U] a visité les lieux à quatre reprises et a eu accès à ces menuiseries sans qu’aucun obstacle ne soit fait pour l’empêcher de s’assurer elle-même de leur bon fonctionnement. En effet un simple voilage n’était pas de nature à l’empêcher de manipuler le pan gauche de la baie vitrée côté séjour qui seul ne peut plus ouvrir et aucun obstacle à l’accès à la fenêtre côté cuisine n’est allégué.

La manipulation de ces ouvertures constituait une diligence simple que tout acquéreur pouvait effectuer et aurait dû permettre à un acquéreur normalement diligent de constater par lui-même les dysfonctionnements.

Dès lors il n’y a pas lieu de retenir un manquement fautif de Madame [T] [I] à une obligation d’information précontractuelle source d’un préjudice pour l’acquéreur, ni un vice caché, puisque Madame [M] [U] pouvait aisément constater par elle-même les dysfonctionnements.

S’agissant du plafond de la salle de bain, il ressort des propres déclarations de Madame [M] [U] qu’elle avait connaissance de l’existence du dégât des eaux et de la nécessité de travaux de réfection. Si elle soutient avoir été informée par le mandataire immobilier que cette réfection serait prise en charge avant la réalisation de la vente, il lui appartenait, en revanche, de s’en assurer avant de réitérer l’acte authentique de vente. Au surplus, elle ne démontre pas que Madame [T] [I] était tenue d’une obligation d’information à son égard concernant ce désordre en l’absence de la démonstration du caractère déterminant de son consentement de cette information. Dans ces conditions, elle ne peut reprocher à Madame [T] [I] un défaut d’information. Elle ne démontre pas plus que ce désordre constitue un vice caché, s’agissant d’un vice apparent.

Par conséquent la responsabilité de Madame [T] [I] n’étant pas engagée, Madame [M] [U] sera déboutée de ses demandes en réparation du préjudice matériel.


 
Sur la demande en réparation au titre du préjudice moral 

Madame [M] [U] sollicite une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, reprochant à Madame [T] [I] de s’être montrée particulièrement déloyale à son égard à l’occasion des pourparlers contractuels et d’avoir fait preuve d’un mépris certain en affirmant faussement lui avoir donné toutes les informations nécessaires et en lui reprochant un manque de prudence pour lui avoir fait confiance. 

 Madame [T] [I] conclut au débouté de ce chef de demande en l’absence de preuve d’un tel préjudice. Elle conteste toute «déloyauté» puisqu’elle a donné à son mandataire immobilier l’ensemble des éléments nécessaires à la vente de son appartement, en toute transparence, et «tout mépris» puisqu’elle se défend face à ses accusations. 

En l’espèce, il a été jugé que Madame [M] [U] ne rapportait pas la preuve d’un manquement fautif à une obligation précontractuelle d’information et d’un vice caché obligeant la défenderesse à réparation. 
De plus, aucun élément ne permet d’établir que Madame [T] [I] a adopté un comportement particulièrement déloyal à l’égard de l’acquéreur à l’occasion des pourpalers contractuels ni qu’elle a fait preuve d’un mépris certain dans le cadre de cette présente procédure. Cette dernière s’est, en effet, limitée à présenter des moyens de défense au fond. Enfin, Madame [M] [U] ne fournit aucun élément permettant d’établir qu’elle a subi le préjudice moral important qu’elle allègue. 

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande en réparation du préjudice moral qu’elle évoque. 

Sur les demandes accessoires 

 Madame [M] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à la défenderesse la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

DÉBOUTE Madame [M] [U] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à Madame [T] [I] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens. 

Ainsi fait et jugé les an, mois et jour susdits.

 LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE