Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 04/04/2024
à : Maitre Christian COUVRAT


Copie exécutoire délivrée 
le : 04/04/2024
à : Maitre Jeanne MERCIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/01149
N° Portalis 352J-W-B7I-C33W5

N° MINUTE : 2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024


DEMANDEUR

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Maitre Jeanne MERCIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0221


DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maitre Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,


DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 08 février 2024


ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01149 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33W5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er décembre 2004, à effet au 15 janvier 2005, Mme [J] [T] a donné à bail à [N] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Au décès de Mme [J] [T] survenu le 20 août 2010, la propriété de l’appartement donné en location à M. [N] [X] a été transférée à Mme [L] [T] qui en a fait donation à M. [V] [H] suivant acte authentique du 29 juin 2011.

Par courrier recommandé du 25 mai 2022, réceptionné le 2 juin 2022, un congé pour reprise du logement au profit de M. [Y] [H] a été adressé par M. [V] [H] à M. [N] [X] à effet du 15 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, M. [V] [H] a assigné [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de validation du congé, d'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1.500 euros à compter du 15 janvier 2023 jusqu'à libération des lieux, d’une provision de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement les renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

Au soutien de sa demande M. [V] [H] se fonde sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme.

A l'audience du 8 février 2024, M. [V] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et le débouté des demandes reconventionnelles de M. [N] [X].

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur tirée du défaut de qualité à agir, il indique apporter la preuve de sa qualité de propriétaire du logement occupé par M. [X]. Il estime que l’urgence est justifiée par le fait que le bénéficiaire de la reprise, interne en médecine, est contraint de faire de longs trajets pour se rendre à ses différents stages alors que la localisation de l’appartement diminuerait ses temps de transport. Il ajoute que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, M. [N] [X] prétendant n’avoir pas réceptionné le congé, étant en déplacement lorsque cette lettre a été réceptionnée, tout en reconnaissant en avoir eu connaissance dans un courrier électronique du 9 juillet 2022 et dans son courrier de contestation du 16 juillet 2022. Il ajoute que le motif de nullité tiré de l’absence de remise de la notice n’est pas justifié par un grief. S’agissant de l’indemnité d’occupation demandée, il estime qu’elle correspond à la valeur locative actuelle. Enfin, il estime que sa demande de réparation au titre de la résistance abusive est justifiée. Concernant la demande reconventionnelle au titre des travaux effectués par M. [X], le demandeur estime que la preuve de ceux-ci n’est pas rapportée, seuls des devis étant produits et qu’en outre, les travaux qu’il s’était engagé à financer ont été remboursés.

Monsieur [N] [X] représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il soulève une fin de non-recevoir tirée de l’absence de justificatif de la propriété du logement objet du litige. Il ajoute que le demandeur ne justifie pas de l’urgence qui l’autoriserait à saisir le juge des référés. Sur le congé, le défendeur prétend que celui-ci est nul car la notice prévue par l’alinéa 10 de l’article 15 de la loi de 1989 n’a pas été jointe. Il conteste en outre l’avoir reçu, ce qui entrainerait la nullité du congé pour défaut de notification. A titre subsidiaire, il demande que l’indemnité d’occupation soit ramenée au montant du loyer, que le demandeur soit débouté de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive, le préjudice allégué n’étant pas démontré. En outre, il sollicite le remboursement de travaux qu’il a effectués pour un montant de 3.595,90 euros. Enfin, dans l’hypothèse où le congé serait considéré comme valable il demande un délai jusqu’à la fin de l’année 2024 pour quitter les lieux compte tenu de son ancienneté dans le logement et de la difficulté de se loger pendant la période des jeux olympiques.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mars 2024 puis prorogée au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [V] [H]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [N] [X] soutient que le demandeur ne justifierait pas de sa qualité à agir.

Cependant, M. [V] [H] a produit l’acte de donation au titre duquel il est devenu propriétaire de l’appartement en 2011.

En conséquence, la qualité à agir de M. [V] [H] est établie et il sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur l’incompétence du juge des référés en l’absence d’urgence

La compétence du juge des référés est fondée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Selon ces dispositions, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort de ces dispositions que l’urgence est un des fondements de la compétence du juge des référés.

En l’absence d’urgence, le juge des contentieux de la protection est également compétent pour prescrire des mesures afin de prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or, selon une jurisprudence constante le maintien dans les lieux d’une personne en dehors de tout titre d’occupation constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient de mettre fin, même en l’absence de toute urgence.

Il convient en conséquence d’apprécier la validité du congé délivré à M. [N] [X] afin de considérer le droit de ce dernier à occuper les lieux.

Sur la demande d'expulsion

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé pour de reprendre le logement, le congé donné par le bailleur doit indiquer, à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. De plus, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Selon ce même texte, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Concernant la forme du congé, le texte précise que celui-ci doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Enfin le texte précise que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le bail consenti à M. [N] [X] le 1er décembre 2004 à effet du 15 janvier 2005 pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 15 janvier 2008 pour une durée de trois ans, puis tacitement reconduit par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 15 janvier 2020, pour expirer le 15 janvier 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur a délivré congé par lettre recommandée du 25 mai 2022 distribuée le 2 juin 2022 soit plus de six mois avant l’arrivée à échéance du bail.

Le défendeur prétend opposer deux contestations sérieuses à la validité du congé, l’une tirée du fait qu’il n’aurait pas reçu la lettre de congé dans les délais, l’autre tirée de l’absence de notice jointe au congé.

S’agissant de la réception du congé par M. [N] [X], celui-ci indique que la lettre recommandée n’a pas été retirée par ses soins puisqu’elle a été retirée le 2 juin 2022 à une date où il était en Corse ainsi qu’en attestent les billets de bateau qu’il verse au débat.

Cependant, quand bien même M. [N] [X] n’aurait pas personnellement retiré la lettre qui lui a été adressée par M. [V] [H], il convient de relever qu’il en a eu connaissance dans les délais légaux puisque par courrier électronique du 9 juillet 2022 soit plus de six mois avant l’échéance du contrat, il se référait au congé et sollicitait un délai pour quitter les lieux.

Il résulte de ce courrier électronique que le locataire a eu connaissance du congé avant le 15 juillet 2022, date limite pour en connaître et que la contestation tirée de l’absence de réception du congé dans les délais ne paraît pas sérieuse.

Le locataire prétend que le congé n’aurait pas été valablement donné en raison de l’absence de notice jointe à la lettre réceptionnée le 2 juin 2022.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/01149 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33W5


Par ailleurs, il ressort de la jurisprudence que l’absence de notice jointe au congé n’est pas sanctionnée par la nullité et qu’en tout état de cause, la personne qui se prévaut doit démontrer l’existence d’un grief.

En l’espèce, bien que la notice n’ait pas été jointe au congé, M. [N] [X] a pu exercer ses droits puisqu’il a sollicité des délais pour quitter les lieux dès le 9 juillet 2022 puis en a contesté la validité dès le 16 juillet 2022.

Il semble ainsi que la contestation du congé pour absence de notice jointe au congé n’apparaît pas sérieuse et que la validité du congé ne pourrait être valablement remise en cause de ce chef devant le juge du fond.

Le bail s'est donc trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 2 juin 2022.

[N] [X], qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 15 janvier 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 
M. [N] [X] sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2024.

Il sera relevé que M. [N] [X] ne justifie d'aucune démarche pour trouver un autre logement, alors même qu’il sait que son bail est résilié depuis le 15 janvier 2023 que son occupation des lieux est illicite. Il a ainsi déjà eu, de fait, un délai d’un an et il sera par ailleurs rappelé qu'il a vocation à bénéficier de la période de trêve hivernale de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du même code. 

De plus, il ne justifie pas de difficultés financières le privant de la possibilité de trouver un autre logement.

De son côté, le bailleur justifie de la nécessité de reprendre possession du logement pour y loger son fils, étudiant en médecine, afin de permettre à ce dernier de diminuer les temps de transport pour se rendre à ses différents lieux de stage.

Cependant, compte tenu de la période particulière des jeux olympiques rendant difficile actuellement la recherche d’un logement, il sera octroyé à M. [N] [X] un délai jusqu’au 30 septembre 2024 pour quitter les lieux.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, M. [N] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 15 janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive

M. [V] [H] ne démontre pas que les faits de l'espèce caractérisent des circonstances qui auraient fait dégénérer en abus le droit du défendeur de contester la validité du congé et que ce dernier aurait commis une faute, étant précisé que M. [N] [X] n’a pas cessé de régler le loyer malgré la présente procédure.

M. [V] [H] sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux

M. [N] [X] indique avoir effectué des travaux pour un montant de 3.595 euros et sollicite le remboursement de cette somme auprès du bailleur.

Il ressort des échanges entre les parties que des travaux ont été faits mais dont le montant total n’est pas connu aux termes des échanges, M. [X] indiquant que les travaux dont le montant n’est pas précisé ont été pris en charge par son assurance et que seule l’installation d’un meuble sous l’évier de la cuisine et le remplacement de l’évier de la cuisine, pour un montant total de 953 euros, sont à la charge du bailleur.

Or, à la suite de l’accord donné par le bailleur sur ces travaux, il a été convenu entre les parties que leur montant arrêté à 953 euros serait compensé avec le loyer du mois de septembre 2021 d’un montant de 1.008,45 euros qui n’avait pas été réglé.

Cet accord résulte d’un courrier électronique de M. [V] [H] du 28 octobre 2021.

M. [N] [X] n’établit pas avoir effectué d’autres travaux qui auraient été acceptés par le bailleur.

En conséquence, il sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à [N] [X] par M. [V] [H] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 28 septembre 1982 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 janvier 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés au plus tard le 30 septembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS [N] [X] à verser à M. [V] [H] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 15 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS [N] [X] à verser à M. [V] [H] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [N] [X] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;




La greffièreLa juge des contentieux ed la protection