Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/ 
du 04 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 19/10282 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WZMP


AFFAIRE :S.N.C. [Adresse 7] ( Me Caroline CAUSSE)
 C/S.D.C. de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 6] - [Adresse 2]/[Adresse 1] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)





DÉBATS : A l'audience Publique du 18 Janvier 2024
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

La S.N.C. [Adresse 7], immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le n° 401 921 523, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immoblier “RÉSIDENCE [Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social se situe [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice 

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

La S.C.I. EMOUNA, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 842 295 420, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice 
intervenante volontaire

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SNC [Adresse 7] est propriétaire de plusieurs lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C de l’ensemble immobilier nommé RESIDENCE [Adresse 6], sis [Adresse 2]/ [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Ces locaux ont été loués à compter du 14 mars 2019 à Monsieur et Madame [V] aux fins d’exercice d’une activité de vente de produits alimentaires sous l’enseigne LES HALLES DE [Adresse 6].

Afin de permettre la mise en conformité du local avec les normes de sécurité et d’accueil du public et l’accès des personnes à mobilité réduite, la Société [Adresse 7] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires d’une résolution portant autorisation de modifier la façade du local pour supprimer notamment les soubassements situés au droit des trois surfaces vitrées à droite de la porte d’entrée du [Adresse 1]. 

Lors de l’assemblée générale en date du 16 juillet 2019, la résolution n°3 relative à cette demande a été rejetée.

Suivant acte d’huissier en date du 27 septembre 2019, la SNC LES MOULIS DU PRADO a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale et d’autorisation de réaliser les travaux projetés. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/10282. 

Parallèlement, par courrier en date du 10 janvier 2020, la SNC [Adresse 7] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de deux nouvelles résolutions portant sur des autorisations de travaux. 

Ces demandes ont été soumises à une assemblée générale tenue le 16 juillet 2020, et ont été rejetées.

Suivant exploit en date du 13 octobre 2020, la SNC [Adresse 7] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir l’annulation des résolutions n°2 et 3 de cette assemblée générale et l’autorisation de réaliser les travaux. 

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2021. 

Par acte authentique en date du 13 avril 2022, la SNC [Adresse 7] a cédé à la SCI EMOUNA, dont les associés sont Monsieur et Madame [V], ses biens et droits immobiliers, et notamment les lots 60 du bâtiment B et 108 du bâtiment C.

La SCI EMOUNA est intervenue volontairement à l’instance selon conclusions d’intervention en date du 24 novembre 2022.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SNC [Adresse 7] demande au tribunal de : 

Vu les dispositions des articles 42 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil,

Sur l’autorisation de faire réaliser les travaux :

Autoriser la société EMOUNA à réaliser les travaux suivants :
- Dans les lots à usage commercial lui appartenant situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C, portant, respectivement les numéros 60, pour le lot du Bâtiment B, au [Adresse 2] et 108, pour celui du bâtiment C, au [Adresse 1],
- Supprimer les soubassements en façade, consistant en la partie non porteuse du bâtiment située entre le trottoir et l’allège, d’une hauteur de 31 à 39 cms
- Transformer comme suit les trois parties vitrées fixes, en regardant l’immeuble :
- la partie vitrée fixe située à droite du bâtiment C (celle du milieu sur le projet joint) en porte d’entrée sur rue,
- la partie vitrée fixe de gauche du bâtiment C (celle de gauche sur le projet joint) et celle de droite du bâtiment B (celle du droite sur le projet joint) en alignant la surface vitrée sur la surface de la porte nouvellement créée.
- Autoriser la ratification des travaux sur la mezzanine
Sur les préjudices :

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] au paiement de la somme de 37.800 € à titre de dommages et intérêts, suivant décompte arrêté au 1er septembre 2020.
Ordonner l’exclusion de la société [Adresse 7] de toute participation à la dépense commune résultant de la condamnation du Syndicat des copropriétaires à l’indemnisation des préjudices sollicités par la SCI EMOUNA et la société [Adresse 7].

A titre subsidiaire,
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à relever et garantir la société [Adresse 7] de toute participation à la dépense résultant de la condamnation du Syndicat des copropriétaires à l’indemnisation de la SCI EMOUNA et de la société [Adresse 7]
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à conserver à sa charge la quote-part de la concluante dans la dépense commune résultant de toute indemnisation octroyée à la SCI EMOUNA et à la société [Adresse 7].

Sur la résolution 23 du règlement de copropriété :

Déclarer non écrite la résolution 23 du règlement de copropriété.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline CAUSSÉ Avocat sur son affirmation de droit.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dire et juger qu’en sa qualité de copropriétaire requérant, et compte tenu du bien-fondé de sa prétention, la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI EMOUNA demande au tribunal de : 

Au visa de l'article 30 de la Loi du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du Code Civil ; 
Vu l'erreur matérielle affectant les conclusions notifiées par SCI EMOUNA en date du 21 février 2023 ; 

Déclarer recevables les présentes demandes. 

Débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

Il est demandé au Tribunal de juger que la clause 23 invoquée concerne une modification du règlement de copropriété et non pas le régime des travaux soumis aux articles 25 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965. 
Il est demandé à la juridiction de juger que l'article 8 autorise les commerces du rez-de-chaussée à aménager les vitrines du rez-de-chaussée. 

Déclarer non écrite la résolution 23 du règlement de copropriété

AUTORISER la Société Civile immobilière EMOUNA à réaliser les travaux suivants : 
- Dans les lots à usage commercial lui appartenant situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C, portant, respectivement les numéros 60, pour le lot du Bâtiment B, au [Adresse 2] et 108, pour celui du Bâtiment C, au [Adresse 1], 
Supprimer les soubassements en façade, consistant en la partie non porteuse du bâtiment située entre le trottoir et l'allège, d'une hauteur de 31 à 39 cms 
Transformer comme suit les trois parties vitrées fixes, en regardant l'immeuble : 
-la partie vitrée fixée située à droite du bâtiment C (celle du milieu sur le projet joint) en porte d'entrée sur rue, 
-la partie vitrée fixe de gauche du bâtiment C (celle de gauche sur le projet joint) et celle de droit du bâtiment B (celle de droite sur le projet joint) en alignant la surface vitrée sur la surface de la porte nouvellement créée. 

AUTORISER la ratification des travaux sur la mezzanine 

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts à titre provisionnel en réparation des préjudices subis à ce jour. 

Pour que le montant définitif de son préjudice soit arbitré ultérieurement par la juridiction, DESIGNER tel expert financier qui recevra pour mission de prendre connaissance des pièces du dossier, de fournir dans son rapport tous éléments permettant à la juridiction de statuer ultérieurement sur les préjudices définitivement subis au titre des pertes de loyers, perte de chiffres d'affaires, perte de résultats nets, de faire toutes constatations utiles et du tout déposer rapport. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de SCP ROSENFELD sur ses offres de droit. 

FAIRE application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application et plus particulièrement les articles 25, 26, 3à, 33 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,
Vu les articles 9, 146, 514-1, 69, 700 et 789 du code de procédure civile,

PRENDRE ACTE de l’abandon par la SCI EMOUNA et la SNC [Adresse 7] de leurs demandes visant la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale en date du 16 juillet 2019 et n°2 de l’assemblée générale en date du 16 juillet 2020.

DEBOUTER la SNC [Adresse 7] et la SCI EMOUNA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER solidairement la SNC [Adresse 7] et la SCI EMOUNA à verser au syndicat concluant la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’article 696 du même code dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat sur son affirmation de droit.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 18 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024.

***

MOTIFS

Il sera relevé, à titre liminaire, qu’aucune demande d’annulation des résolutions des assemblées générales des 16 juillet 2019 et 16 juillet 2020 n’est plus formulée aux termes des dernières conclusions des parties. 

Ces demandes sont donc réputées avoir été abandonnées, conformément à l’article 768 du code de procédure civile. 

Sur la demande d’autorisation de travaux

Selon l’article 24 I. de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Sur ce point, ladite loi précise :
- en son article 25 b, que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
- en son article 26 alinéa 1er, que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d, ainsi que la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; 
- en son article 26 alinéa 5, que les décisions emportant l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble sont quant à elle prises à l’unanimité.

L’article 30 alinéa 4 de ce texte dispose par ailleurs que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à son alinéa 1er ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, la SCI EMOUNA sollicite, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 précité, d’être autorisée judiciairement à réaliser certains travaux affectant la façade de l’immeuble, partie commune. 

Il est constant que pour pouvoir accueillir cette demande, il est nécessaire que les travaux sollicités soient des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, relevant de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que l’autorisation sollicitée ait été refusée par l’assemblée générale et que les travaux litigieux n’aient pas déjà été effectués. 

Il n’est en revanche pas nécessaire d'établir le caractère abusif ou contraire à la loi du refus opposé par l'assemblée générale. 

Aux termes des dernières conclusions de la SCI EMOUNA, sa demande d’autorisation porte sur les travaux suivants :
« Dans les lots à usage commercial lui appartenant situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C, portant, respectivement les numéros 60, pour le lot du Bâtiment B, au [Adresse 2] et 108, pour celui du Bâtiment C, au [Adresse 1], 
Supprimer les soubassements en façade, consistant en la partie non porteuse du bâtiment située entre le trottoir et l'allège, d'une hauteur de 31 à 39 cms 
Transformer comme suit les trois parties vitrées fixes, en regardant l'immeuble : 
-la partie vitrée fixée située à droite du bâtiment C (celle du milieu sur le projet joint) en porte d'entrée sur rue, 
-la partie vitrée fixe de gauche du bâtiment C (celle de gauche sur le projet joint) et celle de droit du bâtiment B (celle de droite sur le projet joint) en alignant la surface vitrée sur la surface de la porte nouvellement créée. 
AUTORISER la ratification des travaux sur la mezzanine ». 

Il n’est pas discuté que les travaux réalisés sur la mezzanine ont déjà été réalisés. Le tribunal ne peut les ratifier a posteriori et la demande d’autorisation formulée à ce titre sera donc rejetée. 

S’agissant des autres travaux, le syndicat des copropriétaires soutient en premier lieu qu’ils n’auraient pas fait l’objet d’un refus de l’assemblée générale opposé à une demande d’autorisation formulée directement par la SCI EMOUNA, qui ne pourrait dès lors solliciter judiciairement cette autorisation. 

Ce moyen doit toutefois être écarté puisque ces mêmes travaux ont bien fait l’objet d’une demande préalablement présentée à l’assemblée générale des copropriétaires par la SNC [Adresse 7], ancien propriétaire des lots appartenant aujourd’hui à la SCI EMOUNA, auquel l’ensemble des droits relatifs à ces derniers ont été cédés. Un refus lui a été opposé à deux reprises, lors des assemblées générales des 16 juillet 2019 et 16 juillet 2020. La loi exige simplement que l’autorisation sollicitée ait été refusée, sans que ce refus doive avoir été opposé nommément au copropriétaire formant ultérieurement la demande d’autorisation judiciaire. La SCI EMOUNA, nouveau propriétaire des lots concernés par les travaux, peut donc tout à fait solliciter cette autorisation de travaux, qui a été refusée à deux reprises à son prédécesseur lui ayant ensuite cédé ses droits sur l’immeuble. 

Le syndicat affirme ensuite que les travaux litigieux emporteraient appropriation des parties communes de sorte qu’il ne s’agirait pas de travaux d’amélioration relevant de la majorité prévue à l’article 25 b. Ils seraient également contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble en ce qu’ils ne respecteraient pas l’harmonie de la façade et porteraient une atteinte structurelle et esthétique à celle-ci. 

Sur ces points, il convient de relever que l’autorisation sollicitée consiste à :
- supprimer les soubassements en maçonnerie des baies vitrées situées en façade, entre le trottoir et l'allège, d'une hauteur de 31 à 39 centimètres selon les écritures des demanderesses, 
- remplacer la baie vitrée centrale, actuellement fixe, en porte d'entrée automatique donnant sur la rue, 
- remplacer les deux autres baies vitrées fixes en alignant leur surface vitrée sur celle de la porte nouvellement créée, c’est-à-dire en les faisant descendre jusqu’au sol.

Or, le syndicat ne démontre pas en quoi ces travaux de suppression des allèges des baies vitrées en façade et de remplacement desdites baies vitrées, y compris par une porte, seraient de nature à entrainer une appropriation des parties communes et relèveraient dès lors d’une autre majorité que celle prévue à l’article 25 b comme il le prétend. 

En effet, le fait que ces allèges s’analysent comme des éléments de gros-œuvre de l’immeuble et que les travaux projetés impliquent leur suppression n’est pas, à lui-seul, de nature à caractériser un acte de disposition réalisé sur les parties communes. 

Il y a lieu de relever à cet égard que lesdits travaux sont limités à la suppression des allèges des fenêtres, soit à une petite partie maçonnée mesurant entre 31 et 39 cm de hauteur localisée en partie inférieure des vitrages, et n’impliquent pas la démolition d’autres éléments de la façade ni la création d’ouvertures nouvelles. Il n’est ainsi pas démontré qu’ils entraineraient un « remaniement complet » de la façade, et encore moins qu’ils porteraient atteinte à la structure de l’immeuble contrairement à ce qui est allégué. Il sera relevé sur ce point en particulier que la SCI EMOUNA produit une attestation du bureau d’étude POLY-STRUCTURES en date du 4 juillet 2019 qui atteste de l’absence de tout rôle structurel des allèges dont la suppression est demandée et de la possibilité de les démolir sans réaliser de renfort spécifique, sans que le syndicat ne produise aucun élément technique contraire. 

Le moyen tenant à la nature des travaux, qui impliqueraient des actes d’appropriation ou de disposition sur les parties communes, doit donc être écarté. 

Concernant par ailleurs la prétendue contrariété au règlement de copropriété, l’article 6 de ce document stipule qu’il ne pourra être établi, sur les côtés façade-rue, aucun auvent, marquise ou généralement rien qui puisse détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité des immeubles. 

Son article 8 ajoute que les propriétaires ne pourront apporter aucune modification aux parties des immeubles qui, bien que formant leur propriété particulière, contribuent à l’harmonie des immeubles, à leur structure ou à la quantité de jour et d’air reçue par les autres appartements, telles que portes d’entrée des appartements, vitrages, persiennes, garde-corps, fenêtre, balcons, loggias, sauf en ce qui concerne les vitrines du rez-de-chaussée, qui pourront être aménagées, mais sans toutefois porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble, à sa structure et aux parties communes.

Son article 12 précise enfin que les rez-de-chaussée, tant des immeubles en façade que de l’immeuble derrière, seront à usage commercial.

Le règlement de copropriété prévoit donc expressément que les vitrines des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée peuvent être aménagées, sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure, à l’esthétique ou à l’harmonie de l’immeuble.

Il a déjà été précédemment rappelé qu’aucune preuve d’une atteinte à la structure de l’immeuble n’était rapportée par le syndicat des copropriétaires s’agissant des travaux projetés par la SCI EMOUNA, étant relevé que le défendeur évoque par ailleurs d’autres travaux qui auraient déjà été réalisés par la requérante relatifs au percement de la façade et à l’installation de caissons de climatisation, qui sont toutefois sans lien avec les ceux pour lesquels une autorisation judiciaire est demandée dans le cadre de la présente instance. 

Le tribunal constate par ailleurs que le syndicat ne démontre pas davantage que les travaux projetés seraient de nature à porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble ni à son esthétique ou à son uniformité. Au contraire, la SCI EMOUNA et la SNC [Adresse 7] produisent plusieurs photographies et procès-verbaux de constats d’huissiers qui établissent que les devantures de plusieurs locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier bénéficient déjà d’ouvertures sur la rue et ne comportent pas d’allèges, certaines étant entièrement vitrées jusqu’au sol. Le procès-verbal de constat en date du 11 mai 2023 ajoute que le local de la SCI EMOUNA est aménagé d’allèges « qui ne se retrouvent nulle part ailleurs sur les locaux voisins », ce qui est confirmé par les photographies annexées. Aucune harmonie n’existe par ailleurs s’agissant de la taille ou la couleur des vitrines et des devantures des autres locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée. 

Dans ces conditions, l’harmonie et l’esthétique de la façade de l’immeuble ne peuvent être sérieusement invoqués pour refuser l’autorisation à la SCI EMOUNA de réaliser des travaux concernant la devanture de son local. 

Enfin, il a été rappelé que l’immeuble est, en vertu de son règlement de copropriété, à usage mixte commercial et d’habitation, l’ensemble des locaux situés en rez-de-chaussée ayant une vocation commerciale. L’existence de « vitrines » aménagées sur ces locaux est expressément prévue par le règlement. Dans ces conditions, il ne peut être prétendu que les travaux tels qu’envisagés par la SCI EMOUNA viendraient porter atteinte à la destination de l’immeuble, et ce d’autant qu’il n’est pas allégué, et encore moins justifié, que les travaux projetés impliqueraient une modification des conditions d'exploitation du local commercial de la SCI EMOUNA sur le plan de la fréquentation, des nuisances ou de la sécurité. 

Par conséquent, les travaux projetés par la SCI EMOUNA consistant à supprimer les soubassements en maçonnerie des baies vitrées situées en façade, à remplacer la baie vitrée centrale par une porte d'entrée sur la rue et à remplacer les deux autres baies vitrées fixes en alignant leur surface vitrée sur celle de la porte nouvellement créée, sont bien des travaux d’aménagement de la devanture de son local commercial qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, en l’espèce la façade, mais sont conformes à la destination de celui-ci, et ce d’autant plus qu’il est justifié que ces travaux visent à mettre le local en conformité avec les normes relatives à l’accueil du public en lien notamment avec la sécurité incendie, et avec les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. 

Ils font ainsi partie des travaux relevant d’une autorisation de l’assemblée générale selon la majorité prévue par l’article 25 b), qui peuvent être autorisés par la voie judiciaire en cas de refus de l’assemblée générale en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il y a donc lieu d’autoriser la SCI EMOUNA à réaliser ces travaux qui ne portent pas atteinte à la destination, à l’harmonie ou à l’esthétique de l’immeuble.
Sur la demande visant à réputer non écrite la clause de l’article 23 du règlement de copropriété

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’article 23 du règlement de copropriété stipule : « Le règlement qui précède, sous réserve de ce qui est dit ci-dessus, article 12, ne pourra être modifié savoir : (…) 
En ce qui concerne les décisions relatives au gros-œuvre des immeubles, que si l’Assemblée le décide à la majorité des quatre vingt/pour cent des dix millièmes présents ou non. (…) ».

La SCI EMOUNA et la SNC [Adresse 7] sollicitent que cette dernière partie de phrase soit réputée non-écrite en ce qu’elle prévoit des modalités de vote relatives à la modification du gros-œuvre de l’immeuble différentes de celles prévues par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public. 

Le syndicat ne conteste pas que cette clause soit contraire aux dispositions précitées, ce qui apparait établi dès lors qu’elle prévoit des conditions de majorité différentes pour les décisions « relatives au gros-œuvre », sans référence aux critères légaux. 

Il y a donc lieu de la réputer non écrite tel qu’il sera précisé au dispositif. 


Sur les demandes indemnitaires de la SCI EMOUNA et la demande d’expertise

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La SCI EMOUNA invoque une faute commise par le syndicat des copropriétaires consistant en un refus abusif d’autorisation de travaux, qui lui aurait causé un préjudice lié à l’impossibilité d’ouvrir son commerce. 

Or, le tribunal ne peut que constater qu’elle ne produit aucun élément justifiant du caractère abusif du refus opposé par l’assemblée générale, ni de l’existence du préjudice qu’elle allègue. 

Ainsi, le simple fait pour l’assemblée générale d’avoir refusé d’autoriser les travaux en façade ne saurait être constitutif d’une faute en l’absence de preuve que ce refus procèderait d’un abus de majorité ou d’une erreur grossière d’interprétation du règlement de copropriété et aurait notamment eu pour objectif de nuire à la SCI EMOUNA, ce qu’aucun élément ne vient démontrer. Il sera d’ailleurs relevé sur ce point que l’autorisation a été refusée alors que la SCI EMOUNA n’était pas encore propriétaire des lieux, ce qui exclut toute intention de nuire personnellement à celle-ci de la part de l’assemblée générale.

Par ailleurs, la requérante ne verse aucun élément justificatif de l’existence d’un préjudice personnel, alors que les consorts [V], associés de la SCI EMOUNA, étaient auparavant locataires du local commercial depuis 2019, qu’ils ont décidé d’en faire l’acquisition en 2022 alors que l’autorisation de travaux de l’assemblée générale avait déjà été refusée à deux reprises, et qu’aucun élément comptable ne vient établir le revenu qui attendu de l’exploitation du local commercial et qui n’aurait pas été perçu, ni la date à compter de laquelle la SCI EMOUNA avait établi ses prévisions, et sur quel fondement.
La demande de la SCI EMOUNA visant à désigner un expert pour évaluer son préjudice financier sera ainsi purement et simplement rejetée, le tribunal n’ayant pas à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, de même que sa demande d’indemnisation provisionnelle, étant relevé au surplus que le juge de la mise en état, seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour connaitre des demandes de provision sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, n’a jamais été saisi d’une telle demande et qu’aucun élément nouveau survenu depuis son dessaisissement n’est allégué. 


Sur les demandes indemnitaires de la SNC [Adresse 7]

La SNC [Adresse 7] formule, sur le même fondement délictuel, une demande d’indemnisation de son préjudice lié à la non-perception des loyers du local dont elle était propriétaire avant qu’elle ne le cède à la SCI EMOUNA.

Elle ne rapporte toutefois, pas plus que cette dernière, la preuve de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires dans le refus d’autorisation de travaux lui ayant été opposé, ne consacrant aucun des développements de ses écritures à la démonstration d’un abus de la part de l’assemblée générale. 

Par ailleurs, elle se contente d’indiquer que le local commercial dont elle était propriétaire ne pouvait être exploité en l’absence de réalisation des travaux alors qu’il ressort de ses écritures qu’il était auparavant loué à une auto-école, et qu’elle n’établit pas que celle-ci ne pouvait alors exercer son activité. Il n’est donc pas démontré que toute exploitation du local était impossible en l’état.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal s’agissant de la demande adverse d’autorisation de travaux, supportera la charge des dépens. 

En équité, et compte tenu du fait que chacune des parties s’est vue déboutée d’une partie de ses prétentions, il n’y a en revanche pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, chacune ayant ainsi vocation à conserver la charge de ses frais irrépétibles. 

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et opportune au regard de l’ancienneté du litige, sera ordonnée, étant relevé que le syndicat ne sollicite qu’elle soit écartée qu’au titre de l’importance des demandes indemnitaires formulées, qui ont été rejetées. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, 

DEBOUTE la SCI EMOUNA et la SNC [Adresse 7] de leur demande d’autorisation de la ratification des travaux exécutés sur la mezzanine ; 

AUTORISE la SCI EMOUNA, copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier nommé RESIDENCE [Adresse 6], sis [Adresse 2]/ [Adresse 1], à réaliser les travaux suivants dans les lots à usage commercial lui appartenant, situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C, portant, respectivement les numéros 60, pour le lot du Bâtiment B, au [Adresse 2] et 108, pour celui du Bâtiment C, au [Adresse 1] : 
- Supprimer les soubassements en façade, consistant en la partie non porteuse du bâtiment située entre le trottoir et l'allège, d'une hauteur de 31 à 39 centimètres ; 
- Transformer la partie vitrée fixe située à droite du bâtiment C (celle du milieu) en porte d'entrée sur rue, 
- Transformer la partie vitrée fixe de gauche du bâtiment C et celle de droit du bâtiment B en alignant la surface vitrée sur la surface de la porte nouvellement créée. 

REPUTE comme non-écrits les termes suivants contenus au sein de l’article 23 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier nommé RESIDENCE [Adresse 6], sis [Adresse 2]/ [Adresse 1], publié le 17 août 1960 : 
« En ce qui concerne les décisions relatives au gros-œuvre des immeubles, que si l’Assemblée le décide à la majorité des quatre vingt/pour cent des dix millièmes présents ou non. » 

DEBOUTE la SCI EMOUNA de sa demande d’expertise concernant son préjudice financier ;

DEBOUTE la SCI EMOUNA de sa demande de provision ;

DEBOUTE la SNC [Adresse 7] de sa demande de dommages-et-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier nommé RESIDENCE [Adresse 6], sis [Adresse 2]/ [Adresse 1], aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de Me ROSENFELD et de Me CAUSSE, avocats ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre avril deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT