Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/ 
du 04 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 20/10526 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YD5T


AFFAIRE :M. [H] [L] ( Maître Christine MOREL de la SELARL C3M)
C/S.A.R.L. IMMAC DEVELOPPEMENT (Me Frédéric AMSELLEM)




DÉBATS : A l'audience Publique du 18 Janvier 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEURS

Monsieur [H] [L]
né le 22 Janvier 1973 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 1]

Madame [U] [B] épouse [L]
née le 17 Avril 1975 à [Localité 5] (THAILANDE), de nationalité thailandaise, demeurant et domiciliée [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Christine MOREL de la SELARL C3M, avocats au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

La société IMMAC DEVELOPPEMENT, SARL immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°795 038 645, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat préliminaire de vente en état futur d’achèvement en date du 30 septembre 2014 conclu avec la SCCV [Localité 7], dont le gérant est la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT (ci-après la société IMMAC), Madame [U] [L] et Monsieur [H] [L] ont réservé un lot n°11 constitué d’un appartement de type 4 en R+1 d’une surface de 108,28 m² avec balcon et terrasse, ainsi qu’un lot n°5 constitué d’une cave, au sein de l’ensemble immobilier à construire sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Le contrat préliminaire mentionnait une date prévisible d’achèvement des travaux et de livraison des lots au 1er trimestre de l’année 2016. 

Par acte authentique en date du 11 mars 2015, Madame et Monsieur [L] se sont portés acquéreurs auprès de la société IMMAC, dans le cadre de cette vente en état futur d’achèvement, de :
- un appartement de type 4 situé au premier étage (lot n°28),
- un emplacement de stationnement simple situé au rez-de-chaussée, portant le numéro 1 (lot 24),
- une cave au deuxième sous-sol, portant le numéro 5 (lot n°9),
Le prix d’achat de ces biens mentionné audit acte était de 355.000 euros, et la date prévisible d’achèvement des travaux et de livraison des lots était fixée au 1er semestre de l’année 2016.

Suite à la modification des plans, la signature d’un second authentique est intervenue entre les parties le 06 septembre 2018, aux termes duquel les époux [L] ont finalement acquis :
- un appartement de type 4 situé au premier étage (lot n°26),
- un emplacement de stationnement double situé au rez-de-chaussée, portant le numéro 1, avec accès par portique élévateur (lot n°21),
- un emplacement de stationnement double situé au rez-de-chaussée, portant le numéro 2, avec accès par portique élévateur (lot n°22),
- une cave au rez-de-chaussée, portant le numéro 5 (lot n°25),
- une cave au premier sous-sol, portant le numéro 3 (lot n°19),
Le prix d’achat de ces biens mentionné audit acte était de 382.000 euros, et la date prévisible d’achèvement des travaux et de livraison des lots mentionnée au sein de l’acte était fixée au 31 octobre 2018.

Plusieurs reports de la date de livraison des biens vendus sont intervenus en cours de chantier.

Le 1er septembre 2018, les époux [L] ont intégré l’appartement, ayant résilié le contrat de bail de leur précédent logement à cette date. 

Par courrier recommandé en date du 20 janvier 2020, ils ont mis en demeure la société IMMAC de leur fournir les documents justifiant de la souscription des contrats d’assurance obligatoires et de leur régler diverses sommes au titre, notamment, du retard de livraison de la cave et du lot n°25, constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée destiné à être mis en location, ainsi qu’au titre des frais engagés en vue de la construction d’une piscine, finalement abandonnée. 

Par courriel du 31 janvier 2020, une date de livraison et de remise des clés pour l’appartement leur a été proposée pout le 07 février 2020.

A cette date, une rencontre a eu lieu entre les époux [L] et la société IMMAC. Les époux [L] ont fait dresser un procès-verbal de constat par huissier concernant les malfaçons et inachèvements affectant les travaux. 

Par courriel en date du 23 mars 2020, il leur a été indiqué que la remise des clés des caves aurait lieu après le versement du solde du prix de vente et qu’en l’absence de paiement, la livraison de ces lots aurait lieu après le confinement. 

Par courriel en date du 25 juillet 2020, il leur a été proposé une remise des clés de leurs caves à compter du 10 août 2020. 

Suivant exploit d’huissier en date du 13 novembre 2020, Madame et Monsieur [L] ont fait assigner la société IMMAC devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1217, 1231-1, 1642-1, 1646-1, 1792, 1792-2, 1792-3, 1792-6 et 1992 du code civil, aux fins de : 

- ORDONNER, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société IMMAC DEVELOPPEMENT d’avoir à effectuer la levée des réserves listées au sein de l’assignation ; 
- ORDONNER, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société IMMAC DEVELOPPEMENT, d’avoir à livrer tant la cave que les deux parkings, lesquels devront être doubles, comme cela est stipulé sur l’acte de vente, outre le local commercial,
- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L] :
•au titre de leur préjudice de jouissance correspondant à la perte de possibilité de pouvoir jouir paisiblement de leur logement, de la cave et des deux parkings doubles et des parties communes y liées : 500,00 €uros par mois x 25 mois = 12.500,00 €uros, SOMME A PARFAIRE A LA DATE A LAQUELLE LA CAVE ET LES DEUX PARKINGS AURONT ETE LIVRES,
• au titre de la perte de chance de pouvoir mettre en location le local commercial qu’ils avaient acquis : 500,00 €uros x 25 mois = 12.500,00 €uros, SOMME A PARFAIRE A LA DATE A LAQUELLE LE LOCAL COMMERCIAL AURA ETE LIVRE.

- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L], la somme de 2.539,36 €uros, correspondant aux frais par eux engagés pour rendre le logement viable, 
- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L], la somme de 1.308,18 €uros, au titre des constats d’huissier,
- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir rembourser à Madame et Monsieur [L], la somme de 10.000,00 €uros, au titre des travaux piscine qui n’ont pas été réalisés et qui ne le seront pas,
- ORDONNER à la société IMMAC DEVELOPPEMENT d’avoir à justifier, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à Madame et Monsieur [L], qu’elle est bien titulaire de l’ensemble des assurances qu’elle doit obligatoirement souscrire et destinées à permettre à Madame et Monsieur [L] de pouvoir se retourner contre ledit assureur, pour quelconque difficulté qui viendrait à apparaitre dans le cadre de la garantie décennale, notamment,
- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L], la somme de 4.858,70 €uros, au titre des travaux de remise en état (sinistre de 2019),
- CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L] la somme de 4.000,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/10526. 

Par ordonnance du 5 septembre 2022, le juge de la mise en état a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT concernant la forclusion de l’action de Madame et Monsieur [L] à son encontre ;
- condamné la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT à payer à Madame et Monsieur [L] une somme de 15.000 euros à titre de provision à valoir sur leurs différents préjudices ;
- condamné la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT à payer à Madame et Monsieur [L] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Il s’est par ailleurs déclaré incompétent pour connaitre de la demande de condamnation sous astreinte de la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT à livrer les caves et emplacement de parking, demandes relevant de la compétence du juge du fond, et a renvoyé l’affaire à la mise en état pour conclusions au fond de la défenderesse. 

*

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond régulièrement notifiées au RPVA le 04 avril 2023, auxquelles il convient de reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame et Monsieur [L] demandent au tribunal de : 

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1217, 1231-1, 1642-1, 1646-1, 1792, 1792-2, 1792-3, 1792-6, 1992 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles L. 241-1, L. 241-2, L. 242-1 alinéa 1er, L. 243-3 du Code des Assurances,
Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame et Monsieur [L] et les y disant bien fondées ;
CONSTATER que la société IMMAC DEVELOPPEMENT a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux [L] au regard du retard conséquent dans la livraison de l’appartement et de l’absence de livraison des places de parking, de la cave et du local ainsi qu’au regard des désordres non réparés affectant l’appartement acheté par les époux [L] ;
Par conséquent,

JUGER que la société IMMAC DEVELOPPEMENT a gravement manqué à ses obligations à l’égard de Madame et Monsieur [L], et en conséquence,

ORDONNER, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société IMMAC DEVELOPPEMENT, d’avoir à effectuer la levée des réserves et plus précisément :
- absence de seuil/couvertine en partie basse des baies vitrées, le béton brut est visible entre la traverse basse et la terrasse,
- des défauts de revêtements sont constatables en partie haute des baies vitrées, des manques et trous sont constatables entre la traverse haute et le linteau, ainsi que sur l’extrémité gauche lorsque l’on est face à la baie vitrée,
- absence de cache en partie haute des baies vitrées, sur les parties fixes et mobiles, des jours sont constatables, de sorte que le froid et la pluie pénètrent dans l’appartement,
- étanchéité du sol de la terrasse : la pente a été mal réalisée, ce qui a pour conséquence que lorsqu’il pleut, l’eau stagne et ne s’évacue pas dans le caniveau, ce qui provoque la prolifération de nuisibles et notamment des moustiques,
- l’enduit et la peinture n’ont pas été réalisés en partie supérieure du mur situé en face en sortant sur la terrasse (mur mitoyen avec l’école au fond du jardin),
- la cheminée de couleur beige est fissurée à différents endroits ; pour des raisons évidentes de sécurité, cet ouvrage doit être consolidé et protégé,
- sur l’extrémité droite de la baie vitrée, lorsqu’on est face à cette dernière (côté cuisine), le montant droit est choqué en partie moyenne et basse, un coup est constatable sur la face extérieure ; la structure est également déformé,
- d’une manière générale, sur les faces extérieures des vitrages des baies vitrées, en partie moyenne et basse, des projections de ciment et de goudron sont visibles, de sorte qu’il convient en définitive, de les changer,
- dans le salon/salle à manger/cuisine, au fond et sur la droite, une prise électrique, située à droite du pilier maçonné séparant la partie salon de la partie salle à manger, n’est pas reliée à la terre car elle a été sectionnée par les ouvriers ; il convient de procéder à son changement ou sa suppression, en raison de sa dangerosité,
- dans la salle de bain, les parois de douche et de baignoire sont manquantes,
- sur le plafond au-dessus de l’accès à la douche, la peinture est cloquée, des infiltrations apparaissant lorsqu’il pleut, l’eau s’écoulant pas les spots, en raison notamment de l’absence d’étanchéité sur le mur mitoyen extérieur,
- au niveau du cabinet de toilette de la salle de bain, de l’eau s’écoule sous la cuvette lorsqu’on tire la chasse, due à une microfissure ; il faut changer le toilette ;
- dans la chambre n°1 (au fond du couloir à droite), à l’extrémité gauche de la fenêtre coulissante sur rue, le joint est manquant entre le montant de la fenêtre et le mur, en particulier au niveau de la paumette basse et les finitions sont à reprendre sur le mur en partie gauche et en limite de montant,
- dans la chambre n°2 au fond du couloir en face, au niveau des fenêtres et en particulier au niveau de la paroi vitrée fixe en face en entrant, les joints sont à faire en partie supérieure et les finitions sont à réaliser,

ORDONNER, à titre principal, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société IMMAC DEVELOPPEMENT, d’avoir à livrer tant la cave que les deux parkings, lesquels devront être doubles, comme cela est stipulé sur l’acte de vente, outre le local commercial,

ORDONNER, à titre subsidiaire, si la Juridiction de céans considère qu’il s’agit d’une erreur matérielle entachant l’acte de vente du 6 septembre 2018, la régularisation de l’acte authentique de Maître [P] [D] afin qu’il y soit stipulé deux emplacements de stationnement simples et que ce dernier soit conforme à l’immeuble tel que finalement acquis par Monsieur et Madame [L], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la convocation de la Société IMMAC DEVELOPPEMENT par devant l’étude notariée choisie par Monsieur et Madame [L] ;

CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L] :
- au titre de leur préjudice de jouissance correspondant à la perte de possibilité de pouvoir jouir de leur logement, de la cave et des deux parkings doubles et des parties communes y liées : 500,00 € par mois x 25 mois = 12.500,00 €uros, SOMME A PARFAIRE A LA DATE A LAQUELLE LA CAVE ET LES DEUX PARKINGS AURONT ETE LIVRES,
- au titre de leur préjudice de jouissance correspondant à la perte de possibilité de pouvoir jouir paisiblement de leur logement, 500,00 € x 17 mois : 8 500 €.
- au titre de leur préjudice financier, correspondant aux frais engagés par les époux [L] aux fins de se loger dans l’attente de la livraison de leur appartement par la société IMMAC DEVELOPPEMENT : 880 € x 25 mois = 22 000,00 €.
- au titre de leur préjudice financier, correspondant aux frais engagés par les époux [L] pour rendre le logement viable : 919,36 €uros,
- au titre de leur préjudice financier, correspondant aux frais engagés par les époux [L] pour rendre louer un garage : 1 620,00 €
- au titre de la perte de chance de pouvoir mettre en location le local commercial qu’ils avaient acquis : 500,00 €uros x 81 mois = 40 500,00 €, SOMME A PARFAIRE A LA DATE A LAQUELLE LE LOCAL COMMERCIAL AURA ETE LIVRE.
- au titre de du préjudice moral subi par les époux [L] : 5 000,00 €

CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L], la somme de 1.308,18 €uros, au titre des constats d’huissier,

CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir rembourser à Madame et Monsieur [L], la somme de 10.000,00 €uros, au titre des travaux piscine qui n’ont pas été réalisés et qui ne le seront pas,

ORDONNER à la société IMMAC DEVELOPPEMENT d’avoir à justifier, sous astreinte de 500,00 €uros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à Madame et Monsieur [L], qu’elle est bien titulaire de l’ensemble des assurances qu’elle doit obligatoirement souscrire et destinées à permettre à Madame et Monsieur [L] de pouvoir se retourner contre ledit assureur, pour quelconque difficulté qui viendrait à apparaitre dans le cadre de la garantie décennale, notamment,

CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L], la somme de 4.858,70 €uros, au titre des travaux de remise en état (sinistre de 2019),

CONDAMNER la société IMMAC DEVELOPPEMENT à devoir régler à Madame et Monsieur [L] la somme de 4.000,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER la Société IMMAC DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, ordonner la compensation du solde du prix avec les sommes dues par la Société IMMAC DEVELOPPEMENT ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond régulièrement notifiées au RPVA le 5 octobre 2023, auxquelles il convient de reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société IMMAC DEVELOPPEMENT demande au tribunal de : 

Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Monsieur [H] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER Monsieur [H] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] au paiement de la somme de 26 200 euros au titre du solde du prix d’acquisition des biens et droits immobiliers objet du litige au profit de la société Immac developpement.
CONDAMNER Monsieur [H] [L] et Madame [U] [B] épouse [L] à régler à la société IMMAC DEVELOPPEMENT la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

La clôture est intervenue le 16 novembre 2023. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 janvier 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024. 


***

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dès lors, les développements de la société IMMAC concernant la forclusion de l’action des consorts [L], qui ne font l’objet d’aucune demande formulée au sein du dispositif de leurs écritures et qui ont par ailleurs déjà été tranchés par le juge de la mise en état dans le cadre de son ordonnance d’incident du 5 septembre 2022, seront purement et simplement écartés et le tribunal n’y répondra pas. 

Par ailleurs, il sera rappelé que les demandes visant à « dire », « juger » ou « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes des époux [L] au titre des réserves non levées et des manquements du vendeur à son obligation de délivrance conforme 

Dans le cadre de la présente instance, les époux [L] recherchent la responsabilité de leur vendeur, la société IMMAC, au titre :
- de différents désordres, non-conformités ou inachèvements affectant leur appartement, ayant fait l’objet de réserves à la livraison, non levées ;
- de l’absence de livraison des deux places de parking doubles prévues au contrat ;
- de l’absence de livraison des deux caves ;
- de l’absence de réalisation de la piscine commandée par leurs soins.

La responsabilité du vendeur en état futur d'achèvement relève de différents fondements juridiques en fonction des vices ou manquements invoqués, la nature de la responsabilité encourue dépendant notamment du caractère apparent ou caché de ceux-ci. 

Ainsi, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs de l’ouvrage :
- des vices et des défauts de conformités apparents sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil ; 
- des défauts de conformités, hors défauts apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur, en application de l'article 1604 du code civil, ce qui entraîne l'application du régime contractuel de l'inexécution ;
- des vices cachés à la réception, sur le fondement de la garantie décennale et biennale, en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies, et à défaut sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires ; 
- des défauts d'isolation phonique en application de l'article L 111-11 aliéna 3 du CCH. 

- Sur les vices et défauts de conformité apparents 

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur en état futur d'achèvement ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. 

Le vendeur d'immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l'article 1642-1 du code civil engage sa responsabilité de plein droit, sans que soit exigée la démonstration d'une faute, à l'égard du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur, sauf s’il établit que les désordres proviennent d’une cause étrangère.

Ces dispositions, qui instaurent un régime spécifique de garantie due par le vendeur d’immeuble à construire pour les désordres apparents à la livraison, sont d’ordre public, et le vendeur d'immeuble à construire ne peut être tenu des garanties des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions de l’article 1642-1 du code civil. 

Ainsi, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de cette garantie.

En l’espèce, les époux [L] sollicitent la condamnation de leur vendeur, la société IMMAC, à réparer différents désordres affectant leur bien, ayant fait l’objet de réserves. 

A l’appui de leur demande, ils visent essentiellement au sein de leurs écritures la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil.

Or, il convient de rappeler que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6, qui ne s’applique que dans les rapports entre les constructeurs et le maitre d’ouvrage.


Ces développements sont donc inopérants et ce fondement doit être écarté. 

Il y a en revanche lieu de déterminer si les malfaçons, non-conformités et inachèvements dont les requérants demandent aujourd’hui réparation sont susceptibles relever de la garantie des vices apparents prévue par l’article 1642-1 du code civil, également visée par les requérants au sein de leurs écritures. 

Il a été précédemment rappelé que cette garantie s’applique aux vices de construction ou aux défauts de conformité qui étaient apparents lors de la prise de possession de l’ouvrage par les acquéreurs, qualifiée de « livraison », et qui ont fait l’objet de réserves émises par ces derniers sans être levées par le vendeur. Il est donc nécessaire, pour statuer sur l’application de cette garantie, de déterminer la date à laquelle les époux [L] ont reçu livraison de leur appartement, et si les différents désordres dont ils se plaignent étaient apparents à cette date et ont fait l’objet de réserves. 

Le juge de la mise en état a déjà été amené à statuer sur ces questions, et en particulier sur la date à laquelle la livraison de l’appartement des époux [L] était intervenue au contradictoire de la société IMMAC, dans le cadre de son ordonnance du 5 septembre 2022 qui a notamment rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse au titre de la forclusion des demandes. Il a ainsi considéré que la livraison devait être fixée au 7 février 2020, date à laquelle une rencontre a été organisée entre les parties au sein de l’appartement vendu sur l’invitation de la société IMMAC DEVELOPPEMENT, en présence d’un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat concernant les différents désordres allégués par les acquéreurs. Il a en effet retenu que ces opérations étaient seules susceptibles de caractériser une prise de possession pleine et entière des lieux par les acquéreurs, en l’absence de tout procès-verbal de livraison expresse ou de constatation d’état des lieux dûment signé. 

Il a relevé en particulier que la livraison ne pouvait être fixée à la date de l’entrée des époux [L] dans leur appartement, dont il est constant qu’elle a eu lieu le 1er septembre 2018, dès lors qu’à cette date, l’acte de vente définitif n’était pas encore conclu, que les travaux étaient encore au stade « mise hors d’eau et hors d’air » selon l’acte notarié signé quelques jours plus tard, et que les requérants justifiaient par ailleurs de la contrainte économique les ayant conduits à entrer dans les lieux avant tout achèvement de l’immeuble. 

Le juge de la mise en état a également noté qu’un courriel produit par les requérants, adressé par la société IMMAC le 31 janvier 2020, soit près de 17 mois après leur entrée dans les lieux, mentionnait en objet la « LIVRAISON APPT LOT 11 » et indiquait : « l’avancement des travaux nous permet de prévoir une livraison et une remise des clés de votre appartement. C’est pourquoi nous vous invitons le vendredi 7 février 2020, heure à votre convenance sur place », en les sollicitant par ailleurs pour payer le solde du prix de vente. 

Il a ainsi considéré que ces différents éléments démontraient qu’aucune livraison du bien vendu n’était intervenue avant le 7 février 2020.

Le tribunal ne peut que constater qu’il ressort en effet des différents éléments relevés par le juge de la mise en état qu’aucune prise de possession pleine et entière de l’ouvrage par les acquéreurs n’est intervenue avant cette date, et que les opérations organisées le 7 février 2020 par la société IMMAC et qualifiées par elle-même de « livraison » dans le courriel précité sont les seules caractérisant une volonté claire et non équivoque des époux [L] de prendre possession de leur appartement au contradictoire de la société IMMAC, qui leur a par ailleurs remis les clés à cette date. La livraison sera donc fixée au 7 février 2020, conformément à ce qu’a retenu précédemment le juge de la mise en état. 

Le procès-verbal dressé par commissaire de justice lors de cette livraison, qui constate les malfaçons, non-conformités et inachèvements au contradictoire de la société IMMAC, démontre que lesdits désordres étaient bien apparents à cette date et qu’ils constituent des réserves émises à ce titre, relevant de la garantie des vices apparents prévue par l’article 1642-1 du code civil. Il y a donc lieu de faire application de cette garantie. 
 
Les différents désordres visés au sein de ce procès-verbal, auquel des photographies sont annexées, sont repris dans les dernières écritures des époux [L] et sont les suivants : 
- absence de seuil/couvertine en partie basse des baies vitrées, le béton brut est visible entre la traverse basse et la terrasse,
- défauts de revêtements en partie haute des baies vitrées avec des manques et trous entre la traverse haute et le linteau, ainsi que sur l’extrémité gauche lorsque l’on est face à la baie vitrée,
- absence de cache en partie haute des baies vitrées, sur les parties fixes et mobiles, avec des jours, 
- problème d’étanchéité du sol de la terrasse et mauvaise réalisation de la pente provoquant une stagnation de l’eau et une mauvaise évacuation de l’eau dans le caniveau, 
- absence d’enduit et de peinture en partie supérieure du mur situé en face en sortant sur la terrasse (mur mitoyen avec l’école au fond du jardin),
- fissures sur la cheminée de couleur beige à différents endroits,
- trace de choc au niveau de l’extrémité droite du montant de la baie vitrée, lorsqu’on est face à cette dernière (côté cuisine), en partie moyenne et basse, ainsi que sur la face extérieure, avec déformation de la structure,
- projections de ciment et de goudron généralisées sur les faces extérieures des vitrages des baies vitrées, en partie moyenne et basse,
- dans le salon/salle à manger/cuisine, prise électrique située à droite du pilier maçonné au fond et sur la droite non reliée à la terre ;
- dans la salle de bain, absence de parois de douche et de baignoire,
- sur le plafond au-dessus de l’accès à la douche, cloquage de la peinture avec infiltrations d’eau par les spots, 
- au niveau des toilettes de la salle de bain, écoulement d’eau sous la cuvette lorsqu’on tire la chasse ; 
- dans la chambre n°1 (au fond du couloir à droite), à l’extrémité gauche de la fenêtre coulissante sur rue, joint manquant entre le montant de la fenêtre et le mur, en particulier au niveau de la paumelle basse, avec finitions à reprendre sur le mur en partie gauche et en limite de montant,
- dans la chambre n°2 au fond du couloir en face, au niveau des fenêtres et en particulier au niveau de la paroi vitrée fixe en face en entrant, joints manquants en partie supérieure et finitions à réaliser.

La société IMMAC ne discute pas la matérialité de ces désordres et des réserves émises, mais relève les points suivants : 
- les parois de douche et la baignoire ne feraient pas partie des prestations à sa charge au terme de la notice de vente annexée au contrat : il ressort de la notice de vente produite, annexée à l’acte notarié du 6 septembre 2018, que la fourniture d’une baignoire de marque PORCHER, en acrylique coulé banché type khéops, est bien prévue à la charge du vendeur en son point « 2.9.2.5 Appareils sanitaires dans les salles de bains, salles d’eau et WC » de même que sa robinetterie, contrairement à ce que prétend la société IMMAC. En revanche, il est exact que la notice ne fait pas état de la fourniture des parois de douche ou de baignoire par le vendeur. Il y a donc lieu de considérer que la réserve relative à l’absence de baignoire est bien justifiée, à l’exclusion de la mention concernant les parois de douche. 
- tout ou partie des réserves auraient été levées, et en particulier celles concernant la couvertine : la société IMMAC verse à l’appui de cette affirmation une fiche d’intervention de la SARL ROGIER, entreprise de menuiserie/serrurerie, qui mentionne la « pose de bavettes en aluminium » effectuée au profit de Monsieur [L] le 21 décembre 2021. Aucun détail complémentaire ne figure toutefois sur ce document, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer que cette intervention serait bien relative à une ou plusieurs réserves émises par les époux [L], ni lesquelles. Les requérants indiquent sur ce point que cette intervention était relative à la fenêtre côté rue, réserve initialement visée au sein de leur assignation et au titre de laquelle ils ne formulent plus de demande. Il convient donc de considérer que la réserve relative à l’absence de couvertine en partie basse des baies vitrée, émise par les époux [L], reste justifiée en l’absence de preuve de la levée de celle-ci par le vendeur. La société IMMAC ne verse par ailleurs aucun autre document de nature à justifier de la levée des autres réserves.
- les réserves seraient devenues sans objet du fait de la vente : cet argument est inopérant, la conclusion de l’acte de vente et la livraison de l’immeuble ne dispensant pas le vendeur en état futur d’achèvement de procéder à la levée des réserves listées lors de la livraison. 

Dans ces conditions, la responsabilité de la société IMMAC est engagée au titre de l’ensemble des réserves visées au sein des dernières écritures des requérants, dont la défenderesse ne démontre pas qu’elles auraient été levées, à l’exception de celle relative à l’absence de parois de douche qui sera écartée. 

En application de l’article 1642-1 du code civil, elle sera donc condamnée, sous astreinte, à procéder ou à faire procéder à la levée desdites réserves selon les modalités précisées au dispositif. 

- Sur l’absence de livraison des places de stationnement

Selon l’article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu de délivrer la chose vendue, qui doit être conforme aux prévisions du contrat. La délivrance est définie comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. 

Le seul constat d'un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quel que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En l’espèce, les époux [L] reprochent à la société IMMAC de ne pas leur avoir livré deux places de stationnement doubles tel que prévu à l’acte de vente.

La société IMMAC soutient quant à elle que deux emplacements de stationnement simples ont été livrés aux requérants conformément au contrat de réservation initial et aux plans annexés à l’acte de vente, la mention d’emplacements doubles au sein de l’acte notarié du 6 septembre 2018 relevant d’une simple erreur matérielle dans la mesure où aucun emplacement double n’existerait au sein de l’immeuble. 
Il résulte de la lecture de l’acte notarié de vente du 6 septembre 2018, ayant modifié l’acte de vente initialement conclu le 11 mars 2015, que les requérants ont acquis, outre leur appartement et deux caves, « un emplacement de stationnement double portant le numéro 1 (accès par portique élévateur) » situé au rez-de-chaussée, objet du lot numéro 21, ainsi qu’un « emplacement de stationnement double portant le numéro 2 (accès par portique élévateur) », également situé au rez-de-chaussée, objet du lot numéro 22.

Le tribunal constate que le contrat préliminaire de réservation en date du 30 septembre 2014 produit par les requérants et signé des deux parties portait sur un appartement de type T4 avec balcon et terrasse ainsi que sur une cave, mais ne mentionnait pas de place de parking. La société IMMAC produit une version de ce document mentionnant la réservation de deux places de parking dites P01 et P02, qui n’est toutefois ni datée ni signée et n’a dès lors aucune valeur probante. 

Il est par ailleurs exact que l’acte notarié signé le 11 mars 2015 portant vente en état futur d’achèvement visait quant à lui un « emplacement de stationnement simple portant le numéro 1 » objet du lot n°24. Toutefois, il est constant que l’acte notarié de vente signé le 6 septembre 2018 a apporté des modifications aux biens acquis, les époux [L] s’étant finalement portés acquéreurs de deux emplacements de stationnement doubles dans les termes précédemment rappelés. 

S’agissant des plans annexés à cet acte de vente, force est de constater qu’ils ne comportent aucune mention spécifique permettant de déterminer la consistance exacte des emplacements de parking n°1 et 2 acquis aux termes de l’acte notarié, et notamment leur caractère simple ou double, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse.

Dans ces conditions, la société IMMAC ne démontre pas que les époux [L] auraient réalité acquis, en connaissance de cause, deux places de parking simples et que la mention portée au sein de l’acte de vente procèderait d’une simple erreur matérielle, et ce d’autant qu’elle n’établit pas davantage qu’aucun emplacement double n’existerait au sein de l’ensemble immobilier comme elle le prétend. En effet, les époux [L] versent aux débats l’état descriptif de division de l’immeuble établi le 8 novembre 2018, qui mentionne plusieurs lots constitués d’emplacements de stationnement doubles (lots 101, 102, 103, 111, 112, 114, 121, 122, 123, 124). La défenderesse n’apporte aucune explication sur ce point.

Elle engage dès lors sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de délivrance conforme et ne pas avoir délivré aux acquéreurs deux places de stationnement doubles, conformément à celles décrites expressément au sein de l’acte notarié et qui sont bien existantes au sein de l’ensemble immobilier. 

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande principale des époux [L] et le vendeur sera condamné sous astreinte à leur livrer les deux emplacements doubles prévus au contrat, étant relevé qu’il ne justifie aucunement qu’une telle livraison serait impossible à ce jour. 

- Sur l’absence de livraison de la cave et du local commercial

Les époux [L] soutiennent qu’ils ont également acquis deux caves, dont l’une serait en réalité un local commercial, qui ne leur auraient pas été livrées. 

La société IMMAC affirme de son côté qu’elle a proposé à plusieurs reprises de procéder à la livraison des caves et que les requérants n’ont pas donné suite à ses propositions. Elle indique également que les époux [L] ne peuvent se prévaloir de l’acquisition d’un local commercial, dès lors que leur acte notarié vise uniquement l’acquisition de deux caves.

Aux termes de l’acte notarié du 6 septembre 2018, les époux [L] se sont portés acquéreurs auprès de la société IMMAC du lot n°19, constitué d’une cave portant le n°3 située au premier sous-sol, ainsi que du lot n°25, constitué d’une cave portant le n°5 au rez-de-chaussée. Aucun de ces lots n’est désigné comme étant un local commercial. 


La défenderesse verse par ailleurs aux débats :
- un courriel en date du 25 juillet 2020 adressé par ses soins à Monsieur [L], lui proposant une livraison des caves à compter du 10 août 2020 ;
- un courrier en date du 18 août 2020 (dont il est indiqué qu’il est envoyé par LR électronique) relançant les acquéreurs à propos de la livraison des caves ;
- un courriel en réponse de Monsieur [L] en date du 19 août 2020 indiquant n’avoir aucune disponibilité en août et revenir vers elle à partir du 1er septembre ;
- un échange de courriels entre les parties intervenu le 9 décembre 2022, dont l’objet est intitulé « livraison caves mr et Mme [L] », dans lequel Monsieur [L] indique devoir trouver un huissier pour établir un procès-verbal de livraison des caves lors de la remise des clés, et la recontacter pour lui donner une date pour procéder à cette remise ;
- un courrier du 11 janvier 2023 transmis par LRAR (avec AR signé) ainsi qu’un courriel du 12 janvier 2023, adressés par la société IMMAC aux requérants, faisant état de leur absence de retour concernant la livraison des caves et les relançant à ce propos.

Les époux [L] n’apportent aucune explication à leur absence de retour sur la proposition de livraison des caves effectuée en août 2020 puis en décembre 2022, et ne justifient pas que cette absence de livraison dont ils se plaignent serait imputable à la société IMMAC pour la période postérieure au 10 août 2020. 

Il est pour autant constant qu’ils sont bien propriétaires, aux termes de l’acte de vente précité, des deux caves objets du litige, et que celles-ci ne leur ont pas été remises à ce jour, ce qui n’est pas contesté. 

Il y a donc lieu de condamner la société IMMAC à leur livrer les deux caves telles que visées au sein de leur acte de vente (à l’exclusion de tout local commercial qui n’est pas mentionné). 

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte afin de s’assurer de l’exécution rapide la décision, qui ne commencera toutefois à courir que passé un délai de deux mois compte tenu des éléments précédemment rappelés et des propositions de livraison précédemment effectuées par le vendeur, restées sans réponse de la part des acquéreurs. 

- Sur l’absence de livraison de la piscine

Les époux [L] reprochent encore à la société IMMAC de ne pas leur avoir délivré la piscine qu’elle s’était engagée à construire dans leur jardin, tandis que la défenderesse soutient de son côté que la construction d’une piscine n’a jamais été prévue au contrat et qu’aucune somme ne lui a été versée à ce titre.

L’acte de vente en date du 6 septembre 2018 ne mentionne aucune piscine attachée au lot des requérants.

Il résulte toutefois des pièces produites, et en particulier du devis n°DE00154 établi par la SARL SUD PROMOTION à l’attention de la SARL IMMAC DEVELOPPEMENT en date du 26 juin 2018, qui comporte le cachet de celle-ci, que la construction d’une piscine a bien été commandée par cette dernière pour un montant de 31.914 euros TTC, le devis comprenant la réalisation d’une étanchéité de piscine ainsi que la pose et la fourniture des éléments de filtration et buses de refoulement. 

Ce devis, qui prévoyait le paiement d’un acompte de 10% à la commande et d’un autre acompte de 30 % au début des travaux, est corroboré par :

- deux factures adressées à la société IMMAC en date du 6 juillet 2018 d’un montant de 3.191,40 euros, et en date du 10 juillet 2018 d’un montant de 9.574,20 euros, qui correspondent exactement aux montants des acomptes dus aux termes du devis, 
- la copie de deux chèques de ces montants respectifs tirés sur le compte de la société IMMAC DEVELOPPEMENT et libellés à l’ordre de la société SUD PROMOTION le 5 juillet 2018 et le 27 juillet 2018. 

Le devis et les factures précités précisent l’adresse du chantier, située au premier étage de la résidence [Adresse 8], ce qui correspond au lot acquis par les requérants.

Les époux [L] versent en outre aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 septembre 2018 qui constate la présence d’une piscine maçonnée dans leur jardin, en béton brut, dont la machinerie et les finitions restaient à effectuer. 

Il est ainsi établi que la construction d’une piscine a bien été commandée par la société IMMAC concernant le lot des époux [L] et que cette construction n’a pas été achevée et a même été démolie dans la mesure où les autorisations nécessaires ont finalement été refusées par les services de l’urbanisme, ce qui résulte notamment de l’attestation rédigée par Madame [C] épouse [Y], gérante de la société JHBAT à laquelle les travaux de maçonnerie ont été sous-traités. 

Pour autant, aucun des documents produits n’est de nature à établir à quelles conditions et selon quelles modalités de délai et de prix la société IMMAC s’est engagée auprès des époux [L] à leur livrer ladite piscine, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier les engagements exacts du vendeur vis-à-vis des acquéreurs. 

Au surplus, aucune preuve d’un quelconque versement effectué à ce titre par les époux [L] à la société IMMAC n’est produite. 

Dans ces conditions, la demande des époux [L] visant au remboursement d’une somme de 10.000 euros qu’ils auraient versée pour la construction de cette piscine ne peut qu’être rejetée. 


Sur les demandes indemnitaires des époux [L]

- Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance lié au retard ou à l’absence de livraison

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 

Selon l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. 

Le vendeur, tenu d'une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu'en établissant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure.

En l’espèce, il résulte du contrat de réservation conclu le 30 septembre 2014 que le délai de livraison avait initialement été fixé au premier trimestre 2016. Le premier acte notarié de vente conclu le 11 mars 2015 stipulait quant à lui que la société IMMAC s’engageait à livrer aux époux [L] un appartement ainsi qu’une cave et une place de parking simple, au plus tard dans le courant du premier semestre 2016. 
Il n’est pas discuté que ce terme a été reporté à plusieurs reprises, tant par différents courriers adressés par le vendeur que par la signature de l’acte de vente modificatif du 6 septembre 2018, qui a fixé la date de livraison des nouveaux lots acquis par les époux [L] (appartement, deux caves, deux places de parking doubles) au 31 octobre 2018, et que la livraison effective des biens est en réalité intervenue encore postérieurement à cette date. 

La société IMMAC ne conteste pas l’existence d’un retard mais l’impute à des aléas de chantier et difficultés qualifiées d’impondérables, à savoir l’arrêt du chantier lié à la survenance de désordres sur les avoisinants au moment du terrassement, l’abandon de chantier d’un sous-traitant de l’entreprise de gros-œuvre, la résiliation du contrat de l’architecte, le placement en redressement puis en liquidation judiciaire de la société IMMAC CONSTRUCTION en charge de certains lots, l’abandon de chantier de l’entreprise de plomberie fin 2019 ainsi que la survenance de désordres par remontée d’eau de source ayant nécessité des travaux complémentaires.

Le tribunal constate toutefois que seule une infime partie de ces événements est justifiée par des pièces probantes (désordres initiaux sur les avoisinants, liquidation judiciaire de IMMAC CONSTRUCTION), à l’exclusion des autres aléas qui relèvent d’allégations non prouvées. 

L’interruption du chantier à son commencement en raison des désordres causés aux avoisinants n’a en outre duré que du 19 juin 2015 au 7 août 2015 selon les pièces produites par les requérants et ne peut suffire à expliquer un retard de livraison de plusieurs années.

Il n’est au demeurant aucunement démontré par la société IMMAC DEVELOPPEMENT que les différents aléas qu’elle allègue et dont elle ne prouve pas la réalité revêtiraient en tout état de cause les caractéristiques de la force majeure et seraient dès lors de nature à l’exonérer de sa responsabilité. 

Dans ces conditions, la responsabilité pleine et entière de la société IMMAC sera retenue au titre des préjudices entraînés par ce retard conséquent de livraison. 

Les époux [L] sollicitent à cet égard l’indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir des différents biens acquis par leurs soins pendant ce délai. 

S’agissant de l’appartement, il a été précédemment établi que la livraison n’était finalement intervenue que le 7 février 2020, soit près de quatre ans après le délai initialement prévu par l’acte de vente du 11 mars 2015, fixé au premier semestre 2016. S’il n’est pas discuté que les époux [L] sont entrés dans les lieux en septembre 2018, soit avant la livraison, il est toutefois démontré par les pièces produites qu’ils ne pouvaient pour autant jouir paisiblement de leur logement pendant cette période au regard des conditions spartiates dans lesquelles ils étaient amenés à vivre (sans raccordement électrique ni eau courante notamment). Ainsi, il est établi que le retard de livraison les a empêchés de bénéficier de la jouissance totale de leur appartement puis d’une jouissance normale de celui-ci entre le 1er juillet 2016, échéance contractuelle initiale, et le 7 février 2020, soit pendant 42 mois. La somme de 500 euros mensuels réclamée à ce titre apparait pleinement justifiée pour un appartement de type T4 dans une résidence neuve et de standing telle que celle promise dans le cadre de la notice de vente. Il sera donc fait droit à la demande des époux [L] sur ce point et la société IMMAC sera condamnée à leur verser la somme de 21.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance de leur appartement pour la période précitée.

S’agissant de la période postérieure au 7 février 2020, il a été précédemment rappelé que si l’appartement a été livré à cette date, ce n’est pas le cas des deux caves et des deux places de parking doubles acquises, pour une des caves dès l’acte notarié du 11 mars 2015, et pour le reste par acte notarié du 6 septembre 2018. Ainsi, la livraison des deux caves n’a été proposée qu’à compter du 10 août 2020, soit quatre ans et cinq mois plus tard que le délai fixé pour la livraison de la première cave, et près de 22 mois après l’échéance du délai fixé pour la seconde cave. Il est par ailleurs constant que les deux places de parking doubles n’ont jamais été livrés, seuls des places de parking simples ayant été remises aux époux [L]. 

Ces derniers sollicitent qu’une indemnisation leur soit accordée au titre de ce préjudice de jouissance, jusqu’à la livraison effective de la cave et des deux parkings doubles à intervenir. 

Il y a toutefois lieu de rappeler que le tribunal ne peut indemniser des préjudices hypothétiques et ne peut donc accorder une indemnisation « à parfaire » comme le demandent les requérants. 

Il y a donc lieu d’arrêter le calcul du préjudice de jouissance subi par les consorts [L] :
- au titre des places de stationnements, à la date du présent jugement et de retenir ainsi une période allant du 31 octobre 2018 (date mentionnée dans l’acte d’acquisition des parkings doubles) au 4 avril 2024 soit 65 mois, pour un montant qui peut être justement estimé à 300 euros par mois s’agissant de deux places de stationnement doubles, soit une somme totale de 19.500 euros ;
- au titre des deux caves, à la date du 10 août 2020 dès lors qu’il a été précédemment indiqué que la livraison de ces biens avait été proposée aux acquéreurs à cette date et qu’ils ne pouvaient dès lors plus se prévaloir d’un préjudice de jouissance postérieur, faute de démontrer que l’absence de livraison était imputable à leur vendeur. Dès lors, ce préjudice, qu’il convient d’évaluer à la somme de 50 euros mensuels par cave, pour une période de 49 mois pour la première (acquise par acte du 11 mars 2015 avec livraison prévue le 1er juillet 2016) et de 21 mois pour la seconde (acquise par acte du 6 septembre 2018 avec livraison prévue le 31 octobre 2018) sera estimé à la somme de 2.450 euros pour la première cave et 1.050 euros pour la seconde, soit une somme totale de 3.500 euros. 

La société IMMAC sera a