Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2024/ 
du 18 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 23/02077 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DJD


AFFAIRE : SDC [Adresse 2] ( Me Barbara
DOMINGUES-TROLLIET)
 C/Mme [D] [F] [E] (Me Hugo BONACA)




DÉBATS : A l'audience Publique du 01 Février 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024


Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort







NOM DES PARTIES


DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [A], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Barbara DOMINGUES-TROLLIET, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

Madame [D] [F] [B]
née le 16 septembre 1961 à [Localité 3] (ESPAGNE), de nationalité espagnole, demeurant et domiciliée [Adresse 2]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/002967 du 16/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représentée par Maître Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [F] [B] est propriétaire du lot n°10 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété. 

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2022, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [A], a fait citer Madame [D] [F] [E] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 10, 14-1, 14-2 19, 19-2 et 42 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux fins de :

CONDAMNER Mme [D] [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son Syndic la société [A] les sommes suivantes : 
- Une somme de 8369,61 € au titre des charges de copropriété dues au 1 janvier 2019, majorée des intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2021 sur la somme de 4676,87 € et pour le surplus à compter du jour de la présente assignation jusqu’au jour du parfait règlement. 
- Une somme de 303,68 € au titre du coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2020 et du 21 juin 2021 ;
- Une somme de 2210,20 € au titre de la clause d’aggravation des charges et frais nécessaires. 
- Une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires. 
- Une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
- Les entiers dépens de la procédure dans lesquels sera compris le coût de la présente assignation en justice.
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement en date du 30 janvier 2023, le Pôle de proximité s’est déclaré incompétent pour connaitre de ces demandes et a renvoyé la cause devant la 3ème chambre civile section A du Tribunal judiciaire de MARSEILLE.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/02077.

*

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse régulièrement notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 14-1, 14-2 19, 19-2 et 42 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu les pièces versées aux débats ; 

CONDAMNER Mme [D] [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son Syndic la société [A] les sommes suivantes : 

- Une somme de 7000,87 € au titre des charges de copropriété dues au 1 janvier 2019, majorée des intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2021 sur la somme de 4676,87 € et pour le surplus à compter du jour de la présente assignation jusqu’au jour du parfait règlement. 
- Une somme de 303,68 € au titre du coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2020 et du 21 juin 2021 ;
- Une somme de 2210,20 € au titre de la clause d’aggravation des charges et frais nécessaires. 
- Une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires. 
- Une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
- Les entiers dépens de la procédure dans lesquels sera compris le coût de la présente assignation en justice.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [D] [F] [B] demande au tribunal de :

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu les pièces,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

*

La clôture de la procédure est intervenue le 7 décembre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er février 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024.



MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État.

Il est constant que le copropriétaire devient débiteur à l’égard du syndicat de sa quote-part de charges suite à l’approbation des comptes du syndic par décision d’assemblée générale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande, notamment, la fiche cadastrale, les appels de fonds pour la période du 01/01/2019 au 23/09/2021, trois extraits de compte de charges individuel arrêtés respectivement au 1er octobre 2021, au 1er octobre 2022 et au 1er octobre 2023, ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale du 12 mars 2020, 13 septembre 2021, 26 juillet 2022, 19 janvier 2023 et 9 juin 2023.

Il résulte du décompte actualisé produit aux débats, arrêté au 1er octobre 2023, que les sommes que le syndicat des copropriétaires réclame aujourd’hui à Madame [F] [B] correspondent à des charges de copropriété dues au titre des exercices 2019 à 2023. 

Les procès-verbaux des assemblées générales du 12 mars 2020, 13 septembre 2021, 26 juillet 2022, 19 janvier 2023 et 9 juin 2023, démontrent que les copropriétaires ont approuvé les comptes de la copropriété pour les exercices 2019 à 2022 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023. 

Il n’est pas discuté que ces décisions sont aujourd’hui définitives en l’absence de contestation de ces assemblées générales dans les délais légaux. Les charges réclamées au titre des charges de copropriété pour les années 2019 à 2023 sont donc exigibles et la créance du syndicat justifiée sur ce point. Elle n’est d’ailleurs pas contestée en défense. 

Madame [D] [F] [B] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7000,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023, majorée des intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2021 sur la somme de 4.676,87 euros et pour le surplus à compter du jour de la présente assignation.
S’agissant par ailleurs de la somme réclamée au titre des frais de commandement de payer signifiés à la défenderesse, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le premier commandement de payer en date du 23 janvier 2020 portant sur une créance de 829,69 euros, et le second en date du 21 juin 2021 portant sur une créance de 4.676,87 euros.
Ces démarches, portant sur deux sommes distinctes réclamées à près de 18 mois d’intervalle, apparaissent justifiées et Madame [D] [F] [B] sera donc condamnée à rembourser au syndicat la somme de 303,68 euros au titre du coût de ces deux commandements de payer.

Concernant enfin la somme réclamée au titre des autres frais de recouvrement, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur. 

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés « constitution dossier conciliation », « constitution dossier commandement », « constitution de dossier hypothèque », « frais de remise dossier avocat » et « frais de protocole d’accord », portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins. Il ne saurait par ailleurs se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives aux frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Ces frais seront donc déduits de la somme réclamée.

Les frais relatifs aux deux commandements de payer font par ailleurs l’objet d’une demande distincte du syndicat qui ne peut donc réclamer de nouveau ces derniers dans le cadre des frais de recouvrement. Il y a donc également lieu de les déduire.

Enfin, les sommes facturées au titre des honoraires d’avocat intitulés « facture avocat hypothèque » relèvent, sauf élément de preuve contraire, des frais irrépétibles.

Ainsi, seuls seront considérés comme des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 les frais de mise en demeure avec AR pour un montant de 45 euros, les frais de demande de renseignement hypothécaire pour 180 euros et la facture de débours de la fiche immeuble pour 12 euros. Le reste des demandes sera rejeté. 

En conséquence, Madame [D] [F] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 237 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, outre la somme déjà accordée au titre des deux commandements de payer. 


Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, étant par ailleurs relevé qu’il ressort du décompte individuel produit par le syndicat des copropriétaires que Madame [D] [F] [B] a procédé à plusieurs paiements afin de tenter de résorber sa dette, de sorte qu’en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [D] [F] [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, de sorte que la défenderesse sera également condamnée à payer au syndicat une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [D] [F] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société [A] :
- la somme de 7.000,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2021 sur la somme de 4.676,87 euros, et à compter du 20 décembre 2022 pour le surplus ;
- la somme de 303,68 euros au titre du coût des commandements de payer en date du 23 janvier 2020 et du 21 juin 2021 ;
- la somme de 237 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
- la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic la société [A], de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [D] [F] [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit avril deux mille vingt quatre 

LE GREFFIER LE PRESIDENT