Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/ 
du 04 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 21/03352 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YUJN


AFFAIRE :S.D.C. [Adresse 6] ( Me Nadège DE RIBALSKY)
 C/S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES (l’ASSOCIATION ASSOCIATION CENAC, CARRIERE & ASSOCIÉS)





DÉBATS : A l'audience Publique du 18 Janvier 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEURS

Le syndicat des coproriétaires [Adresse 6] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice La société CENTURY 21 Immo-Conseil, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [X] [W]
née le 03 Mars 1956, demeurant et domiciliée [Adresse 6]

tous deux représentés par Maître Nadège DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSES

La SNC MARIGNAN RESIDENCES, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Nadège CARRIERE de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CENAC, CARRIERE & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

La Compagnie d'assurances ALLIANZ CONSTRUCTION, dont le siège social est [Adresse 4], prise en sa Filière Construction Grand Promoteur, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SNC MARIGNAN RESIDENCES a fait réaliser en qualité de maitre d’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1] à [Localité 7], constitué de plusieurs bâtiments comptant 158 logements organisés en copropriété, qui ont été commercialisés en l’état futur d’achèvement.

Elle a souscrit dans ce cadre un contrat d’assurance Dommages-Ouvrage ainsi qu’une police CNR auprès de la société ALLIANZ CONSTRUCTION (ci-après la société ALLIANZ). 

Sont notamment intervenues aux opérations de construction : 
- la société TANGRAM ARCHITECTES, en qualité de maître d’œuvre chargé d’une mission complète, assuré auprès de la MAF ; 
- la société SOCIETE TRAVAUX ALPES MEDITERRANEE (S.T.A.M.) en charge du lot « gros œuvre », assurée auprès de la Compagnie L’AUXILIAIRE ;
- la SARL MENUISERIE BLACHERE ET FILS en charge du lot « menuiserie intérieure et extérieure Bois et Aluminium », assurée auprès de la société GENERALI IARD ;
- la société MASSILIA ETANCHEITE en charge du lot « étanchéité », assurée auprès de la SMABTP. 

La réception des travaux est intervenue selon procès-verbal du 3 décembre 2010, avec réserves.

La livraison des parties communes des bâtiments I, J, K, L et M s’est échelonnée entre le 16 décembre 2010 et le 26 avril 2011. 

Un procès-verbal de levée de réserves a été établi le 4 mai 2012. 

Madame [X] [W] a acquis en état futur d’achèvement l’appartement I 32 de la résidence

Par assignation en date du 20 février 2018, le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires ont saisi le juge des référés pour obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire en alléguant des réserves non levées, des désordres et des malfaçons affectant les parties communes et privatives de l’immeuble. 

Par ordonnance du 13 juillet 2018, Monsieur [O] a été désigné en qualité d’expert. 

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables aux intervenants à l’acte de construire et à leurs assureurs respectifs par ordonnance du 21 décembre 2018. 

Le 29 juillet 2019, Monsieur [O] a déposé son rapport définitif.

Par assignation au fond délivrée le 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires et l’une des copropriétaires, Madame [W], ont attrait la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur la société ALLIANZ devant le tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation à payer la somme totale de 54560 euros au titre des dommages aux parties communes, ainsi que la somme de 51300 euros au titre du préjudice de jouissance de Mme [W], outre la somme de 5000 euros chacun au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/03352.

Par ordonnance d’incident en date du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] et de Madame [W] au titre des désordres affectant le système de verrouillage des volets et a déclaré l’action recevable. 

L’affaire a été renvoyée à la mise en état pour conclusions au fond des parties. 

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au RPVA le 8 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ainsi que Madame [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivant du code civil

CONDAMNER la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur à payer les sommes suivantes :
→ En ce qui concerne les parties communes
➔ Verrouillage des volets 6.300 € H.T., plus TVA à 20% = 7.560,00 € TTC
➔ Trouble de jouissance durant 3 jours de travaux 3.000,00 €
➔ Escalier 1.500 € H.T., outre TVA 20% = 1.800,00 € TTC
➔ Trouble de jouissance durant les travaux 3.000,00 €
➔ Percolation de l'eau à travers la dalle en béton des balcons
28.500 € H.T., TVA 20% = 34.200,00 € TTC
→ Dommages et intérêts pour préjudice subi 5.000,00 €
→ en ce qui concerne les parties privatives de l’appartement de Madame [W] :
LES CONDAMNER au paiement de la somme de 51.300 €

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à l’endroit du Syndicat des copropriétaires et 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile à l’endroit de Madame [W].

LES CONDAMNER aux entiers dépens, y compris les frais de consignation relative à l'expertise judiciaire à hauteur de soit :
Les expertises amiables de :
→ Monsieur [N] soit 6.804,00 €, 200 €, 2.556 € (pièce 2),
→ Monsieur [T] soit 3.000 €, 1.500 €, 1.500 €,1.500 € (pièce 3),
→ Madame [D] 1.238 €, 1200 €, (pièce 5)
→ et l’expertise judiciaire de Monsieur [O] expert judiciaire, soit 17.194 € (pièce 4)


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 14 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SNC MARIGNAN RESIDENCES demande au tribunal de :

Vu l’article 1642-1 du Code Civil,
Vu l’article 1792 du Code Civil,
Vu la police d’assurance souscrite,
Vu les articles L 241 et suivants du Code des Assurances,

Sur la demande du Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] :

DEBOUTER le Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] de ses demandes formées au titre des arrêts de volets comme relevant de la garantie de bon fonctionnement forclose au jour de l’assignation en référé du Syndicat Des Copropriétaires ;

Subsidiairement,
Dans l’hypothèse où le Tribunal caractériserait un désordre de nature décennale,
STATUER ce que de droit sur la demande ;
DEBOUTER le Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance ;
A tout le moins, LE REDUIRE ;

DEBOUTER le Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] de sa demande relative à la réparation de l’escalier, le vice n’étant pas techniquement de nature décennale l’action étant de ce fait forclose voire infondée ;

Subsidiairement,
LIMITER l’indemnisation du Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] au coût des travaux de reprise ;
LE DEBOUTER de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;
S’il y a lieu, LA REDUIRE à de plus justes proportions ;

ENTENDRE DEBOUTER le Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre de la percolation d’eau à travers la dalle des balcons en l’absence de désordre de nature technique décennale,
Subsidiairement,
JUGER que la Société MARIGNAN RESIDENCES n’a commis aucune faute en relation avec ce désordre de la nature esthétique ;
ENTENDRE DEBOUTER le Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre de la percolation d’eau à travers la dalle des balcons

Plus Subsidiairement encore,
STATUER ce que de droit sur la réclamation au titre du préjudice matériel ;
REJETER la demande au titre du préjudice de jouissance ;
JUGER que le cout des travaux de reprise sera retenu Hors TAXE avec Taux de TVA applicable au jour du jugement en matière de travaux de reprise sur immeuble ayant plus de deux ans ;

REJETER les demandes de condamnation au titre des honoraires
- payés à Monsieur [N] à hauteur de 6.804 € + 200 € + 2.556 €
- payés à Monsieur [T] à hauteur de 3.000 € + 1.500 € + 1.500 € + 1.500 €
- payés à Madame [D] à hauteur de 1.200 € + 1.238 € ;

STATUER ce que de droit sur la demande au titre des frais d’expertise judiciaire à hauteur de 17.194 € comme intégrés dans les dépens ;

DEBOUTER Madame [W] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,
LA JUGER en tout état de cause infondée à l’encontre de la SNC MARIGNAN RESIDENCES en l’absence de déclaration de responsabilité sur le fondement de la garantie décennale du vendeur d’immeuble à construire,

Subsidiairement,
REJETER la demande indemnitaire en l’absence de démonstration de la faute de la concluante en lien direct avec le préjudice de jouissance allégué,
Plus subsidiairement,
S’il y a lieu, LA REDUIRE à de plus justes proportions

En tout état de cause,
Vu la police souscrite auprès de la Compagnie ALLIANZ,
ENTENDRE CONDAMNER la Compagnie ALLIANZ à relever et garantir la SNC MARIGNAN RESIDENCES de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice du Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 6] et de Madame [W];

En tout état de cause,
ENTENDRE CONDAMNER tous contestants au paiement d’une indemnité de 5.000 € à la SNC MARIGNAN RESIDENCES au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
ENTENDRE CONDAMNER tous contestants aux entiers dépens dont distraction est demandée au profit de M° Camille Cénac, avocat sous ses offres de droit.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 28 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société ALLIANZ demande au tribunal de :

VU les articles L. 241 et s. du Code des assurances,
VU l’article 1792 du Code civil,

PRINCIPALEMENT :
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

SUBSIDIAIREMENT : en cas de condamnation :
FAIRE APPLICATION de la franchise contractuelle à l’égard de la SNC MARIGNAN RESIDENCE selon barème annexé au contrat,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la société ALLIANZ la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

La clôture des débats est intervenue le 2 novembre 2023. 

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 18 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024. 

***

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci dans le cadre de son dispositif.

Sur les fins de non-recevoir tirées de la forclusion soulevées par la SNC MARIGNAN RESIDENCES

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 789 du code de procédure civile dans sa version issue du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont ensuite plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance, à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

La SNC MARIGNAN RESIDENCES sollicite, dans le dispositif de ses dernières conclusions, que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes formées au titre des arrêts de volets et de la réparation de l’escalier comme ne relevant pas de la garantie décennale et étant « forcloses ». 

Or, le moyen tiré de la forclusion de l’action est une fin de non-recevoir qui ne relève pas de la compétence du tribunal mais exclusivement de celle du juge de la mise en état. Celui-ci a d’ailleurs déjà été amené à trancher cette question s’agissant du désordre affectant les arrêts des volets, pour lesquels la forclusion a été écartée et l’action a été déclarée recevable. 

La SNC MARIGNAN RESIDENCES est ainsi irrecevable à soulever devant le tribunal saisi au fond la forclusion de l’action du syndicat au titre des deux désordres précédemment évoqués, et ce d’autant plus que pour l’un d’eux, elle a déjà été écartée. 

Elle sera donc déclarée irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir. 

Sur les désordres objets du litige, leur origine et leur nature

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise que la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Dans le cadre du présent litige, les demandes du syndicat des copropriétaires et de Madame [W] sont limitées aux désordres précisés ci-après, à l’exclusion des autres ayant été examinés au cours de l’expertise judiciaire. 

Ainsi, le syndicat recherche la responsabilité de la SNC MARIGNAN RESIDENCES et de son assureur, exclusivement sur le fondement décennal, au titre des désordres suivants affectant les parties communes :
- les désordres affectant les arrêts des volets en façade Nord ; 
- les désordres affectant l’escalier du bâtiment M ; 
- les désordres liés à la percolation de l'eau à travers la dalle en béton des balcons. 

Madame [W] invoque quant à elle, sur le même fondement, des infiltrations d’eau au sein de son appartement privatif. 

- Les désordres affectant les arrêts des volets en façade Nord

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire Monsieur [O] qu’une défaillance affecte le système de verrouillage des volets de l’immeuble en façade Nord. 

Il a ainsi constaté que ces arrêts de volets posaient problème dans plusieurs appartements, malgré le remplacement de certains d’entre eux dans le cadre de la garantie Dommages-Ouvrage. Ainsi, ont été recensés : un gond inférieur arraché dans l’appartement J22, un volet éclaté dans l’appartement K24 et des arrêts de volets tordus sous la pression des volets dans l’appartement L13, remplacés par de nouveaux arrêts positionnés trop bas. 

L’expert judiciaire a précisé que les arrêts de volet mis en place par le constructeur sont trop fragiles en raison de l’exposition de la façade Nord au Mistral, et que l’ouverture et la fermeture des volets sont très difficiles par vent fort puisque ces arrêts de volets sont positionnés trop loin du tableau de la baie. Il a relevé que l’arrachement des gonds et l’éclatement des volets engendrent un risque de chute de ces derniers, ce qui constitue un risque pour les personnes et nécessite la mise en place d’arrêts de volets maniables et adaptés à cette exposition. Il a préconisé le remplacement des 51 arrêts de volets situés en façade Nord, pour un montant total de 6.300 euros HT soit 7.560 euros TTC et une durée des travaux estimée à 3 jours. 

Il résulte de ce qui précède que comme l’a déjà retenu le juge de la mise en état, ce désordre doit être considéré comme étant de nature décennale.

En effet, la fragilité relevée par l’expert est généralisée et s’étend à l’ensemble des arrêts de volets situés en façade Nord, qui sont inadaptés à son exposition au vent. 

Par ailleurs, ces arrêts de volets constituent des éléments d’équipement dont il n’est pas contesté qu’ils sont scellés voire incorporés à la façade de l’immeuble, comme le démontrent les photographies jointes au rapport de l’expert judiciaire, qui a également fait état de « l’arrachement » d’un des gonds. Le remplacement des arrêts de volets nécessite dès lors de détériorer ou d’enlever une partie de la matière du mur de façade pour pouvoir enlever les gonds et refixer de manière suffisamment solide les nouveaux éléments. 

Enfin, l’expert a mis en exergue le fait que la fragilité des arrêts des volets entrainait un risque de chute de ces équipements, dès lors qu’ils ne sont pas correctement retenus en cas de vent. Ce risque de chute des volets rend sans aucun doute l’ensemble du système de fermeture, élément d’équipement de l’ouvrage, impropre à sa destination, peu important que ces désordres ne rendent pas inhabitable l’immeuble dans son ensemble. 

Les désordres affectant le système de verrouillage des volets, dont il n’est pas contesté qu’ils n’étaient pas apparents au jour de la réception et se sont révélés postérieurement, constituent donc des désordres de nature décennale, de sorte que la garantie de l’article 1792 du code civil est bien applicable à l’action du syndicat des copropriétaires sur ce point.


- Les désordres affectant l’escalier du bâtiment M

L’expert judiciaire Monsieur [O] a noté que l’escalier du bâtiment M présente, entre le niveau -1 et le niveau -2, une marche dangereuse car elle ne respecte pas les dimensions prévues par la formule de [G] G+2H, comprises entre 59 et 64 cm. Ainsi, le giron de la deuxième marche n’est pas assez large, et trois marches doivent être reformatées. Le coût des travaux est estimé à 1.500 euros HT, pour une durée de 3 jours. 

Le syndicat se prévaut du caractère dangereux de la marche d’escalier pour conclure à l’existence d’une impropriété à destination et à la caractérisation d’un désordre de nature décennale. 

Il y a toutefois lieu de souligner que la dangerosité relevée par l’expert est simplement affirmée sans être détaillée, les dimensions exactes de la marche par rapport à la profondeur normalement attendue n’étant pas précisées au sein du rapport. La seule photographie de l’escalier qui figure au sein de celui-ci ne permet pas de mettre en évidence la dangerosité alléguée. En outre, cette largeur insuffisante se limite selon l’expert à la deuxième marche de l’escalier, à l’exclusion des autres marches. 

Aucun autre élément n’est produit permettant de corroborer la dangerosité alléguée (constat d’huissier, attestations des occupants de l’immeuble…).

La mention du caractère dangereux de la marche d’escalier au sein du rapport de l’expert judiciaire apparait ainsi insuffisante, à elle-seule, pour établir l’existence d’une impropriété à destination de l’ouvrage constitué par l’escalier dans son ensemble, qui supposerait de démontrer notamment une profondeur très nettement insuffisante et/ou affectant plusieurs marches, ainsi que l’existence d’un risque accru de chute des utilisateurs du fait de la dimension de la marche, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Par ailleurs, il n’est pas établi que ce désordre n’aurait pas été apparent lors de la réception de l’ouvrage et que seul un usage répété de l’escalier aurait permis de le mettre en évidence, ce qui ne résulte d’aucune des pièces produites. 

La nature décennale de ce désordre ne peut dès lors être retenue en l’absence de preuve de son caractère non-apparent à la réception et de démonstration d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’une impropriété à destination de l’escalier. 

- Les désordres liés à la percolation de l'eau à travers la dalle en béton des balcons

Selon les constatations effectuées par l’expert judiciaire, plusieurs balcons présentent des traces d’infiltrations, avec un cloquage de la peinture en plafond ainsi que des fissures mises en évidence au niveau des zones d’infiltration en sous-face des dalles. Ces désordres ont d’abord été constatés au niveau de six appartements (I02, I22, J12, J22, J25, L01), mais l’expert a précisé par la suite avoir vérifié qu’ils concernaient 30 balcons. Il a toutefois préconisé la reprise de 22 balcons seulement. Il a pour autant considéré qu’il s’agissait de « désordres généralisés ».

Monsieur [O] a par ailleurs précisé que ces désordres résultaient de la percolation de l’eau à travers la dalle en béton des balcons en raison de l’absence de dispositif d’étanchéité, les loggias ne comportant pas d’étanchéité mais seulement un carrelage collé. Ainsi, les eaux de pluie et de lavage sont recueillies par des cunettes reliées à des pissettes d’évacuation en façade, mais l’eau y stagne car les cunettes n’ont pas de pente et ne sont pas nettoyées. Le décollement de la peinture est également favorisé par le fait que l’eau qui percole à travers les joints du carrelage se charge de calcite avant d’arriver dans la cunette qui est plus basse.

L’expert impute ces désordres à une économie réalisée par le maitre d’ouvrage, qui n’a pas prévu de dispositif d’étanchéité pour les loggias, à l’exclusion de toute autre cause. 

Il estime que pour y remédier et faute de pouvoir créer une pente dans les cunettes, il est nécessaire d’assurer l’étanchéité ou l’imperméabilisation de celles-ci, pour un montant total estimé à 28.500 euros HT pour 22 balcons, comprenant l’imperméabilisation des cunettes, la dépose et repose des carrelages et la peinture des balcons en sous-face. 

Il résulte de ce qui précède que les désordres affectent entre 22 et 30 balcons sur les 158 logements que compte l’ensemble immobilier (sans que le nombre de logements comportant un balcon ne soit précisé) et qu’ils n’étaient pas apparents au moment de la réception des travaux. 

Les photographies jointes au rapport d’expertise judiciaire montrent qu’ils impactent de manière claire l’aspect visuel des plafonds des balcons concernés, les cloques de la peinture et les fissures étant apparentes depuis l’extérieur de l’immeuble ainsi qu’à l’intérieur de l’espace de vie du balcon. 

En revanche, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire n’a pas conclu que ces désordres portaient atteinte à la solidité des balcons ou les rendaient impropres à leur destination. Ainsi, Monsieur [O] a seulement noté qu’il était nécessaire de vérifier le ferraillage des dalles pour savoir si les fissures pouvaient provoquer un affaiblissement de leur portance. 

Pour autant, aucune vérification complémentaire ne semble avoir été effectuée dans le cadre de l’expertise judiciaire, et le syndicat ne produit aucun élément technique postérieur démontrant que l’absence d’étanchéité des balcons et les infiltrations subséquentes seraient de nature à fragiliser la structure de la dalle et à porter ainsi atteinte à la solidité des balcons. 

Le tribunal ne peut par ailleurs que constater que le rapport de Monsieur [N], mandaté par le syndicat requérant pour un avis technique avant la réalisation de l’expertise judiciaire, n’est pas versé aux débats ni à titre de pièce distincte, ni à titre d’annexe du rapport d’expertise judiciaire, alors qu’il est cité par l’expert judiciaire dans son rapport (en page 60) comme ayant conclu à l’existence d’un risque d’atteinte à la solidité des balcons du fait de la fragilisation des armatures des dalles par oxydation et de l’existence d’éclatements de béton. 


Ce rapport amiable n’est en tout état de cause pas de nature, à lui-seul, à établir l’existence d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage, alors que les conclusions de l’expert judiciaire établies au contradictoire des parties ont de leur côté indiqué la nécessité de réaliser des vérifications complémentaires sur les ferraillages des dalles, sans conclure à l’existence d’une atteinte à la solidité de la construction et sans constater les éclatements de béton précités. 

Aucune autre pièce n’est produite sur ce point.

L’atteinte à la solidité des balcons n’est donc pas prouvée. 

Par ailleurs, aucune gêne dans l’utilisation des loggias n’est alléguée du fait des infiltrations ou de la présence d’eau stagnante, tandis que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la réalisation d’une étanchéité des loggias aurait été contractuellement convenue, ce qui a été contesté par la SNC MARIGNAN RESIDENCES dès les opérations d’expertise. 

Il sera relevé sur ce point que ni le CCTP ni la notice descriptive citée dans les écritures de la SNC MARIGNAN RESIDENCES comme ayant prévu des balcons non étanchés ne sont produits, mais qu’il est constant que la réalisation d’une étanchéité n’est pas obligatoire suivant les DTU en vigueur pour ce type d’ouvrage. 

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’étanchéité des balcons aurait été intégrée dans le champ de la propriété à destination de l’immeuble, et il n’est pas démontré que les désordres porteraient atteinte à la destination de l’ouvrage.

La nature décennale des désordres affectant les balcons doit par conséquent être écartée.

- Les désordres affectant l’appartement de Madame [W]

Lors de son accédit du 7 mars 2019, l’expert a constaté des zones d’humidité présentes au sein de l’appartement de Madame [W], notamment dans la pièce de vie sous la mezzanine. Cette humidité a été mesurée à l’humidimètre. 

Les photographies insérées au sein du rapport montrent un décollement de la peinture avec phénomène de cloquage ainsi que des auréoles à divers endroits de l’appartement. 

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que plusieurs déclarations ont été effectuées depuis 2012 par Madame [W] auprès de l’assureur Dommage-Ouvrage s’agissant des infiltrations subies dans son appartement.

Ainsi, une première déclaration de sinistre a été effectuée en juin 2012 qui a donné lieu à un rapport d’expertise amiable établi à la demande de l’assureur, dont les termes sont repris par l’expert judiciaire et qui indiquait : « nous avons donc pu constater des infiltrations d’eau en plafond du couloir d’accès à la salle de bains et le WC à proximité. Celles-ci se matérialisent par une importante auréole et un décollement prononcé de la peinture. L’humidimètre a relevé un taux d’humidité de 35 %, significatif d’une humidité latente en phase d’assèchement en l’absence de fortes pluies récentes. » Ainsi, la matérialité des infiltrations, qui n’est pas contestée, est établie depuis les premières infiltrations survenues en 2011. 

S’agissant de l’origine des désordres, le rapport d’expertise amiable du 26 septembre 2012 cité par l’expert judiciaire précise qu’il provient de pénétrations d’eau de pluie accompagnée de vente de Sud-Est par défaut de calfeutrement autour de la sortie du robinet de puisage extérieur de la terrasse R+1 et défaut de calfeutrement du boitier de prise électrique en relief. Il ajoute que l’arrosage du boitier électrique et de la sortie du robinet de puisage situés sur la même façade a révélé au terme de 10 minutes d’attente un passage d’eau important, qui s’est manifesté par un goutte-à-goutte au droit du point lumineux de la chambre du rez-de-chaussée de l’appartement, à proximité immédiate du plafond du couloir endommagé qui présentait par la suite un taux d’humidité supérieur au taux de 35 % constaté avant l’arrosage. 

Il est constant que des travaux de calfeutrement des points d’infiltrations (prise électrique, hublot et robinet) et de reprise des embellissements ont été effectués suite à cette déclaration de sinistre, pris en charge par l’assureur Dommage-Ouvrage. 

Pour autant, les infiltrations ont persisté puisqu’au moins deux autres sinistres similaires sont survenus en 2013 et 2014 selon le rapport d’expertise judiciaire, qui ont donné lieu à un nouveau rapport d’expertise amiable diligentée par l’assureur Dommage-Ouvrage en date du 26 mai 2015, et à la réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse Ouest et de la terrasse Nord financés par l’assureur pour un montant total de 16714,90 euros. Il est indiqué que l’expert amiable a considéré que ces travaux avaient été correctement réalisés et avaient permis de mettre un terme aux infiltrations. 

Il est incontestable, au regard de ces éléments, que ces désordres consistant en des infiltrations d’eau à l’intérieur de l’appartement de Madame [W] sont de nature décennale dès lors qu’ils affectent l’habitabilité du logement et portent atteinte à la destination de celui-ci. Il n’est par ailleurs pas contesté que ces désordres se sont manifestés postérieurement à la réception. L’assureur Dommage-Ouvrage a d’ailleurs accordé sa garantie au titre de ces désordres déclarés en 2012, 2013 et 2014. 

Il s’agit donc bien de désordres de nature décennale. 

Il est par ailleurs établi par les rapports d’expertise amiable précédemment cités que ceux-ci trouvent leur origine dans des défauts constructifs, en l’espèce des défauts d’étanchéité de plusieurs éléments situés sur la toiture-terrasse (robinet, boitier électrique) et/ou des toitures-terrasses Ouest et Nord en elles-mêmes.

Il convient toutefois de relever à ce stade que la matérialité et l’origine des infiltrations de nature décennale précédemment citées n’est établie que pour la période de 2011 à 2015, date de la réalisation des travaux de reprise commandés par l’assureur Dommages-Ouvrage. 

En effet, bien que l’expert judiciaire note sur ce point que « les travaux de reprise de l’étanchéité des toitures terrasses réalisés dans le cadre de l’intervention de la société ALLIANZ assureur DO (…) n’ont apparemment pas solutionné les problèmes d’infiltration d’eau dans l’appartement de Madame [W] », aucune nouvelle déclaration de sinistre concernant de nouvelles infiltrations n’est versée aux débats, bien que l’expert ait expressément invité le syndicat et/ou Madame [W] à le faire. 

Par ailleurs, les requérants ne produisent aucune autre pièce qui viendrait démontrer que les désordres d’infiltration d’eau au sein de l’appartement de Madame [W] auraient persisté postérieurement à la réalisation des travaux financés par l’assureur Dommages-Ouvrage en 2015. 

L’ensemble des courriels adressés par Madame [W] au syndic concernant les infiltrations subies par ses soins est d’ailleurs antérieur à cette date. 

Les autres désordres cités au sein du rapport d’expertise judiciaire et mis en évidence ultérieurement concernant l’appartement de Madame [W] sont sans rapport avec les infiltrations d’eau dont elle se plaint puisqu’il s’agit de :
- un défaut de pente de la toiture-terrasse entrainant une stagnation de l’eau sur la terrasse, relevé en mars 2015 lors de la réalisation des travaux de reprise de l’étanchéité, sans qu’il ne soit allégué que cette stagnation ait entrainé de nouvelles infiltrations dans l’appartement. Ces désordres ont donné lieu à un refus de garantie de l’assureur Dommage-Ouvrage qui a considéré qu’ils n’étaient pas de nature décennale ; 
- une fissure au niveau du mur de la terrasse, qui a fait l’objet d’une nouvelle déclaration de sinistre en juin 2016 et a également entrainé un refus de garantie de l’assureur pour les mêmes raisons que précédemment. 

Ces derniers désordres, qui sont sans lien avec l’indemnisation que la requérante sollicite au titre de son préjudice de jouissance, seront donc écartés. 

Ainsi, seules les infiltrations d’eau ayant affecté l’appartement entre 2011 et 2015 seront retenues au titre des désordres de nature décennale. 

Sur la responsabilité de la SNC MARIGNAN RESIDENCES, vendeur d’immeuble à construire

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. 

Il en résulte que le vendeur d’un immeuble à construire est responsable de plein droit des désordres de nature décennale affectant l’immeuble qu’il a fait construire en qualité de maitre de l’ouvrage, sans avoir à démontrer qu’il aurait commis une faute.

Dans ces conditions, la SNC MARIGNAN RESIDENCES est responsable des désordres dont la nature décennale a précédemment été retenue, à savoir ceux affectant les arrêts des volets en façade Nord ainsi que les infiltrations d’eau ayant affecté l’appartement de Madame [W] entre 2011 et 2015. 

Sa responsabilité n’a en revanche pas à être retenue pour les autres désordres dont le caractère décennal a été écarté, étant relevé que la garantie légale des constructeurs constitue le seul fondement juridique invoqué par les requérants, à l’exclusion de toute responsabilité pour faute prouvée du promoteur qui n’est ni alléguée ni démontrée en l’espèce. 


Sur la garantie de la société ALLIANZ, assureur Dommages-Ouvrage 

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, le syndicat des copropriétaires et Madame [W] sollicitent la condamnation de « la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur » au titre des désordres précédemment rappelés, au seul visa de l’article 1792 du code civil. 

Il résulte de cette formulation et de cet unique visa que la garantie de la société ALLIANZ est recherchée par les requérants en sa seule qualité d’assureur « constructeur non réalisateur » de la SNC MARIGNAN RESIDENCES, bien qu’elle ait également été assignée en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage de l’opération. 

A cet égard, l’article L124-3 du code des assurances énonce que tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.

La société ALLIANZ ne conteste pas qu’elle était bien l’assureur de la SNC MARIGNAN RESIDENCES pour sa responsabilité décennale, ce qui résulte également de l’attestation d’assurance versée aux débats par cette dernière. 

Dans ces conditions, la garantie de l’assureur est mobilisable et elle devra indemniser le syndicat des copropriétaires et Madame [W] des conséquences des désordres de nature décennale affectant leurs parties communes ou privatives, dans les conditions précisées ci-après. 

Compte tenu de la demande de condamnation dirigée tant à l’encontre de la SNC MARIGNAN RESIDENCES que de son assureur, celle-ci sera prononcée in solidum. 
Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires réclame, au titre de l’indemnisation des désordres de nature décennale affectant les parties communes, la somme de 7.560 euros TTC correspondant au coût de la reprise des désordres affectant le système de verrouillage des volets ainsi que la somme de 3.000 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant ces travaux. 

La somme sollicitée au titre de la reprise des désordres correspond à l’estimation de l’expert pour le remplacement des 51 arrêts de volets en façade Nord. Il sera donc fait droit à cette demande.

Le trouble de jouissance subi collectivement par le syndicat des copropriétaires pendant les trois jours de travaux, consistant à se rendre disponible et à laisser l’accès à l’entreprise mandatée pour effectuer les changements des 51 arrêts de volets défectueux, sera plus justement estimé à la somme de 500 euros par jour de travaux, soit à 1.500 euros au total. 

Ainsi, la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur la société ALLIANZ seront ainsi condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.560 euros TTC au titre de la reprise des désordres affectant les volets et la somme complémentaire de 1.500 euros en réparation du trouble de jouissance en lien avec les travaux, étant relevé que les conditions particulières du contrat d’assurance versées aux débats indiquent que le promoteur avait bien souscrit une garantie complémentaire au titre des dommages immatériels consécutifs. La société ALLIANZ pourra toutefois opposer dans ce cadre les franchises et plafonds de garantie prévus au contrat s’agissant d’une garantie facultative. 

La nature décennale des désordres affectant l’escalier et les balcons ayant par ailleurs été écartée, le syndicat sera débouté de ses demandes de condamnation de la SNC MARIGNAN RESIDENCES et de la société ALLIANZ à lui payer les sommes de 1.800 euros au titre de la reprise de l’escalier, de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance en lien avec ces travaux, et de 34.200 euros concernant la reprise des désordres affectant les balcons. 

La demande complémentaire de « dommages et intérêts pour préjudice subi » à hauteur de 5.000 euros, qui n’est ni expliquée ni justifiée et n’apparait pas en lien direct avec les désordres de nature décennale pour lesquels la responsabilité des défendeurs a été retenue, sera également rejetée. 

Sur les préjudices de Madame [W]

Madame [W] sollicite la condamnation des mêmes défendeurs au paiement de la somme de 51.300 euros, qui correspond d’après ses écritures à l’indemnisation de son préjudice de jouissance en lien avec les désordres, estimé à 50 % de la valeur locative de son appartement (chiffrée à 950 euros) pendant 108 mois. 

Il est incontestable que les infiltrations d’eau subies par la requérante dans ses parties privatives à usage d’habitation sont de nature à lui avoir causé un préjudice de jouissance important, au regard notamment de leur ampleur, qui est démontrée par les photographies insérées au rapport d’expertise judiciaire, ainsi que de leur caractère durable et répété. 

Pour autant, il a été précédemment rappelé que ces infiltrations n’étaient établies que pour la période de 2011 à 2015, date à laquelle des travaux de reprise de l’étanchéité des terrasses à l’origine des désordres ont été effectués, sans qu’il ne soit établi qu’elles auraient persisté par la suite. La durée de ce préjudice doit par conséquent être réduite à 4 ans, soit 60 mois. 

Le préjudice sera par ailleurs limité à 40% de la valeur locative du bien compte tenu des pièces du dossier, et sera ainsi chiffré à la somme de 950 euros x 40 % x 60 mois = 22.800 euros. 

La SNC MARIGNAN RESIDENCES ainsi que son assureur seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres de nature décennale ayant affecté l’appartement de Madame [W], la garantie de la société ALLIANZ au titre des dommages immatériels consécutifs étant acquise au regard de la garantie facultative souscrite, sous réserve des franchises et plafonds de garantie applicables. 

Sur l’appel en garantie de la SNC MARIGNAN RESIDENCES à l’égard de la société ALLIANZ

La SNC MARIGNAN RESIDENCES demande que son assureur la société ALLIANZ la garantisse des condamnations mises à sa charge au titre de sa responsabilité décennale en application de la police souscrite. 

Il a été précédemment décidé que la garantie de l’assureur était mobilisable, tant au titre de l’indemnisation des préjudices matériels en lien avec les désordres de nature décennale que pour les dommages immatériels consécutifs à ces derniers. 

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société ALLIANZ à garantir son assurée de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au titre des préjudices matériels et immatériels en lien avec ces désordres, étant rappelé qu’aucune condamnation n’a été prononcée au titre des autres désordres. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

La société ALLIANZ, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les entiers frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [O]. 

En revanche, la rémunération des consultants techniques ou experts non désignés par le juge n’est pas constitutive de frais inclus dans les dépens et ne peut donner lieu à indemnisation qu’au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de considérer que le syndicat et Madame [W] formulent plusieurs demandes au titre des frais irrépétibles, l’une concernant les honoraires d’intervention des techniciens et l’autre concernant le surplus des frais engagés. 

S’agissant des frais irrépétibles engagés au titre de l’intervention des techniciens et experts, il y a lieu de retenir les frais de recours aux services de Monsieur [N], nécessaires pour fonder la demande d’expertise judiciaire et dont le rapport est cité à plusieurs reprises par l’expert judiciaire, selon factures d’un montant de 6.804 euros TTC et de 2.556 euros TTC (à l’exclusion de la facture d’un montant de 2.000 euros qui constitue une facture d’acompte) soit 9.360 euros TTC. Les frais engagés par le syndicat pour être assistés de Monsieur [T] lors de l’expertise judiciaire seront également indemnisés à hauteur des factures produites soit 7.500 euros. 

En revanche, la demande formulée au titre des frais versés à Madame [D], dont l’intervention n’est pas expliquée ni justifiée et dont les rapports et travaux ne sont pas produits, sera rejetée. 

La société ALLIANZ sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.860 euros au titre des frais irrépétibles en lien avec le recours aux techniciens et experts amiables, outre une somme de 3.000 euros au titre des autres frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à verser une somme complémentaire de 3.000 euros à Madame [W] à ce même titre. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe :

DECLARE la SNC MARIGNAN SERVICES irrecevable à soulever la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les arrêts de volet et la réparation de l’escalier ; 

CONDAMNE in solidum la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur la société ALLIANZ CONSTRUCTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 IMMO CONSEIL :
- la somme de 7.560 euros TTC au titre du coût de la reprise des désordres affectant le système de verrouillage des volets en façade Nord, 
- la somme de 3.000 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant ces travaux. 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 IMMO CONSEIL, du surplus de ses demandes formé au titre des désordres affectant l’escalier du bâtiment M et les dalles des balcons de la résidence, ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance en lien avec ces désordres ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 IMMO CONSEIL, de sa demande complémentaire de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ; 

CONDAMNE in solidum la SNC MARIGNAN RESIDENCES et son assureur la société ALLIANZ CONSTRUCTION à payer à Madame [X] [W] la somme de 22.800 euros au titre de son préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations d’eau ayant affecté son appartement pour la période de 2011 à 2015 ; 

CONDAMNE la société ALLIANZ CONSTRUCTION à relever et garantir la SNC MARIGNAN RESIDENCES des condamnations mises à sa charge ; 

DIT que la société ALLIANZ CONSTRUCTION pourra opposer à son assurée les plafonds de garantie et franchises prévus au contrat au titre de la seule garantie facultative souscrite ; 

CONDAMNE la société ALLIANZ CONSTRUCTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 IMMO CONSEIL :
- la somme de 16.860 euros au titre des frais irrépétibles constitués par les honoraires des techniciens et experts amiables Messiers [N] et [T] ;
- la somme de 3.000 euros au titre des autres frais irrépétibles. 

CONDAMNE la société ALLIANZ CONSTRUCTION à payer à Madame [X] [W] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

CONDAMNE la société ALLIANZ CONSTRUCTION aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expert judiciaire Monsieur [O] ; 

AUTORISE la distraction des dépens au profit des avocats en ayant fait la demande ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre avril deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT