Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 24/ 
du 04 Avril 2024


Enrôlement : N° RG 22/09251 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2LIV


AFFAIRE :S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] ( Me Cécile BILLE)
 C/S.A.S. ATOUT IMMOBILIER ()





DÉBATS : A l'audience Publique du 18 Janvier 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Avril 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LISA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDERESSE

La société FONCIA [Localité 4] venant aux droits de la société ATOUT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SAS ATOUT IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA [Localité 4], a été désignée en qualité de syndic de cette copropriété suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 juillet 2019. 

Par courrier en date du 3 décembre 2019, la ville de [Localité 3] a avisé la société ATOUT IMMOBILIER d’une injonction municipale d’avoir à procéder à un ravalement de façade allant être prochainement délivrée au syndicat des copropriétaires, ainsi que des possibilités de subventions existant dans le cadre des travaux à réaliser. 

Cette injonction a été délivrée au syndicat par courrier en date du 23 janvier 2020. Il était précisé que cette injonction faisait courir un délai de 18 mois pour réaliser les travaux, permettant d’obtenir une subvention à hauteur de 50 % du prix de ces derniers. 

L’expiration du délai était ultérieurement prorogée au 23 septembre 2021, celui permettant de bénéficier d’une subvention de 30 % étant arrêté au 23 juillet 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice le cabinet LISA IMMOBILIER, a fait citer la société ATOUT IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser une somme de 139.885,57 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de la subvention de 50 %, outre une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/09251.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 


Vu les articles 1231-1 et 1992 du Code Civil,
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 4] nouvelle dénomination de la Société ATOUT IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 139.885,57 € au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de la subvention de 50%,
CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 4] nouvelle dénomination de la Société ATOUT IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 4] nouvelle dénomination de la Société ATOUT IMMOBILIER aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient :
-que le syndic s’est montré défaillant dans la gestion des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble et du dossier permettant d’obtenir les subventions en omettant d’aviser le Conseil Syndical de l’injonction de travaux reçue par le syndicat des copropriétaires le 23 janvier 2020 et des délais qui couraient à compter de cette date, malgré ses demandes ;
-que contrairement aux engagements pris par ses soins lors de l’Assemblée Générale du 30 septembre 2021, il n’a ensuite pas convoqué avant le 15 janvier 2022 une assemblée générale spéciale pour voter les travaux de ravalement, le Conseil Syndical ayant eu à convoquer ladite assemblée générale le 17 janvier 2022, au cours de laquelle un nouveau syndic a été désigné, les travaux ont été votés et une entreprise mandatée ;
-que la faute du syndic a causé une perte de chance pour le syndicat des copropriétaires, qui n’a pu bénéficier de la subvention sur les travaux de ravalement de façade à hauteur de 50 %. 

La société ATOUT IMMOBILIER, a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, et n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance. 

La clôture de la procédure est intervenue le 19 octobre 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024.


MOTIFS

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale au titre de la perte de chance

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ainsi que d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat. 

En vertu des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de celle-ci à son mandant. 

A cet égard, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d’une obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution celle-ci, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, engage sa responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires en cas de manquement dans l’exercice des missions qui lui sont confiées. 

Il appartient au syndicat qui recherche la responsabilité du syndic de démontrer l’existence d’une faute de celui-ci dans l’exercice de ses missions, ayant généré un préjudice, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant que la société ATOUT IMMOBILIER était bien le syndic de l’immeuble au moment où la ville a avisé le syndicat de l’injonction à venir concernant les travaux de ravalement de façade à réaliser, ainsi que lors de la réception effective de cette injonction. Il est également établi que l’information concernant la possibilité pour le syndicat de bénéficier de subventions, les délais impartis dans ce cadre et leur point de départ, figurait au sein de ces courriers. 

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société défenderesse de ne pas l’avoir avisé desdits délais ainsi que de la date à compter de laquelle ils commençaient à courir malgré ses demandes, et de ne pas s’être ensuite montré diligent dans la réalisation des démarches permettant la réalisation des travaux, aboutissant à la priver de ces subventions. 

Il justifie par la production des courriers adressés par la ville que l’avis préalable ainsi que l’injonction du 23 janvier 2020 ont bien été adressés à la société ATOUT IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’immeuble, en ce compris les informations concernant les délais nécessaires à l’octroi des subventions. 

Or, il ressort des pièces produites que si la société ATOUT IMMOBILIER a effectué une visite de la copropriété avec l’architecte-conseil de la SOLEAM le 8 octobre 2020 puis a transmis les préconisations de celui-ci au conseil syndical par courriel du 3 novembre 2020, elle n’a en revanche accompagné cette transmission d’aucune information quant aux démarches à effectuer par la suite au titre des travaux préconisés et des délais applicables pour obtenir les subventions.

Aucune diligence n’est par la suite démontrée concernant lesdits travaux jusqu’au 30 septembre 2021, date de l’assemblée générale convoquée près d’un an plus tard, au cours de laquelle la question de la désignation d’un bureau d’étude ou d’un architecte pour établir le cahier des charges et le dossier de consultation des entreprises a seulement été mise au vote. 

Le syndicat des copropriétaires établit pourtant par la production d’un courriel du 22 août 2021 que le conseil syndical s’était auparavant alarmé de l’absence de réalisation des travaux de ravalement de façade et avait interrogé le syndic sur les délais à respecter pour obtenir les subventions, en ces termes : « le ravalement est un point alarmant puisque les aides de la collectivité sont conditionnées à une date d’exécution et que les sommes en jeu sont considérables. La vaste majorité des immeubles du quartier a été ravalée ou est en cours de ravalement. Nous restons sans réponses notamment sur les dates butoirs et les devis ravalement (ex : nos questions le 30 juin). »

Ainsi, la seule diligence effectuée par le syndic entre le 3 novembre 2020 et le 30 septembre 2021 concernant les travaux de ravalement réside dans une demande adressée à la ville de [Localité 3] le 6 juillet 2021 aux fins d’obtenir des délais supplémentaires pour l’octroi des subventions, qui a donné lieu à un maintien du taux de 50 % jusqu’au 23 septembre 2021, et du taux de 30 % au-delà de cette date jusqu’au 23 juillet 2022.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 qu’à cette date, le mandat de la société ATOUT IMMOBILIER a été prolongé pour une durée limitée à quatre mois avec un engagement pris par celle-ci de convoquer de nouveau une assemblée générale spéciale pour statuer sur les travaux de ravalement avant le 15 janvier 2022, la position de la mairie quant à une nouvelle demande de prolongation des délais pour obtenir les subventions devant être obtenue avant cette date.

Or, il est établi par les pièces versées aux débats que non seulement la nouvelle demande de prorogation de délais été rejetée par la ville par courrier du 27 octobre 2021, mais également qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée par le syndic avant la date convenue. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale convoquée le 17 janvier 2022 par le conseil syndical fait en outre état de l’absence de réponse de la société ATOUT IMMOBILIER à ses demandes concernant les démarches effectuées en lien avec le ravalement, un unique devis semblant avoir été commandé par celle-ci auprès de la société HYGIENE BATIMENT, en date du 4 janvier 2022. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société ATOUT IMMOBILIER a clairement manqué à ses obligations dans le cadre de la mission de syndic qui lui était confiée, notamment :
- en ne réalisant aucune diligence pour permettre l’exécution des travaux de ravalement de façade ayant fait l’objet d’une injonction municipale, notamment entre le 3 novembre 2020 et le 30 septembre 2021, et en particulier en ne convoquant aucune assemblée générale spéciale pour voter les travaux malgré l’urgence de la situation, 
- en ne justifiant pas du mandat effectif donné au maitre d’œuvre choisi lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 ni des appels de fonds correspondant, 
- en ne convoquant pas l’assemblée générale suivante qu’elle s’était engagée à réunir avant le 15 janvier 2022,
- en ne donnant aucune information aux copropriétaires concernant les délais applicables pour l’octroi des subventions, malgré les demandes du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires a ainsi été privé de la possibilité de bénéficier d’une subvention sur les travaux de rénovation de l’immeuble du fait de l’inaction de la société ATOUT IMMOBILIER.

Il apparait en l’espèce que la chance perdue d’obtenir une subvention était quasi-certaine dès lors que la simple réalisation des travaux avant le 23 septembre 2021, soit plus de vingt mois après l’injonction délivrée par la ville, suffisait à l’obtenir.

Dans ces conditions, il y a lieu d’estimer cette perte de chance à 95 % du montant de la subvention qui aurait pu être obtenue, qui pouvait atteindre 50 % du coût des travaux, soit de la somme de 279.771,14 euros TTC selon le devis n°16014709 de la société HYGIENE BATIMENT en date du 4 janvier 2022, qui était le moins-disant parmi les trois devis soumis à l’assemblée générale le 15 mars 2022 après désignation du nouveau syndic.

Ainsi, il y a lieu d’estimer le préjudice subi à 95 % de la somme de 139.885,57 euros (correspondant à 50 % du montant total des travaux) soit à la somme de 132.891,29 euros.

La société FONCIA [Localité 4], venant aux droits de la société ATOUT IMMOBILIER, sera condamnée au paiement de cette somme. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Société FONCIA [Localité 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. 

La Société FONCIA [Localité 4] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 4] venant aux droits de la SAS ATOUT IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LISA IMMOBILIER, la somme de 132.891,29 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de la subvention de 50 % concernant les travaux de ravalement de façade de l’immeuble,

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 4] venant aux droits de la SAS ATOUT IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société LISA IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 4] venant aux droits de la SAS ATOUT IMMOBILIER aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre avril deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT