Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi référé — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]



N° RG 23/00710 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJZ4

Minute : 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


Du : 03 Avril 2024



Société EDOUARD VAILLANT 14-16


C/

Monsieur [B] [F]







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Après débats à l'audience publique du 05 Mars 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ; 


DEMANDEUR :

Société EDOUARD VAILLANT 14-16
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE




DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Me Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082023010428 du 04/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)










Copie exécutoire délivrée le : 
à :
Me Yoni MARCIANO
Me Sophie ROYER










Expédition délivrée à :


Par exploit délivré le 13-10-23 , la société EDOUARD VAILLANT 14-16 a fait assigner M. [F] [B] devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés, 
- l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation de M. [F] [B] au paiement à titre provisionnel de laP somme principale de 26059.04 euros, au titre des loyers et charges ,
- la fixation de l'indemnité d’occupation,
- la condamnation de M. [F] [B] au paiement d'une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l'audience le conseil de la société EDOUARD VAILLANT 14-16 a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 26 059.04 euros au 01-10-23. 

M. [F] [B] , représenté par son conseil , mentionne que :
-le commandement de payer est nul en raison de son imprécision ,
-les délais de procédure n’ont pas été respectés 
-le logement nécessite des travaux et le loyer n’est pas en correspondance avec l’état du logement 
-le point de départ du décompte est imprécis .
M. [F] [B] demande donc le prononcé de l’irrecevabilité de la demande , le débouté de l’ensemble des autres demandes et subsidiairement M. [F] [B] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire . Il désire rester dans son logement .

La société EDOUARD VAILLANT 14-16 répond que :
- les délais procéduraux ont été respectés 
- il n’y a pas de grief , le locataire savait qu’il devait payer les loyers
- les travaux à réaliser , le locataire n’a pas averti son bailleur , toutefois il est disposé à réaliser ces travaux .
Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire . 

Une note en délibéré devait être envoyée sur la reprise du paiement du loyer . Elle n’a pas été reçue .

MOTIFS:

Sur la prescription 
Les texte applicable est l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24-03-2014.
Certes les contrats de résidence ne sont pas des baux et ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 mais ces logements constituent la résidence principale des occupants .
En conséquence “Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.” et seule une citation en justice , un commandement ou une saisie , signifiés au locataire interrompent la prescription et les délais pour agir .

Dès lors il y a lieu d’appliquer les dispositions de loi du 24-03-2014 qui prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans .
En l’espèce le bailleur a assigné en justice M. [F] [B] le 13-10-23 , il ne peut donc réclamer que les redevances postérieures au 13-10-20. Les demandes antérieures au 13-10-20 sont donc prescrites .
Selon décompte au 13-10-20 , la somme de 4353.64 euros est prescrite .

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il est constaté qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l'espèce .

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 21-08-23 , la société EDOUARD VAILLANT 14-16 a fait délivrer à M. [F] [B] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 24828.28 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

De février 2022 à février 2023 , M. [F] [B] n’a payé aucun loyer pendant 13 mois . Ce dernier connaissait l’obligation de payer les loyers . Le commandement de payer n’a donc pu lui faire grief si le montant indiqué était imprécis ou erronné . Ce commandement de payer n’est donc pas nul .

Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21-10-23 .

Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement demandés par le preneur , ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce les parties ont convenu de l’octroi de délais de paiement permettant de suspendre la clause résolutoire avec déchéance de cette suspension à défaut de paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif .

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [F] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. 
Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision . La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . 

Sur le montant du loyer et de l’ indemnité d’occupation 
L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation.
Le bail fait mention d’un F2 non meublé au 1er étage de 35 m2 pour un loyer de 808 euros , soit un loyer d’un montant de 23 euros le m2 , soit au-delà des normes parisiennes et de l’encadrement des loyers dans l’est parisien. Il convient d’adapter le montant de l’ indemnité d’occupation à la surface et l’équipement du bien immobilier .
En l’espèce , il n’est mentionné au bail aucun élément de confort . Il est indiqué le mode de chauffage individuel électriques et les charges locatives ne sont pas justifiées .

Le locataire justifie d’un courrier du 02-04-21 du service d’hygiène et salubrité constatant une humidité anormale , des radiateurs électriques anciens , une absence de ventilation dans la cuisine et la salle d’eau . Le bailleur ne justifie pas de travaux à ce titre , ni des régularisations de charges .

Il convient donc de fixer le loyer à la somme de 525 euros à compter du 01-11-23 pour le mettre en conformité avec l’encadrement des loyers.

Il convient donc de fixer le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 525 euros par mois à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées .



Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .
 
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [F] [B] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-10-23 la somme de 21705.40 € soit la somme de 26059.04 euros moins 4353.64 euros .

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [F] [B] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01-10-23 .

Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EDOUARD VAILLANT 14-16 les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
M. [F] [B] , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer. 
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS 
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,
 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,

FIXONS le loyer à la somme de 525 euros à compter du 01-11-23 qui suivra l’indexation prévue au bail ,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21-10-23 , 

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à titre provisionnel à la société EDOUARD VAILLANT 14-16 la somme de 21705.40 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-10-23, avec intérêts au taux légal à compter du 01-10-23 , 

AUTORISONS M. [F] [B] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais d’huissier compris , par mensualités de 300 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants,
puis par mensualités de 550 € à compter du 01-01-2025
puis par mensualités de 650 € à compter du 01-01-2026
étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [F] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant, 

DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule échéance de l’arriéré ou d'un seul loyer courant :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [F] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionFIXONS alors, le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 525 euros , et CONDAMNONS M. [F] [B] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

 CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à la société EDOUARD VAILLANT 14-16 la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21-08-23 , 

 RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT