Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. 17 NEUVILLE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Elodie DENIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09809 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SN2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [H] [L], demeurant Chez Mme [J] [Z]-[L] - [Adresse 1]
représentée par Me Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0317


DÉFENDERESSE
S.C.I. 17 NEUVILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09809 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SN2

EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2021, Madame [H] [L] a pris à bail un logement nu de type studio appartenant à la SCI 17 NEUVILLE, représentée par son mandataire, PARIS GTB, moyennant un loyer de 570 euros outre 15 euros de provision pour charges par mois.
Madame [J] [Z]-[L], mère de Madame [H] [L], s’est portée caution solidaire de sa fille.
Faisant état de troubles de jouissance, Madame [H] [L] a donné congé et l’état des lieux de sortie a été dressé le 12 septembre 2023.
Elle soutient avoir mis en demeure le bailleur par l’intermédiaire de l’administrateur de bien, par lettre du 12 septembre 2023, de pendre en charge notamment les deux factures du plombier, tout en rappelant l’ensemble des non-conformités imputables au propriétaire et rendant le logement non décent tout au long de l’exécution du bail.
 
Par acte de Commissaire de justice du 19 décembre 2023, Madame [H] [L] a fait citer la SCI 17 NEUVILLE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de la voir condamner à lui payer:
-7475 euros au titre de la surfacturation du loyer, ou à titre de dommages et intérêts résultant du dol ou absence de délivrance d’un logement de 15m2 ;
-5000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice de jouissance ;
-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.
Pour un plus ample exposé des fins, moyens et prétentions de Madame [H] [L], il convient de se référer à ses écritures, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024où elle a été retenue.
Madame [H] [L], représentée a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.
Citée à personne présente, la SCI 17 NEUVILLE n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il ‘estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages intérêt pour préjudice de jouissance 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…) les bailleurs est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

 D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». 

L’article 1719 du Code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

L’article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l'espèce, Madame [H] [L] produit au débat :
Le contrat de location de logement nu du 11 octobre 2021,
L’état des lieux d’entrée du 13 octobre 2021,
Les lettres RAR de Madame [Z]-[L] à PARIS GTB des 11 décembre 2021, 6 décembre 2022 et 2 septembre 2023,
La convocation STELLIANT EXPERTISE à la SCI 17 NEUVILLE du 6 février 2023,
Le rapport d’expertise STELLIANT du 7 mars 2023,
Le rapport du Cbt d’expertise PERRET du 11 septembre 2023,
Le rapport d’intervention Artisan BERNARD du 28 août 2023,
La facture Artisan BERNARD,
L’état des lieux de sortie du 12 septembre 2023,
Le courriel TEXA à Mdaame [L] du 1er septembre 2023,
La lettre de PARIS GTB à Madame [H] [L] du 5 octobre 2023 et décompte final,
La lette du Conseil de Madame [H] [L] à Paris GTB du 19 septembre 2023.
Il est justifié par ses éléments que dès le mois d’octobre 2921, (pièce 3) la locataire s’est plainte de l’absence d’étanchéité des deux fenêtres et de l’absence de poignée pour ouvrir la fenêtre de la salle de bains, le bailleur procédant au changement de deux fenêtres en janvier et décembre 2022,

Que dès le mois de janvier 2023, la locataire a été dabs l’impossibilité d’utiliser les toilettes constituées d’un sanibroyeur qui était bouché, ce que confirme le rapport d’intervention du plombier en date du 28 août 2023 (pièce 8) ajoutant que « le diamètre de l’évacuation du WC était de 32, ce qui n’est pas conforme et peut provoquer un bouchon ». Ce même plombier a préconisé la mise en conformité du système d’évacuation par le remplacement du PVC existant (32) par un autre plus large (minimum 40).
La locataire a réglé au plombier deux factures de 189 euros (rédaction du rapport d’intervention) et 151,80 euros (déplacement et diagnostic- pièce 9).
Il ressort de la pièce 10 de la requérante qu’elle a mis en demeure le bailleur par l’intermédiaire de l’administrateur de biens le 2 septembre 2023, notamment de prendre en charge ces deux factures du plombier.
Il ressort notamment des constatations du cabinet d’expertise STELLIANT en date du 3 mars 2023, 
-Une inconformité du bail par rapport au logement loué, la surface habitable de 15 m2 y étant indiquée est largement surévaluée par rapport à ses constatations (surface habitable (hauteur supérieure à 1m80 :6,18m2,
Surface habitable de la pièce principale :5,36 m2),
Le WC de type sanibroyeur n’est pas fonctionnel.
Le second rapport d’expertise du 11 septembre 2023 a conclu que la surface habitable est de 8,19m2.

Il ressort de ces éléments que le volume du logement n’est pas conforme au décret n)200-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, lequel doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m, soit un volume habitable d’au moins 20m3.

Le volume du logement n’est pas supérieur à 20m3 compte tenu de la hauteur sous plafond multipliée par la surface habitable telle qu’elle ressort des deux rapports produits aux débats.
Il ressort des éléments de calcul (montant du loyer de référence majoré et mentionné au contrat de bail à une surface de 7m2, le montant du loyer aurait dû être de 242,20 euros au lieu de 570 euros payés jusqu’au mois de septembre 2022, puis à hauteur de 590,52 euros du mois d’octobre 2022 à septembre 2023.

Compte tenu du surcoût de 325 euros par mois en moyenne acquitté de façon injustifié par la locataire au bailleur, pendant 23 mois, soit un total de 7475 euros, 
Il convient de condamner la SCI 17 NEUVILLE à payer à Madame [H] [L], la somme de 7475 euros au titre de la surfacturation du loyer du fait de la non délivrance d’un logement de 15m2, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
 
Outre les désagréments résultant du dysfonctionnement du sanibroyeur susvisé, Madame [H] [L] justifie avoir vécu dans un appartement saturé d’humidité à hauteur d’un taux de 60%, favorisant l’apparition de moisissure.
Elle sera justement indemnisée de son préjudice de jouissance par la condamnation la SCI 17 NEUVILLE à lui payer la somme de 1500 euros de dommages et intérêts de ce chef, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’équité commande de condamner la SCI 17 NEUVILLE à payer à Madame [H] [L] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI 17 NEUVILLE, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de Madame [H] [L] ;
 
CONDAMNE la SCI 17 NEUVILLE à payer à Madame [H] [L] la somme de 7475 euros au titre de la surfacturation du loyer du fait de la non délivrance d’un logement de 15m2, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI 17 NEUVILLE à payer à Madame [H] [L] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI 17 NEUVILLE à payer à Madame [H] [L] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

 REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

CONDAMNE la SCI 17 NEUVILLE aux entiers dépens ; 

RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 29 avril 2024

le greffierle Président