Tribunal Judiciaire · Référés civils — 29 avril 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :29 Avril 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/02169 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YUMZ
AFFAIRE :S.C.I. DES 3 T C/ SAS LA 3ème MANCHE, [X] [S]




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente

GREFFIER :Madame Valérie IKANDAKPEYE, lors des débats
Madame Florence FENAUTRIGUES, lors du délibéré


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES 3 T, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON


DEFENDEURS

SAS LA 3ème MANCHE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]

représentée par Maître Jérémy MUGNIER de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

Monsieur [X] [S]
né le 30 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]

représenté parMaître JérémyMUGNIERdelaSCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON


Débats tenus à l'audience du 25 Mars 2024

Notification le
à :
Maître Jérémy MUGNIER Toque - 719, Expédition
Maître Jérôme ORSI Toque - 680, Expédition et grosse

 LES ELEMENTS DU LITIGE

 La société des 3 T SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 23 novembre 2023 la société La 3ème Manche SAS et [X] [S] pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle a consenti à la société la 3ème Manche SAS à compter du 1er janvier 2019, dont monsieur [S] s’est porté caution solidaire des engagements, sur les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3], pour un loyer annuel de 12000 euros HT et HC payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 14 juin 2023 de payer la somme principale de 18928,14 euros au titre des loyers et des charges dus au mois de juin 2023, 2ème trimestre compris, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion sous astreinte, voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 27218,48 euros au titre des loyers et des charges échus au 8 novembre 2023, limitée à 12000 euros pour monsieur [S] conformément à son engagement, une clause pénale de 3266,21 euros, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. 
La société La 3ème Manche SAS et monsieur [S] ont déposé des conclusions par lesquelles ils sollicitent le rejet des demandes et la condamnation de la société des 3T à leur payer la somme de 1500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. 
L’essentiel de la dette concerne des appels de fonds pour des travaux de ravalement de façade, qui ont été prescrits par l’autorité administrative, et qui sont à la charge du bailleur, de jurisprudence constante. 
Lors de l’audience, les défendeurs ajoutent oralement à titre subsidiaire qu’ils sollicitent des délais de 24 mois pour apurer la dette. 
Aux termes de ses dernières conclusions, la société des 3T SCI porte sa demande principale à la somme de 32272,24 euros arrêtée au 16 janvier 2024, loyers et charges du 1er trimestre compris. Elle demande à titre subsidiaire la somme principale de 18336,03 euros qui correspond à l’arriéré des charges, loyers et taxes hors travaux de ravalement.
Le commandement ne portait pas uniquement sur les travaux de ravalement mais sur les loyers du 2ème trimestre 2023, et aucune somme n’a été réglée depuis lors par le locataire. La jurisprudence considère que, lorsque le ravalement n’implique pas des reprises de gros oeuvre mais se limite à une opération de nettoyage de la façade, il s’agit d’une dépense d’entretien récupérable sur le locataire si cette catégorie de travaux figure dans la liste des charges. Tel est le cas en l’espèce, où le bail met à la charge du preneur le coût des travaux de toute nature, parmi lesquels la façade, à l’exception des travaux relevant de l’article 606 du Code Civil. 

 SUR CE

La demanderesse produit le bail, l’acte de cautionnement solidaire manuscrit de monsieur [S] limité à la somme de 12000 euros, le commandement de payer et sa signification à la caution le 20 juin 2023, l’état des inscriptions hypothécaires au 7 novembre 2023, le dossier d’annexe du bail qui prévoit que demeurent à la charge du bailleur les grosses réparations et travaux énumérés à l’article 606 du Code Civil, y compris les travaux de ravalement de façade relevant de l’article 606 du Code Civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de mettre en conformité avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des grosses répaartions, le décompte des sommes dues. 
Il convient au vu de ces pièces de considérer que les travaux de ravalement constituent en l’espèce des réparations de grosse importance dès lors que leur montant s’est élevé à la somme de 13936,21 euros, qui était facturé en six mensualités de 2321 euros, soit d’un montant d’environ le double d’un loyer mensuel. Il existe donc une contestation sérieuse sur le fait de les imputer au preneur. Le commandement de payer visait cependant en outre de ces travaux les loyers du 2ème trimestre 2023 et il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, et de condamner la société La 3ème Manche SAS à payer la somme provisionnelle de 18336,03 euros au titre des loyers et des charges dus au 1er trimestre 2024. 

En l’absence de toute explication du preneur sur les raisons pour lesquelles il n’a pas payé ses loyers et de toute production de pièce à cet égard, sa demande de délais de paiement est rejetée.

 La société La 3ème Manche est donc condamnée à être expulsée, si besoin avec le concours de la force publique, et il ne convient pas d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte, dès lors qu’elle est suffisamment garantie par la possibilité de recours à la force publique.

 Elle devra payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des locaux et à la remise des clés. Monsieur [S] est condamné solidairement à payer les sommes dues à hauteur de la somme de 12000 euros, limite de son engagement de caution. 

La demande formée au titre de l’application de la clause pénale est rejetée, dès lors que seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés.

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens.
Ils sont condamnés à payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


 PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 15 juillet 2023.

CONDAMNONS solidairement à La 3ème Manche SAS et [X] [S] payer à la société des 3 T SCI la somme provisionnelle de 18336,03 (dix-huit mille trois cent trente-six euros et trois cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 1er trimestre 2024, dans la limite de la somme de 12000 euros pour [X] [S].
 
REJETONS la demande formée au titre du paiement des travaux de façade par le preneur. 

REJETONS la demande de délais de paiement des défendeurs. 

CONDAMNONS la société La 3ème Manche et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier.

DISONS n’y avoir lieu à astreinte.

DISONS n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

CONDAMNONS solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges du mois d’avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

CONDAMNONS in solidum les défendeurs aux dépens.

CONDAMNONS la société La 3ème Manche SAS et [X] [S] in solidum à payer à la société des 3 T SCI la somme de 1000 (mille) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 


Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Florence FENAUTRIGUES.


En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT