Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/02992 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPX6

Minute : 24/428







Office public d’HLM SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Monsieur [T] [S]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Office public d’HLM SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2] 
[Localité 5]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [S], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 8]

comparant en personne



D'AUTRE PART










Page EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2021, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 438,45 euros.

Par acte sous seing privé à effet au 10 novembre 2021, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [S] un emplacement de stationnement situé au Parking [Adresse 9] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 8,74 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.441 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre en date du 6 avril 2023 reçue le 11 avril 2023 l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [T] [S] à produire une attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative,condamner Monsieur [T] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.459,25 euros suivant le décompte arrêté au terme du mois de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 1er février 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’août 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 octobre 2023.

À l'audience du 21 mars 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.993,29 euros, arrêtée au 5 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Il indique que, pour le cas où Monsieur [S] justifierait d’une assurance locative dans le temps du délibéré, il abandonnerait sa demande de ce chef.

L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er février 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne que le dernier paiement effectué date du 23 décembre 2023 mais accepte néanmoins qu’il soit octroyé au locataire des délais de paiement.. 

Monsieur [T] [S], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de trois mensualités.

Au soutien de ses prétentions, il explique que ses parents ont rencontré des difficultés l’ayant conduit à prendre en charge le loyer de ses parents en plus du sien. Monsieur [T] [S] déclare faire des vacations en tant que veilleur de nuit et percevoir entre 1.800 euros et 2.800 euros par mois. Il affirme qu’il souhaite payer 2.000 euros entre le 27 et le 29 mars 2024. Enfin, il confirme n’être pas assuré déclarant avoir confondu assurance et mutuelle. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 5 avril 2024, Monsieur [T] [S] a fait parvenir une attestation d’assurance locative du 22 mars 2024 au 21 mars 2025 et la preuve d’un paiement de 2000 euros réalisé le 30 mars 2024.

Par note en délibérée, autorisée, reçue le 15 avril 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 15 avril 2024, loyer de mars 2024 inclus, faisant apparaitre ledit règlement de 2.000 euros, venant diminuer la dette à 1.697,24 euros. 

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 19 janvier 2021 porte sur un logement et le contrat distinct à effet au 10 novembre 2021 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et portent sur un logement et un emplacement de stationnement situés au sein de la même résidence. En outre, le bail de stationnement stipule que la location de l’emplacement de stationnement prend fin de plein droit lorsque le locataire donne congé de son logement, liant ainsi les deux baux. Enfin, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.


Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 1er février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il ressort du décompte de la créance actualisé au 15 avril 2024 que Monsieur [T] [S] a effectué un règlement de 2.000 euros le 30 mars 2024. Par conséquent, la dette locative s’élève désormais à 1.697,24 euros. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.697,24 euros, au titre des sommes dues au 15 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er février 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2021 à compter du 2 avril 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [T] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et se trouve en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [T] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [T] [S] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 avril 2023, Monsieur [T] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [S] à son paiement à compter de 2 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 janvier 2021, complété par le bail à effet du 10 novembre 2021, entre l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Monsieur [T] [S] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 2 avril 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1.697,24 euros (mille six cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 15 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [T] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [T] [S] à s’acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 565 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE