Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/02994 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPYB

Minute : 24/429







Office publique d’HLM SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Monsieur [T] [O]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Office publique d’HLM SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [T] [O], 
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART








Page EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2022, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 296,68 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.189,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre en date du 19 mai 2023 reçue le 22 mai 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [T] [O] d’avoir à produire son assurance locative une astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative,condamner Monsieur [T] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.840,04 euros suivant le décompte arrêté au terme du mois de juin 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 mars 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 octobre 2023.

À l'audience du 21 mars 2024, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.294,72 euros arrêtée au 5 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus.

L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 mars 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne que le dernier paiement date de 2022. 
Monsieur [T] [O], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [T] [O], assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mai 2022, du commandement de payer délivré le 17 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 mars 2024 que l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [O] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7.294,72 euros, au titre des sommes dues au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2023 sur la somme de 2.189,29 euros, de l’assignation du 21 septembre 2023 sur la somme de 1.650,75 euros et du présent jugement sur le surplus.



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mars 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mai 2022 à compter du 18 mai 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [T] [O] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 mai 2023, Monsieur [T] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [O] à son paiement à compter de 18 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer, malgré un commandement d’en justifier. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [O] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [O] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2022 entre l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Monsieur [T] [O] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], sont réunies à la date du 18 mai 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [T] [O] à compter du 18 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7.294,72 euros (sept mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2023 sur la somme de 2.189,29 euros, de l'assignation du 21 septembre 2023 sur la somme de 1.650,75 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à justifier à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] à payer à l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Office Public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.


LE GREFFIER LE JUGE