Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 5 avril 2024

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 05 AVRIL 2024

N° RG 22/02942 - N° Portalis DB22-W-B7G-QUBI

DEMANDEURS :

Monsieur [X], [Y], [P], [N], [L] [U], né le 7 
octobre 1943 à [Localité 3], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] à [Localité 4], 
représenté par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [U], née [O] [M], [J] le 10 novembre 1951 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée demeurant [Adresse 2] à [Localité 4],
représentée par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant


DEFENDEURS :

Monsieur [R], [V], [K] [H], né le 16 Novembre 1965 à [Localité 6], de nationalité française, consultant finance, domicilié [Adresse 1], à [Localité 8],
représenté par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [S], [E], [T] [H], née [G] le 14 Septembre 1966 à [Localité 5], de nationalité française, enseignante, domiciliée [Adresse 1] à [Localité 8],
représentée par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 17 Mai 2022 reçu au greffe le 19 Mai 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 30 Janvier 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Avril 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2020, Monsieur [X] [U] et Madame [M] [O] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont confié à l'agence OPTIMHOME, un mandat de vente portant sur l'appartement (lot n°8) situé [Adresse 2] à [Localité 4], leur appartenant.

Par acte authentique du 19 janvier 2021, les époux [U] ont consenti à Monsieur [R] [H] et Madame [S] [G] épouse [H](ci-après les époux [H]) une promesse de vente expirant le le 25 mai 2021 à 16h pour un prix de 975.000 euros.

Les parties ont convenu d'une indemnité d’immobilisation de 97.500 euros, la somme de 48.750 euros ayant été versée entre les mains du notaire constitué séquestre et d'une date de signature de l'acte authentique de vente le 21 mai 2021.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 17 mars 2021, il a été donné mandat à un géomètre-expert d'établir un nouvel état descriptif de division.

Craignant une augmentation des tantièmes de copropriété, les époux [H] ont, par courrier du 13 mai 2021, sollicité une révision du prix auprès des époux [U] que ces derniers n'ont pas acceptée.

Le 20 mai 2021, les époux [H] réitéraient leur intention d'acquérir le bien au prix défini dans la promesse de vente.

Le rendez-vous de signature fixé au 21 mai 2021 ne s'est pas tenu.

En l'absence de réalisation de la vente à la date butoir du 25 mai 2021 prévu par la promesse de vente et de prorogation de ses effets, les vendeurs ont fait valoir la déchéance de la promesse de vente et ont restitué l'indemnité d'immobilisation aux époux [H].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 octobre 2021, les époux [U] ont mis en demeure les époux [H] de leur verser la somme de 108.996,80 euros au regard du préjudice financier subi par eux du fait de l'immobilisation du bien pendant sept mois et des frais financiers exposés relatifs notamment aux frais de déménagement du fait de l'annulation de la vente.

Ce courrier n'ayant pas été réclamé par les destinataires, les époux [U] ont fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 97.100 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre 101.486,80 euros au titre de leur préjudice financier et 2.000 euros au titre du préjudice moral.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mai 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :

“Vu l’article 1103 du Code Civil,
Vu l’article 1104 du Code Civil,
Vu l’article 1124 du Code Civil,
Vue la promesse de vente régularisée en date du 19 janvier 2021,
 
Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [S] [H], née [G] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 97.100,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,
Dire et juger que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par la voie du recommandée en date du 13 octobre 2021,
 
Vu l’article 1240 du Code Civil,

Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [S] [H], née [G] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 101.486,80€ au titre du préjudice financier,
Condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [S] [H], née [G] à payer à Monsieur et Madame [U] à chacun la somme de 2.000,00 € au titre du préjudice moral,
Débouter Monsieur [R] [H] et Madame [S] [H], née [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner in solidum Monsieur et Madame [H] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner in solidum Monsieur et Madame [H] à payer à Monsieur et Madame [U] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître [H], avocat aux offres de droit.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :

"Vu les articles 1103 et 1240 du Code civil,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [X] [U] et son épouse, Madame [M] [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [U] et son épouse, Madame [M] [O] à payer à Monsieur [R] [H] et à son époiuse Madame [S] [G] la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure.
CONDAMNER in solidum Monsieur [X] [U] et son épouse, Madame [M] [O] aux entiers dépens.
ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023. L’affaire a été plaidée le 30 janvier 2024 et mise en délibéré au 5 avril 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'indemnité d'immobilisation



Les époux [U] font valoir que la promesse de vente régularisée entre les parties s'est trouvée caduque le 25 mai 2021 du fait du refus des époux [H] de signer l'acte, la non réitération de la vente leur étant imputable.

Ils exposent que le 12 mai 2021, les époux [H] souhaitaient un réajustement du prix compte tenu de la modification à venir des tantièmes suite à l'assemblée générale du 17 mars 2021 ; qu'ils n'ont pas découvert cette information la veille de la signature de l'acte de vente puisque Monsieur [U] a voté conformément aux instructions données par Monsieur [H] par mail du 7 mars 2021 et qu'ils ont eu communication du procès-verbal le 13 avril 2021.

Ils ajoutent que la résolution votée portait sur la saisine d'un géomètre expert afin d'établir un nouvel état descriptif de division en vue d'une réforme du règlement de copropriété devant être présentée pour approbation d'une prochaine assemblée générale ; qu'il n'est pas mentionné que le mandat de l'expert géomètre s'inscrit dans le cadre des dispositions obligeant le syndicat des copropriétaires à une mise en conformité du règlement de copropriété ; que le lot n°8 dont ils sont propriétaires n'est pas visé par ces nouvelles dispositions ; et qu'une refonte du règlement de copropriété nécessitait un vote unanime puisque portant sur une modification éventuelle de la répartition des charges.

Ils précisent que si les époux [H] ont confirmé leur souhait d'acquérir le bien au prix défini dans la promesse de vente, ils n'ont eu aucune confirmation du maintien du rendez-vous de signature du 21 mai 2021 ; que le syndic n'avait pas été contacté pour l'état daté dans la perspective de la vente ; qu'aucune nouvelle date n'a été proposée par les époux [H] pour une signature avant le 25 mai 2021, date butoir de régularisation de la vente malgré la clause d'usage de report du délai de 8 jours ; qu'il n'y a jamais eu de refus de leur part de signer l'acte, l'indication par leur notaire qu'ils ne souhaitaient plus vendre tenant au contexte tenant aux agissements des futurs acquéreurs.






Ils ajoutent que l'engagement d'accepter la vente des époux [H] était de pure forme puisque le 15 juin 2021, ces derniers reprenaient contact pour renégocier à nouveau les conditions de la vente compte tenu de l'augmentation du coût des travaux envisagés par les époux [H] dans l'appartement; que suite aux échanges stériles, leur notaire a mis en demeure les époux [H] de réaliser la vente sous 8 jours, puis acté le refus des bénéficiaires de signer l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation et a procédé à la libération de la somme séquestrée de 48.750 euros, cette libération ne valant pas renonciation par eux au bénéfice de la clause portant indemnité d'immobilisation.

Les époux [U] relèvent que les époux [H] ont acquis un bien le 30 août 2021 pour 895.000 euros plus 20.000 euros de frais d'agence au lieu de 915.000 euros pour leur bien, soit deux mois seulement après les derniers échanges avec Monsieur [U] et qu'il apparaît qu'au 21 mai 2021, ils n'entendaient plus acheter leur appartement puisqu'ils en avaient trouvé un autre correspondant plus à leur budget et leur ont laissé croire qu'ils étaient toujours intéressés par leur bien.

Les époux [H] répondent que la non réalisation de la vente prévue à la promesse de vente du 19 janvier 2021 a pour cause exclusive le comportement des époux [U] et leur décision unilatérale de ne plus vendre.

Ils exposent qu'ils ont confirmé leur intention d'acquérir dès le 18 mai 2021, intention réitérée le 20 mai 2021 précisant qu'ils achetaient aux conditions de la promesse ; que rien ne s'opposait à la vente ; que ce n'est que le 25 mai 2021 que les époux [U] les ont informés de leur souhait de plus vendre et ont donné instruction de restituer les fonds séquestrés.
Ils ajoutent qu'ils se sont présentés au rendez-vous de signature du 21 mai 2021 et que les fonds étaient déjà entre les mains du notaire ; que l'échec de la tentative de signature tenant à l'absence de documents essentiels à la signature de la cette vente et notamment à l'absence d'état daté, est imputable aux époux [U] à qui il appartenait en tant que vendeurs d'obtenir l'état daté nécessaire à la vente, ce dont ils se sont abstenus démontrant ainsi avoir déjà renoncé à la vente. Ils soulignent que les époux [U] avaient également renoncé à leur déménagement de sorte que le bien ne pouvait pas être vendu le 25 mai 2021.

Les époux [H] précisent qu'étant libérés de leurs engagements de la seule volonté des époux [U], le fait qu'ils aient repris leurs recherches et que des discussions aient eu lieu au mois de juin 2021 est sans incidence.

Les époux [H] font en outre valoir qu'en restituant la partie de l'indemnité d'immobilisation séquestrée le 1er juillet 2021, les époux [U] ont nécessairement reconnu être à l'origine de la non réalisation de la vente conformément aux dispositions contractuelles et ont expressément renoncé à percevoir une quelconque indemnité d'immobilisation. Ils soulignent, au visa des articles 1956 et 1960 du code civil que le séquestre ne peut être déchargé de la somme séquestrée avant la fin de la contestation ou du consentement des parties et que la libération par le notaire de la somme séquestrée à la demande des époux [U] constitue l'aveu par eux qu'ils estimaient la contestation close et qu'ils n'avaient aucun droit sur la somme séquestrée.

***
L'article 1956 du code civil dispose que le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d'une chose contentieuse, entre les mains d'un tiers qui s'oblige à la rendre après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir.

L'article 1960 du même code précise que le séquestre ne peut être déchargé de la somme séquestrée avant la fin de la contestation ou du consentement de toutes les parties intéressées.

En l'espèce, il est constant que la vente n'a pas été réitérée dans le délai fixé par la promesse de vente au 25 mai 2021 à 16h qui n'a pas donné lieu à prorogation et que ladite promesse est donc caduque.

Il est tout aussi constant que la somme de 48.750 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation le jour de la signature de la promesse de vente entre les mains de Maître [W] [C], notaire des époux [U], a été restituée aux époux [H] sur instruction des demandeurs.

Le sort de cette indemnité d'immobilisation était réglée par la promesse de vente suivant la clause habituelle dont on reportera ci-après les termes :
«Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
-Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,
-Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,
-Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
(…)
En cas de difficultés entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statuer sur le sort de la somme détenue par le séquestre. »

Par un premier mail du 25 mai 2021, Maitre [Z] informait ses clients, les époux [H], que son confrère lui avait confirmé « que les vendeurs, compte tenu du contexte, ne souhait(aient) plus vendre » et qu'ils avaient « donné leurs instructions afin que les sommes (...)versées au titre de l'indemnité d'immobilisation (leur) soient restituées. »

Puis par un deuxième mail du 25 mai, Maitre [Z] précisait : « s'agissant de la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, mon Confrère me demande, comme préalable à sa restitution, un écrit de votre part confirmant que vous ne donnerez aucune suite à cette affaire, de sorte que chacune des parties soit totalement déchargée de ses obligations envers l'autre. »

Monsieur [X] [U] écrivait à l'agent immobilier le 29 mai 2021 : « Que les choses sont claires : je ne veux plus entendre parler des [H] ; la page est tournée. »

Par mail du 18 juin 2021, Maitre [C] indiquait : « je vous confirme bien volontiers que mon client (les époux [U]) conformément aux termes de la promesse de vente, invoque la clause concernant la déchéance du bénéfice de celle-ci par le Bénéficiaire (souligné dans le texte), dans la mesure où ce dernier (les époux [H]), de son fait et consécutivement à ses agissements (demande de renégociation du prix la veille de la signature), n'a pas régularisé la vente au plus tard le 25 mai dernier.
Par conséquent, je vais faire procéder ce jour, à la restitution des 48.750 euros constituant partie de l'indemnité d'immobilisation versée par votre client. »

Il est à noter que les époux [U] ne contestent pas les propos de leur notaire rapportés par celui des époux [H] dans les mails susvisés.

Il résulte de ces éléments :
-que les époux [U] ont entendu voir acter que la non réalisation de la vente dans les délais était imputable aux époux [H],
-que les époux [U] pouvaient, dans la logique de ce positionnement, se prévaloir du dispositif contractuel prévoyant que l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au promettant faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé la vente,
-qu'ils y ont renoncé en donnant instruction à leur notaire de libérer les fonds séquestrés au profit des époux [H] dans le but, ainsi qu'ils l'ont exprimé, de mettre un terme définitif au dossier,
-que si le mail de leur notaire est curieusement formulé puisqu'il dit libérer les fonds séquestrés en conséquence de la déchéance de la promesse du fait du bénéficiaire, cette formulation est sans incidence sur les conséquences juridiques attachées à la libération des fonds séquestrés qui a eu pour effet de mettre un terme à toute contestation sur le sort de l'indemnité d'occupation en application des dispositions légales précitées.

Les époux [U] ne sont donc pas fondés à réclamer aux époux [H] le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente.
Ils seront déboutés de la demande qu'ils formulent à ce titre.


Sur les dommages et intérêts

Les époux [U] indiquent avoir dû annuler leur déménagement en raison du refus des époux [H] de signer la vente et avoir perdu le dedit versé à la société de déménagement d'un montant de 1.486,80 euros à ce titre.

Ils invoquent la perte de chance de réaliser le placement du produit de la vente qu'ils programmaient d'effectuer avant le 70ème anniversaire de Madame [U] sur des contrats d'assurance vie pour éviter les droits de succession au bénéficiaire.

Ils ajoutent qu'ayant finalement vendu leur bien pour un prix de 905.000 euros, ils ont perdu la somme de 70.000 euros.

Ils en concluent que le refus d'acheter de la part des époux [H] justifie l'allocation à leur profit d'une somme de 100.000 euros.

Ils invoquent le préjudice moral subi par eux indiquant avoir été très affectés par les difficultés relatives à la non signature de l'acte de vente d'autant que leurs soucis ont perduré dans la mesure où ils n'ont vendu leur bien que deux ans après.

Les époux [H] invoquent l'absence de faute de leur part, les époux [U] ayant eux-mêmes renoncé à la vente.

Ils font valoir que les demandeurs sont seuls à l'origine de l'annulation du déménagement, que la réclamation de 100.000 euros n'est justifiée par aucun élément, que la baisse du prix de vente du bien s'explique par le contexte économique et que rien ne permet d'expliquer pourquoi les demandeurs ont attendu deux ans avant de vendre le bien alors que l'agent immobilier leur indiquait dès le 25 mai 2021 avoir de potentiels acquéreurs.

Ils ajoutent que les époux [U] ne peuvent aujourd'hui leur reprocher le préjudice moral qu'ils invoquent alors qu'ils sont seuls à l'origine de la non réalisation de la vente.

***

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la libération du séquestre ayant mis fin à toute contestation sur la non réalisation de la vente et en particulier sur son éventuelle imputabilité aux époux [H], aucune faute ne peut leur être reprochée à ce titre.

Les époux [U] ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [U] succombant à l'instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de les condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [M] [O] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] et Madame [M] [O] épouse [U] à payer à Monsieur [R] [H] et Madame [S] [G] épouse [H] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [U] et Madame [M] [O] épouse [U] au paiement des dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 AVRIL 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT