Tribunal Judiciaire · Service des référés — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36LR

N° : 9

Assignation du :
13 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 30 avril 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE XV D’INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS - #R0010


DEFENDERESSE

S.A.R.L. DELMANA
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS - #E1770


DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2017, la société Foncière XV a donné à bail commercial en renouvellement à la société Angkor, aux droits de laquelle se trouve la société Delmama depuis le 22 septembre 2022, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel en principal de 48 294 euros HC/HT payable mensuellement et d’avance.

Le 14 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 30 198,87 euros en principal représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 13 février 2024, la société Foncière XV a fait assigner en référé la société Delmama sollicitant de :

“ Vu les articles 834 et suivants du CPC, 
Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, 
Vu le contrat de bail du 14 décembre 2017 
Vu le commandement en date du 4 décembre 2023 
 
Il est demandé au Juge de céans de : 
 
- CONSTATER que la société DELMAMA n’a pas déféré au commandement de payer susvisé ; 
 
- CONSTATER en conséquence que la clause résolutoire figurant au contrat de bail susvisé est acquise depuis le 4 janvier 2024 et que ce contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date; 
 
- CONSTATER que la société DELMAMA est occupante sans droit ni titre du local objet du bail susvisé depuis le 4 janvier 2024 ; 
 
- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société DELMAMA et/ou de toute personne dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si nécessaire. 
 
- CONDAMNER la société DELMAMA à payer à la société FONCIERE XV une provision d’un montant de 29.926,65 € (échéance du mois de janvier 2024 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation ; 
 
- CONDAMNER la société DELMAA à payer à la société FONCIERE XV une provision d’un montant de 9.351,70 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs aux bailleurs ; 
 
- DIRE ET JUGER que la somme de 12.073,50 €, correspondant au montant du dépôt de garantie, restera acquise à la société FONCIERE XV, conformément aux stipulations du bail du 
14 décembre 2017 ; 
 
• A titre subsidiaire, s’il était sollicité et accordé des délais de paiement à la société DELMAMA: 
 
- ORDONNER la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement de l’arriéré à bonne date et/ou du non-règlement des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité. 
 
• En tout état de cause : 
 
- CONDAMNER la société DELMAMA à payer à la société FONCIERE XV la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- CONDAMNER la société DELMAMA aux entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer du 4 décembre 2023.” 

A l’audience, le conseil de la société demanderesse a actualisé sa demande de provision à valoir sur la dette locative à la somme de 36 619,93 euros, arrêtée au 19 mars 2024, déclarant s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Delmama sollicite de :
- débouter la société Foncière XV de ses demandes, 
- de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de la somme de 29 926,65 euros,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 4 décembre 2023, porte sur une somme de 
30 198,87 euros arrêtée au 1er décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.



Nonobstant les contestations portant sur l’imputation de frais, il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté par le preneur, que cet arriéré locatif, non critiqué en son principe, n’a pas été payé dans le délai d’un mois imparti au preneur.

C’est donc à bon droit que la société Foncière XV sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 4 janvier 2024.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 
 
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La société bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 
36 610,93 euros arrêtée au mois de mars 2024 inclus, déduction faite du coût du commandement de payer.

La société locataire indique qu’elle a réglé par chèque du 
5 mars 2024 le loyer du mois de mars 2024 à hauteur de la somme de 5 871,02 euros, chèque en cours de traitement.

A ce stade, la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sauf à déduire le montant du loyer du mois de mars 2024 si le chèque est régulièrement encaissé.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 36 610,93 euros.

La société locataire sollicite 24 mois de délais de paiement, indiquant avoir été confrontée à d’importantes difficultés financières mais avoir repris le paiement des loyers courants, ayant fait établir un prévisionnel de trésorerie par son comptable pour apurer sa dette locative.

Au regard de ces éléments, il sera alloué à la société Delmama des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, la société Foncière XV sollicite, en application des clauses du bail :
- la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 9 351,70 euros égale au double du montant du loyer mensuel 
- la conservation du dépôt de garantie de 12 073,50 euros.

Toutefois ces clauses pénales étant susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, les demandes formées à ce titre seront écartées au stade du référé comme se heurtant à des contestations sérieuses et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation provisionnelle sera donc égale au montant du dernier loyer mensuel tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée.

La société Delmama supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 4 janvier 2024,
 
Condamnons la société Delmama à payer à la société Foncière XV la somme provisionnelle de 36 610,93 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mars 2024 inclus, sauf à déduire de ce montant la somme de 5 871,02 euros, 

Accordons à la société Delmama des délais de paiement,

Disons que la société Delamama pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 23 mensualités d’un montant de 1 247 euros chacune et d’une 24ème mensualité soldant la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, 

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société Delmama pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

- la société Delmama sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Foncière XV une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Dans cette hypothèse :

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 
- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Delmama aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 4 décembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 30 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL