Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50874 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCF

N° : 8

Assignation du :
05 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 



DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114


DEFENDERESSE

S.A.S. EVS EPICERIE VRAC SOULT
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Odette MATCHINDA EPSE ATANGA, avocat au barreau de PARIS - #G0323


DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2021, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a donné à bail commercial à la société EVS Epicerie Vrac Soult des locaux commerciaux situés 
[Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er août 2021, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros, outre taxes et accessoires, payable trimestriellement et d’avance.

Le 16 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 5 214,52 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 25 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé la société EVS Epicerie Vrac Soult sollicitant de :

“Vu les articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 16 décembre 2023,

Ordonner l'expulsion de la société E.V.S (EPICERIE VRAC SOULT), ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 4], avec si besoin
est, 1'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2, R433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société E.V.S (EPICERIE VRAC SOULT) à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 50%, outre tous accessoires du loyer, du 17 décembre 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Condamner la société E.V.S (EPICERIE VRAC SOULT) à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 4.963,87 € au 
3 janvier 2024 (terme du 1er trimestre 2024 inclus), outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, ainsi qu’une indemnité de 496 € au titre de la clause pénale,

Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société E.V.S (EPICERIE VRAC SOULT) reste acquis à la RIVP.

Condamner la société E.V.S (EPICERIE VRAC SOULT) à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.”

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société EVS sollicite de:
A titre principal, 
- concilier les parties, et à défaut, 
- lui accorder un délai pour le règlement courant mars 2024 de la dernière mensualité de sa dette locative,
- prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,

En toute hypothèse, 
- condamner la société RIVP à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
 
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 16 novembre 2023, porte sur une somme de 
5 214,52 euros arrêtée au 10 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.

Il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté en l’état, que cet arriéré locatif n’a pas été payé dans le délai d’un mois imparti au preneur.

C’est donc à bon droit que la RIVP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 
16 décembre 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”


La bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 4 963,87 euros arrêtée au 3 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif.

La dette locative n’est pas contestée par la société défenderesse, les parties s’accordant sur l’octroi d’un délai au preneur pour régler l’arriéré, au plus tard le 30 avril 2024.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme réclamée de 4 963,87 euros qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y a lieu d’octroyer à la société EVS les délais de paiement selon l’accord intervenu entre les parties, dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, la RIVP sollicite :
- la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50%, outre les accessoires du loyer (article 8.4 du bail)
- une clause pénale de 10% du montant de l’impayé (article 3.8) 
- des intérêts de retard au taux de base bancaire de la Banque de France majoré de deux points (article 3.8)
- la conservation du dépôt de garantie (article 3.9.2).

Compte tenu de la multiplicité de ces clauses pénales susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, ces demandes, se heurtant à une contestation sérieuse, seront écartées au stade du référé et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation provisionnelle sera donc égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée.

La société EVS supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 16 décembre 2023,
 
Condamnons la société EVS Epicerie Vrac Soult à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la somme provisionnelle de 4 963,87 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus,

Accordons à la société EVS Epicerie Vrac Soult des délais de paiement,

Disons que la société EVS Epicerie Vrac Soult pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, au plus tard le 30 avril 2024,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou du respect du délai accordé, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société EVS Epicerie Vrac Soult pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société EVS Epicerie Vrac Soult sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Dans cette hypothèse :

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts conventionnels, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande à valoir sur la clause pénale de 10%,

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société EVS Epicerie Vrac Soult aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 
16 novembre 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL