Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 mai 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 23/57642 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24YR

N° : 3

Assignation des:
11 et 12 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 mai 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDEURS

L’indivision [E] composée de :

- Monsieur [R] [E]
[Adresse 17]
[Localité 9]

- Monsieur [F] [E]
[Adresse 1]
[Localité 16]

- Madame [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 6]

- Madame [U] [E]
[Adresse 3]
[Localité 12]

- Monsieur [T] [Z] [E]
[Adresse 4]
[Localité 10]

- Madame [J] [W]
[Adresse 5]
[Localité 12]

Représentée par le Cabinet GERLOGE
[Adresse 14]
[Localité 11]

représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS - #A0354



DEFENDEURS

SAS BGI REAL ESTATE
[Adresse 8]
[Localité 13]

Monsieur [N] [K]
[Adresse 7]
[Localité 15]

représentés par Me Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS - #C386

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 23/57642, en date des 11 et 12 octobre 2023, délivrée à la requête de M. [R] [E], M. [F] [E], Mme [I] [E], Mme [U] [E], M. [T] [Z] [E] et Mme [J] [W], coindivisaires, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant, principalement, à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur et la caution à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d'occupation et à voir ordonner son expulsion ;

 Les demandeurs, à l'audience de plaidoirie, demandent le bénéfice de son assignation sauf à actualiser à la baisse la demande de provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 
12 mars 2024 à la somme de 15 129,22 € et à s'opposer à la demande reconventionnelle de délais.

Vu les conclusions écrites visées le 19 mars 2024, de la société S.A.S. BGI REAL ESTATE, soutenues oralement, tendant notamment à l'octroi de délais de paiement.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ". 

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ;

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 24 mai 2023 en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. 

Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société S.A.S. BGI REAL ESTATE est preneuse de locaux commerciaux (à destination de l'activité de bureaux et pour les activités d'agence immobilière, de transactions immobilières et commerciales, de gestion des locations vides et meublées, administration de biens, de ventes immobilières, d'achat de biens immobiliers, de gestion de biens immobiliers et de chasseur d'appartements) dépendant d'un immeuble sis [Adresse 8] ; M. [K] [N] s'est porté caution solidaire des engagements du preneur suivant acte de caution solidaire, dans la limite de 23 000 €. 

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 24 mai 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 16 004,56 € au titre des loyers et charges impayés au deuxième trimestre 2023 inclus. 

S'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Au vu des décomptes produits, la somme de 15 129,22 € n'est pas sérieusement contestable au titre de l'arriéré des loyers, charges, accessoires au 12 mars 2024 ; il convient de condamner solidairement les défendeurs par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal courant à compter du jour de l'assignation.



La clause du bail relative au dépôt de garantie, celle relative à une majoration de 4% des sommes dues et un intérêts mensuel de 1,5%, celle relative au paiement d'une indemnité d'occupation journalière équivalente au loyer en cours majoré de 50% outre tous les accessoires du loyer augmentée de tous droits et dommages-intérêts au profit du Bailleur, s'analysent comme des clauses pénales ; leur montant apparaissant manifestement excessif, au regard des circonstances de l'espèce il n'y a pas lieu à référé sur ces points. 

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification de l'assignation et de l'extrait kbis et à payer aux demandeurs la somme de 800 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Condamnons solidairement la S.A.S. BGI REAL ESTATE et 
M. [K] [N], caution de la société, à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 15 129,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation.
 
Autorisons la S.A.S. BGI REAL ESTATE et M. [K] [N], caution de la société, à se libérer de la dette en 
24 mensualités, d'un montant égal, le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois.

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 8];

*Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

*Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Condamnons in solidum les défendeurs aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la signification de l'assignation et de l'extrait kbis et à payer aux demandeurs la somme de 800 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.

Disons n' y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à Paris le 02 mai 2024

Le Greffier,Le Président,


Fanny ACHIGARFabrice VERT