Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57765 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YR5

N° : 3

Assignation du :
29 Septembre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDEUR

Monsieur [V] [F]
[Adresse 7]
[Localité 8]

représenté par Maître Bylitis MARTIN de la SELEURL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0883

DEFENDERESSES

Société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES
siège social :
[Adresse 2]
[Localité 1]
pour signification :
[Adresse 3] 
[Localité 9]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS - #P0399

Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7], représenté par son syndic la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRUSSEL ET ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS - #L0107


DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le groupe d’immeubles [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, comprenant à l’origine 76 lots.

Par décision d’assemblée générale du 29 avril 1980, les copropriétaires des lots des bâtiments [Adresse 7] (lots 37 à 44) et [Adresse 5] ( lots 45 à 52) ont voté la constitution d’un syndicat secondaire pour assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration des bâtiments.

M. [V] [F] est propriétaire des lots n°44 et 72 constitués de deux chambres au 5ème étage et dernier étage du [Adresse 7] et d’une cave, depuis le 31 octobre 1995, d’un lot 42 constitué d’un logement au 4ème étage du même bâtiment et du lot n° 43 constitué d’une pièce avec point d’eau au 5ème et dernier étage depuis le 29 juillet 2010.

Aux termes d’un acte authentique du 22 février 2012, il a été procédé à la création des lots 79 et 80 par prélèvement sur les parties communes (couloir et combles), vente des lots 79 et 80 à M. [F] et réunion des lots 43, 44, 79 et 80 devenant le lot n°81.

Un dégât des eaux est survenu au cours de l’année 2009 affectant ses appartements situés aux 4ème et 5ème étages.

L’assemblée générale du syndicat secondaire du 23 mars 2017 a voté une résolution n°20 mentionnant que la toiture de l’immeuble était vétuste et n’aurait pas été réalisée dans les règles de l’art, les copropriétaires votant un bâchage provisoire de la toiture qui n’a pas été effectué.

Aux termes de la résolution n°14, les copropriétaires ont décidé d’un diagnostic de l’immeuble suivi d’un appel d’offre de ravalement des façades rues et travaux annexes et réfection des couvertures versant rues et cours en vue d’une prochaine assemblée générale au cours du 1er trimestre 2019 pour voter les travaux, si la scission du syndicat principal se précisait.

M. [F], dénonçant la carence du syndicat des copropriétaires principal pour remédier aux désordres de toiture et aux infiltrations qu’il subit malgré le vote d’une résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2021, a, par acte en date du 29 septembre 2023, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles, représenté par son syndic, la société Compagnie Immobilière Perrissel et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile) ainsi que le syndic en personne, sollicitant de :


“Vu les articles 835, 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu les articles 10-1, 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1240, 1241, 1242 et 1992 du code civil, 
Vu les pièces sur lesquelles se fondent les présentes demandes, 
 
RECEVOIR les prétentions de Monsieur [V] [F] et les déclarer bien fondées ; 
 
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à assurer l’exécution de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 28 juin 2021 et en justifier par la remise aux copropriétaires et spécialement à Monsieur [V] [F] du cahier des charges des travaux, du dossier de consultation des entreprises et de l’analyse des offres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à : 
- faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la couverture du bâtiment sis [Adresse 7] ; 
- demander aux copropriétaires, sans délibération préalable de l’assemblée générale du syndicat principal mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une provision correspondant au tiers du montant du devis estimatif des travaux établi le 23 mai 2022 par l’entreprise LA SARTHOISE ; 
- informer et convoquer immédiatement une assemblée générale du syndicat principal ayant pour ordre du jour la fixation des provisions pour le paiement complet des travaux ; Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 
 
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à verser à M. [V] [F]:
- une provision de 86.100 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et du préjudice financier affectant le lot 
n° 81 ; 
- une provision de 60.000 euros à valoir sur la réparation de la perte de jouissance et du préjudice financier affectant le lot n° 42 ; 
- une provision de 5.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice social ; 
- une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice moral. 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis[Adresse 6]s, [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES aux entiers dépens ; 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à verser chacun à M. [V] [F] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à garantir le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de la présente procédure, en principal, intérêts et dépens ; 
 
ACCORDER à M. [V] [F] le bénéfice de la dispense prévue à l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
DEBOUTER les défendeurs de toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.” 

L’affaire fixée à l’audience du 8 novembre 2023 a été renvoyée, une injonction étant délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas entrées en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience de renvoi du 6 mars 2024.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sollicite, au visa des articles 122 et 835 du code de procédure civile, 6-2, 10, 14 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- déclarer M. [F] irrecevable en ses demandes, 
- subsidiairement le déclarer irrecevable en ses demandes indemnitaires, 
- à titre subsidiaire, le débouter de ses prétentions,
- en toute hypothèse, le condamner au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société CIPA sollicite, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
- déclarer irrecevables comme étant mal dirigées et comme étant prescrites les demandes présentées par M. [F] à son encontre, 
- dire n’y avoir lieu à référé,
- rejeter l’ensemble des demandes, 
- condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures en réponse déposées et développées oralement à l’audience, M. [F] demande de :

“ Vu les articles 145, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu les articles 10-1, 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1240, 1241, 1242 et 1992 du code civil, 
Vu les pièces sur lesquelles se fondent les présentes demandes, 
 
RECEVOIR les prétentions de Monsieur [V] [F] et les déclarer recevables et bien fondées ; 
 
A titre principal, 
 
PRENDRE ACTE de la communication par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 10] 
(75001) du CCTP établi le 21 février 2022 à sa demande par la société CAGE ARCHITECTES; 

CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à justifier de l’exécution de la résolution 
n° 19 de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 28 juin 2021 par la remise aux copropriétaires et spécialement à Monsieur [V] [F] de l’ordre de service délivré à la société CASE ARCHITECTES pour établir ledit CCTP, de la date de sa réception, du dossier de consultation des entreprises établi par la société CASE ARCHITECTES et de l’analyse des offres, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à : 
- faire procéder à l’exécution des travaux de réfection de la couverture du bâtiment sis [Adresse 7] selon devis 
LA SARTHOISE du 23 mai 2022 ; 
- demander aux copropriétaires, sans délibération préalable de l’assemblée générale du syndicat principal mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une provision correspondant au tiers du montant du devis estimatif des travaux établi le 23 mai 2022 par l’entreprise LA SARTHOISE ; 
- informer et convoquer immédiatement une assemblée générale du syndicat principal ayant pour ordre du jour la fixation des provisions pour le paiement complet des travaux ; 
Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 
 
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à verser à M. [V] [F]: 
- une provision de 86.100 euros sur cinq ans (subsidiairement 51.600 euros sur trois ans) à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et du préjudice financier affectant le lot n° 81 ; 
- une provision de 60.000 euros sur cinq ans (subsidiairement 36.000 euros sur trois ans) à valoir sur la réparation de la perte de jouissance et du préjudice financier affectant le lot 
n° 42 ; 
- une provision de 5.000 euros sur cinq ans (subsidiairement 3.000 euros sur trois ans) à valoir sur la réparation du préjudice social ; 
- une provision de 10.000 euros sur cinq ans (subsidiairement 6.000 euros sur trois ans) à valoir sur la réparation du préjudice moral. 

A titre subsidiaire, 
 
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire ; 
 
DESIGNER pour y procéder tel Expert qu’il lui plaira, aux frais avancés du demandeur, avec mission de : 
 - se rendre dans l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] après y avoir convoqué les parties ; 
- se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ; 
- se faire assister le cas échéant de tout sapiteur ; 
- faire toutes constatations utiles sur l’existence de désordres, malfaçons et non façons affectant la toiture du bâtiment, que ce soit au niveau de la toiture en elle-même que des lots affectés par les infiltrations d’eau subies à répétition par le demandeur ; 
- en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; 

- déterminer la responsabilité des désordres ; 
- donner son avis sur les travaux réparatoires nécessaires tant dans les parties privatives que les parties communes ; 
- donner son avis sur les préjudices subis par Monsieur [V] [F] ; 
- faire les comptes entre les parties ; 
- rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions de Monsieur [V] [F]; 
 
En tout état de cause, 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES aux entiers dépens ; 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] et la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à verser chacun à M. [V] [F] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à garantir le syndicat des copropriétaires principal du groupe d’immeubles sis [Adresse 6], [Adresse 4] 
[Adresse 4] et [Adresse 7] des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de la présente procédure, en principal, intérêts et dépens ; 
 
ACCORDER à M. [V] [F] le bénéfice de la dispense prévue à l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
DEBOUTER les défendeurs de toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.” 

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir 

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

 - le défaut de qualité à défendre

Le syndicat des copropriétaires défendeur et la société CIPA soutiennent que les demandes de M. [F] sont irrecevables à leur encontre pour défaut de qualité à défendre, dès lors que le bâtiment du [Adresse 7] est constitué en syndicat secondaire, ce qui entraîne une spécialisation des charges, et assure une gestion autonome du bâtiment dont la toiture constitue une partie commune spéciale à ce bâtiment, ce qui a été rappelé à de nombreuses reprises au demandeur. Ils considèrent donc que seul le syndicat secondaire a qualité pour défendre sur la demande d’injonction de travaux et sur les demandes de provisions.

M. [F] fait valoir que lors de la création du syndicat secondaire, il a été décidé que les réparations afférentes aux toitures restaient à répartir entre l’ensemble des copropriétaires du groupe d’immeubles et que cette modalité, qui n’a pas été contestée, s’impose et doit être appliquée par le syndicat des copropriétaires principal.

Au cas d’espèce, aux termes de l’assemblée générale spéciale du 29 avril 1980 :
- il a été décidé (résolution 2) de la création d’un syndicat secondaire pour les immeubles [Adresse 7] et [Adresse 5],
- selon la quatrième résolution, l’assemblée générale a pris acte de la décision de création du syndicat secondaire entraînant une spécialisation des charges, étant toutefois précisé que :
* les répartitions de dépenses d’eau froide ainsi que des colonnes d’alimentation
* “les répartitions ou remise en état afférent aux toitures resteront des dépenses communes générales qui seront réparties entre l’ensemble des copropriétaires des immeubles [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7], et ce, au prorata des millièmes communs généraux...”,
- l’assemblée générale a décidé (cinquième résolution) de faire remettre en état les toitures et accepté le devis présenté par l’entreprise SAITRE pour un montant de 118 252,68 euros, votant un budget de 140 000 euros pour l’ensemble de ces travaux.

Ces décisions n’ont pas été contestées et s’imposent au syndicat des copropriétaires qui ne peut prétendre que la toiture du bâtiment [Adresse 7] constitue une partie commune spéciale, qui entraînerait alors nécessairement une spécialisation des charges, alors même qu’il ne démontre pas que le règlement de copropriété définit désormais la toiture du bâtiment comme étant une partie commune spéciale.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 septembre 2018 rappelle encore très clairement dans sa 14ème résolution que la toiture est partie commune à l’ensemble du syndicat principal conformément au règlement de copropriété en vigueur et tant que la scission en cours du syndicat principal n’aura pas été effective, ce dont il n’est pas justifié à ce jour.

Au surplus, comme le mentionne M. [F], la répartition énoncée précédemment concernant les toitures a été appliquée par le syndicat des copropriétaires principal pour les travaux de réfection des souches de cheminées décidées lors des assemblées générales des 29 mai 2007 et 3 juin 2008, lors de l’intervention de l’entreprise La Sarthoise le 5 mars 2021 dont la facture a été inscrite dans la comptabilité du syndicat principal, qui a également décidé de missionner un architecte pour établir un cahier des charges et procéder à un appel d’offres pour les travaux de rénovation de la toiture, faisant suite aux infiltrations par toiture signalées par M. [F] en décembre 2020, et ce, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2021.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, tirée de leur absence de qualité à défendre, doit être rejetée.






 - la prescription

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. (...)”.

L’article 2224 du code civil dispose :
“Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.” 

Le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée au copropriétaire qui entend intenter une action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires au titre des dommages subis du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble et contre le syndic pour les fautes qu’il a pu commettre dans le cadre de sa mission.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’action de 
M. [F] fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi de 1965 est prescrite à son encontre, le demandeur ayant connaissance de la cause des désordres d’infiltrations depuis au moins le 
23 mars 2017, la prescription quinquennale étant acquise.

La société CIPA invoque la même prescription, au titre de l’action en responsabilité intentée par M. [F] à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

M. [F] fait valoir qu’en 2017, il a été dénoncé la vétusté de la toiture ou sa non-conformité, les souches de cheminées fuyardes de la toiture ayant ponctuellement causé des infiltrations dans un de ses lots, mais que c’est seulement le 17 décembre 2020 qu’il a indiqué au syndic subir d’importantes infiltrations affectant ses lots, contestant la prescription qui lui est opposée.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [F] a déclaré un premier dégât des eaux dans ses appartements du 4ème et 5ème étages au cours de l’année 2009, ayant donné lieu à une déclaration de sinistre par le syndic à l’assureur de l’immeuble, des fuites au niveau des souches de cheminées étant mises en cause ; qu’il a de nouveau dénoncé au syndic subir des infiltrations le 17 décembre 2020, rappelant subir des désordres “depuis de nombreuses années” ; que M. [F] indique subir des dégâts des eaux à répétition lié à l’état dégradé de la toiture dont la vétusté et la non-conformité a été révélée par un rapport de la société de couverture TNC selon le procès-verbal d’assemblée du 23 mars 2017 qui mentionne également l’existence de nuisances liées à cette vétusté qui “perdurent depuis plusieurs années”, la situation empirant “depuis plus de 14 ans” ; que le procès-verbal d’assemblée du 
3 juillet 2023 comporte une résolution n°7 inscrite à la demande de M. [F], qui rappelle encore dans l’exposé de la situation mettant en cause la toiture de l’immeuble, qu’il sollicitera auprès du tribunal, outre la réalisation de travaux en urgence, l’indemnisation du préjudice subi par la perte de jouissance “depuis 2009, date à laquelle ont été signalés les désordres”. 

L’ensemble de ces éléments permet de considérer que 
M. [F] a connaissance des désordres d’infiltrations et de leur provenance de la toiture de l’immeuble depuis plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2023 de sorte que son action doit être déclarée prescrite à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes sont rejetées.

M. [F] conservera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre,

Déclarons prescrite l’action intentée par M.[V] [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeubles [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société Compagnie Immobilière Perrissel et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile) ainsi qu’à l’encontre de la société Compagnie Immobilière Perrissel et Associés (CIPA ayant pour enseigne Agence Etoile),

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons M. [V] [F] aux dépens de l’instance. 

Fait à Paris le 03 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL