Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 24/50878 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZCB

N° : 9

Assignation du :
19 Janvier 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 avril 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HAM’S
pour signification :
dans les lieux loués :
[Adresse 2]
[Localité 6]
au siège social :
[Adresse 3]
[Localité 6]

non représentée 


DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2017, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a donné à bail commercial à la société Tebib Chedly des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel de 13 000 euros, outre taxes et accessoires, payable à trimestre échu.

Le fonds de commerce a été cédé le 6 novembre 2017 à la société Ham’s.

Le 19 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 4 456,31 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 19 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé la société Ham’s sollicitant de :

“Vu les articles L.145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 19 août 2023,

Ordonner l'expulsion de la société HAM’S ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 2], avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société HAM’S à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50 %, outre tous accessoires du loyer, du 20 août 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Condamner la société HAM’S à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 4.456,31 € arrêtée au 4 janvier 2024 (terme du 4ème trimestre 2023 inclus), à actualiser à l’audience, outre intérêts à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, plus celle de 445 € au titre de la clause pénale.

Dire et juger que le dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la RIVP.

Condamner la société HAM’S à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.”

La société Ham’s n’a pas constitué avocat mais son gérant s’est présenté en personne à l’audience.


Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
 
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 19 juillet 2023, porte sur une somme de 4 456,31 euros arrêtée au 4 juillet 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.

Il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté en l’état, que cet arriéré locatif n’a pas été payé dans le délai d’un mois imparti au preneur.

C’est donc à bon droit que la RIVP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 
19 août 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La bailleresse a indiqué à l’audience qu’un accord était intervenu entre les parties pour l’octroi de délais de paiement au preneur de six mois afin qu’il s’acquitte de l’arriéré locatif de 9 067,83 euros arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, compte tenu du rejet des prélèvements automatiques.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme réclamée de 9 067,83 euros qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y a lieu d’octroyer à la société Ham’s les délais de paiement selon l’accord intervenu entre les parties, dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée.

Dans cette hypothèse, la RIVP sollicite :
- la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer du dernier trimestre majoré de 50%, outre les accessoires du loyer (article 8.4 du bail)
- une clause pénale de 10% du montant de l’impayé (article 3.7 et 8.3) 
- la conservation du dépôt de garantie (article 3.8.2).

Compte tenu de la multiplicité de ces clauses pénales susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, ces demandes, se heurtant à une contestation sérieuse, seront écartées au stade du référé et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond.

L’indemnité d’occupation provisionnelle sera donc égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée.

La société Ham’s supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 19 août 2023,
 
Condamnons la société Ham’s à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) la somme provisionnelle de 9 067,83 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 26 février 2024, 4ème trimestre 2023 inclus,

Accordons à la société Ham’s des délais de paiement,

Disons que la société Ham’s pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée dans un délai de six mois à compter du mois d’avril 2024, en sus du loyer courant,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de respect du délai accordé, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société Ham’s pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société Ham’s sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Dans cette hypothèse :

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, 

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande à valoir sur la clause pénale de 10%,

- Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Ham’s aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le19 juillet 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL