Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi référé — 24 avril 2024

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 DE MONTREUIL
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N° RG 24/00106 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWBX

Minute : 





S.A. RIVP - REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS
Représentant : Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0096


C/

Monsieur [R] [C]
Madame [K] [H]




CE 
Me Pierre GENON CATALOT

CCC :
Monsieur [R] [C]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 Avril 2024




DEMANDEUR :

S.A. RIVP - REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS
13, avenue de la Porte d’Italie
75621 PARIS
représentée




DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [C]
24 avenue Jean Moulin
93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparant

Madame [K] [H]
24 avenue Jean Moulin
93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparante, ni représentée





DÉBATS :

Audience publique du 12 Mars 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
 















EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 juillet 2007, la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H], un appartement à usage d’habitation situé au 24, avenue Jean Moulin, 93100 MONTREUIL.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait signifier à Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H], par acte d'huissier en date du 30 août 2023, un commandement de payer la somme de 3.637,49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 21 août 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2023, la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, a fait assigner Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
constater le jeu des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers et en conséquence, résilier le bail,ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] à lui payer les sommes suivantes :5.408,72 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023,les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2024.

La SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.798,84 euros, échéance du mois de février 2024 comprise.
 
Madame [K] [H], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée. Monsieur [R] [C] comparaît et explique sa situation financière. Il sollicite la mise en place des délais de paiement et propose de payer 150 euros en sus du loyer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 474 du code de procédure civile, lorsque l'un au moins des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ci-dessous reproduites.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 juillet 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2023, pour la somme en principal de 3.637,49 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leurs baux et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] sont débiteurs de la somme de 4.798,84 euros, à la date du 4 mars 2024, mois de février 2024 inclus.

Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.798,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] ont repris le versement du loyer courant. Monsieur [R] [C] déclare percevoir 1.500 euros de retraite. Le loyer est de 1.030 euros. Le couple bénéficie de 680 euros d'aides de la CAF. Monsieur [R] [C] propose de verser 150€ en sus du paiement du loyer.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2007, entre la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 24, avenue Jean Moulin, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] à verser à la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 4.798,84 euros (décompte arrêté au 5 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) ;

AUTORISE Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 150 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise 

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] soient condamnés in solidum à verser à la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.



Le greffier,Le juge des contentieux de la protection