Tribunal Judiciaire · Chambre 1 cab 01 B — 30 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

 R.G N° : N° RG 22/00914 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WQD4

Jugement du 30 Avril 2024

N° de minute 

Affaire : 

Société ENTREPRISE INDIVIDUELLE [V] NOM COMMERCIAL [C]
C/
Mme [W] [Z] [J] épouse [T], M. [N] [T], Mme [W], [L] [J] épouse [T], S.A.R.L. ESSENTIEL TRANSACTION, M. [N] [T]












le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL CASTANCE AVOCATS
 - 1641
la SELARL CAYSE - AVOCATS
 - 1313
la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS
 - 359
Me Cybèle MAILLY
 - 1678











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 30 Avril 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Février 2024 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

ENTREPRISE INDIVIDUELLE [V] NOM COMMERCIAL [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Cédric MONTFORT de la SELARL CAYSE - AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Madame [W] [Z] [J] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [N] [T]
né le 28 Mai 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]


représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [W], [L] [J] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. ESSENTIEL TRANSACTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Cybèle MAILLY, avocat au barreau de LYON

Monsieur [N] [T]
né le 28 Mai 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON








EXPOSE DU LITIGE

FAITS CONSTANTS ET PERTINENTS

Le 11 juin 2020, Monsieur [N] [T] et Madame [W] [L] [Z] [J] épouse [T] avaient donné mandat exclusif à l’agence immobilière 
[C], ci-après désignée « [C] » (son enseigne) pour la vente de leur bien immobilier sis [Adresse 1], à un prix total de 648.000 €, soit 593.000 euros pour l’appartement, 30.000 euros pour le garage extérieur et 25.000 euros le garage couvert. (appartement (lot n°42) situé au premier étage accompagné de deux garages (lots 84 et 119) et d’une cave (lot n°40)). 

Le mandat contenait une clause de commission au bénéfice de l’agence immobilière, l’entreprise [C], correspondant à 3% TTC du prix de vente, à la charge du vendeur. 

Deux avenants successifs ont ensuite été conclus d’une part pour trasnformer le mandat en mandat simple et diminuer le prix de vente à 615.000 € puis pour baisser le prix à 575.000 €. Le prix a par la suite été proposé à 520 000€ ( hors garage). 

Les parties s’accordent à dire que le 5 mai 2021, les époux [T] ont informé par téléphone l’entreprise [C], qu’ils souhaitaient résilier le mandat et qu’ils allaient lui adresser une lettre de résiliation, lui signifiant leur intention de confier la vente du bien à un autre mandataire. 

Un mail est adressé par les vendeurs à l’entreprise [C] le 6 mai 2021 et un courrier recommandé a été adressé le 6 mai 2021 et retirée le 25 mai 2021.

Entre temps, un acheteur potentiel, Monsieur [O], s’est présenté à l’entreprise [C] et a visité le bien le 11 mai 2021 par l’entremise de l’entreprise [C] (Madame [V]) après accord des époux [T] par sms le 6 mai 2021. Le potentiel acheteur prévenait dès le 17 mai 2021 Madame [V] qu’il était intéressé en indiquant qu’il voulait par ailleurs le revisiter et l’agent immobilier en informait immédiatement les époux [T]. 

Par courriel du 20 mai 2021, Madame [V] informait les époux [T] de l’offre d’achat de Monsieur [O] à hauteur de 460.000 euros pour l’appartement (sans garage). 
Or, à cette même date, l’annonce du bien paraissait par l’intermédiaire d’une autre agence 
mandatée par les époux [A], la société ESSENTIEL TRANSACTION, au prix de 495.000€, un garage inclus. 

Par un courriel du dimanche 23 mai 2021, Monsieur [O] faisait une nouvelle offre à l’entreprise [C], à hauteur de 495.000€, pour l’appartement et un garage, joignant une simulation de la banque pour un prêt bancaire de 335.000 euros. Monsieur [O] indiquait dans son offre que celle-ci restait valable jusqu’au 1er juin 2021. Le lendemain, lundi 24 mai 2021, Madame [V] de l’entreprise [C] transférait l’offre par mail aux vendeurs. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 mai 2021, (le 24 mai étant férié en raison de la Pentecôte), l’entreprise [C] envoyait à nouveau, cette fois par courrier recommandé avec accusé de réception, l’offre de Monsieur [O] aux époux [T]. Ce même jour, la société L’entreprise [C] retirait la lettre recommandée avec accusé de réception de résiliation. 

Le 27 mai 2021, Monsieur [O] adressait, par l’entremise de la société ESSENTIEL TRANSACTION, une offre identique à celle déjà émise auprès de l’entreprise [C] le 23 mai 2021. 

Le même jour, 27 mai 2021, les époux [T] retiraient le courrier contenant l’offre Monsieur [O] à hauteur de 495 000€ mais ne faisaient aucun retour à l’entreprise [C]. 

Le 31 mai, Monsieur [O] informait Madame [V] de l’entreprise [C] que son offre avait été acceptée et le 14 juin 2021, lui confirmait la signature d’un compromis. 

Le 6 juillet 2021, Madame [V] de l’entreprise [C], par la voie de son conseil, mettait en demeure les époux [T] de lui verser la commission prévue au mandat, en vain. Copie de cette mise en demeure était adressée à la société ESSENTIEL TRANSACTION. 

Le 30 juillet 2021, selon courrier recommandé avec accusé de réception, les époux [T] indiquaient à la société ESSENTIEL TRANSACTION qu’ils refusaient de payer deux fois la commission et qu’ils les appelleraient en garantie s’ils étaient attraits devant le tribunal.

La vente a été réitérée début octobre 2021 et la commission d’agence consignée chez le notaire. 

Les époux [T] répondaient par la voie de leur conseil qu’ils n’entendaient pas payer 
la commission deux fois et proposaient une rencontre avec la société ESSENTIEL 
TRANSACTION, pour trouver une solution amiable au litige. En vain. 

Par acte d'huissier de justice du 26 janvier 2022 enregistré au greffe le 27 janvier 2022, enregistrée sous les références 22/914, enregistrée au greffe de ce tribunal le même jour, l’entreprise GEMMLIMO sous l’enseigne [C], a fait assigner Monsieur [N] [T] et Madame [T] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner ceux-ci à payer la commission due. 

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 24 octobre 2023, Madame [V] sous l’enseigne [C] sollicite du Tribunal de dire: 
VU les dispositions des articles 1103, 1114, 1116, 1120, 1999, 1240 du Code civil ; 
REJETER l’ensemble des conclusions, fins et moyens adverses. 
À TITRE PRINCIPAL 
- DÉCLARER l’existence du mandat écrit de l’entreprise [C] représentée par 
Madame [V] 
- DÉCLARER l’absence de versement de la commission par les époux [T] 
- CONSTATER l’obligation de maintien de l’offre du 23 mai 2021 de Monsieur [O] 
- DIRE ET JUGER que la vente a été régularisée par l’entremise de l’entreprise [C] 
représentée par Madame [V] 
En conséquence 
- CONDAMNER in solidum les époux [T] à verser à l’entreprise [C] 
représentée par Madame [V] la commission contractuellement prévue d’un 
montant de 14.850 euros ; 
- CONDAMNER in solidum les époux [T] à verser à l’entreprise [C] 
représentée par Madame [V] la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts 
pour résistance abusive. 
 
À TITRE SUBSIDIAIRE 
- DÉCLARER que les époux [T] ont commis des fautes ayant causé des préjudices 
à l’entreprise [C] représentée par Madame [V] 
- DIRE ET JUGER que le comportement des époux [T] constitue une faute civile 
ayant occasionné un préjudice à l’entreprise [C] représentée par Madame 
[V] et qui doit entraîner l’engagement de leur responsabilité civile délictuelle ; 
 
En conséquence, 
- CONDAMNER in solidum les époux [T] à verser à l’entreprise [C], 
représentée par Madame [V] la somme de 19.850 euros de dommages-intérêts à 
titre de réparation de son préjudice subi ; 
 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 
- DÉBOUTER les époux [T] de leur demande formulée à titre reconventionnel, 
- ALLOUER à l’entreprise [C], représentée par Madame [V] la somme de 5.000 euros par qui mieux le devra, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
outre le remboursement des entiers dépens et frais d’instance ; 
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de sa demande, elle expose que son mandat était toujours en cours au moment où Monsieur [O] a formulé sa toute première offre aux époux [T] par l’intermédiaire de [C] en date du 20 mai 2021, qu’il a réitérée le 23 mai 2021 en indiquant qu’elle était valable jusqu’au 1er juin 2021. Elle rappelle que les époux [T] lui avait donné l’aval pour faire visiter le bien. 

Elle indique qu’en application des textes précités, l’offre du 27 mai que Monsieur [O] a transmise par l’intermédiaire de la seconde agence, l’a donc été en violation de l’obligation de maintien de la première offre, puisqu’elle porte sur les mêmes destinataires et un même objet de vente rappelant que seule la première offre de Monsieur [O] faite le 23 mai était valable jusqu'au 1er juin, et ce dernier ne pouvait ni révoquer ni revenir sur cette offre initialement faite par l'intermédiaire de [C]..

A titre subsidiaire, elle indique qu’en acceptant qu’elle fasse visiter le bien le 11 mai 2021, ils l’ont encouragée à poursuivre ses diligences en vue de la conclusion du contrat de vente alors qu’il n’est pas contestable qu’elle-même est de bonne foi, a fait diligence en tant qu’agent immobilier pour vendre l’appartement des époux [T] à M. [O] donc, à leur trouver un acquéreur à une offre sérieuse, qu’en contre partie, ils ont finalement refusé de mauvaise foi d’admettre que la vente a été réalisée grâce à [C] d’autant que la vente a été conclue aux mêmes conditions.

Le préjudice subi par Madame [V] ([C]) se déduit aisément, tant de la persistance de l’empêchement des époux dans l’exécution du mandat de vente de Madame [V], que de leur mauvaise foi en niant le droit de l’entreprise [C] à percevoir sa commission.

Par assignation délivrée en date du 5 avril 2022, entregistrée au greffe le 21 avril 2022, et référencée RG 22/3761, Madame [W] [L] [J] épouse [T] et Monsieur [N] [T] ont attrait en intervention forcée dans la cause la SARL ESSENTIEL TRANSACTION. 

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, Madame [W] [L] [J] épouse [T] et Monsieur [N] [T] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter DEMANDEUR de ses prétentions et de :
Vu les articles 1231-1 et 1591 et suivants, 1991 et suivants du code civil, 
Vu la loi du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, 
 
A titre principal, 
- DIRE ET JUGER que la vente n’a pas été régularisée par l’entremise de Madame [V] 
([C]), 
- DIRE ET JUGER que les consorts [T] n’ont commis aucune faute, 
- DIRE ET JUGER que les consorts [T] n’ont fait preuve d’aucune résistance abusive, 
 
En conséquence, 
- REJETER l’intégralité des demandes de Madame [V] ([C]), 

A titre reconventionnel, 
- DIRE ET JUGER que Madame [V] ([C]) a gravement manqué à ses obligations 
de diligences, de loyauté et de conseil, 
 
En conséquence, 
- CONDAMNER Madame [V] ([C]) à payer aux consorts [T] la somme 
de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, 
 
A titre subsidiaire, 
- DIRE ET JUGER que la société ESSENTIEL TRANSACTION ne peut demander le 
versement d’une quelconque rémunération aux consorts [T], 
- REJETER toute demande formulée à ce titre, 
 
En tout état de cause 
- CONDAMNER Madame [V] ([C]) ou qui mieux le devra, à payer aux consort 
[T] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER Madame [V] ([C]) ou qui mieux le devra aux entiers dépens. 

Au soutien de leur défense, leur demande reconventionnelle et leur intervention forcée, ils soutiennent que les relations entre l’agent immobilier et son mandat sont réglementées par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil relatifs au contrat de mandat ainsi que par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, que l’article 6 de cette loi impose à l’agent immobilier de disposer d’un mandat écrit, signé et en cours de validité.

Ils ajoutent que dans le cadre d’un mandat exclusif, le mandant est libre de révoquer le mandat à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de 15 jours, qu’en présence d’un mandat simple, sans exclusivité, le mandat est révocable à tout moment conformément aux dispositions de l’article 2004 du code civil. Ils indiquent qu’à compter du 11 septembre 2020, ils étaient libres de révoquer leur mandat simple à tout moment, ce qu’ils ont fait par téléphone le 5 mai 2021 puis par courriel et recommandé le 6 mai 2021, qu’ils n’étaient plus liés par un contrat en date du 23 mai 2021, lorsqu’ils ont reçu l’offre, rappelant que la révocation est opposable au mandataire dès qu’il en a eu connaissance et que la résiliation a pris effet le 21 mai 2021, peu important que le recommandé ait été signé plus tard. 

Elle rappelle que la vente s’est réalisée par l’entremise de la société ESSENTIEL TRANSACTION, rappelant que le 11 mai 2021, lors de la première visite effectuée par l’entremise de l’entreprise [C], le bien était mis en vente à 520 000€, que l’offre de 460 000€ proposée le 20 mai 2021 par l’intermédiaire de [C] était insuffisante et qu’ils l’ont refusée. 

A titre subsidiaire, ils indiquent qu’ils n’ont commis aucune faute à l’égard de l’entreprise [C] pas plus qu’ils ne l’ont commise à l’égard de la société ESSENTIEL TRANSACTION, indiquant qu’il ne peut pas leur être reproché d’avoir séquestré le montant de la commission puisque deux agences ont fait valoir leur droit à percevoir la commission due au titre de la vente et en leur ont demandé le paiement et qu’ils ont informé les deux agences de cette situation de la même façon qu’ils ont tenté une issue amiable.

A titre reconventionnel, ils indiquent que l’entreprise [C] a commis une faute, rappelant que dans le cadre d’un mandat de vente, la responsabilité de l’agent immobilier est engagée en cas de surévaluation du prix du bien, ce qui décourage les acquéreurs potentiels et conduit à des délais plus longs, que l’entreprise [C] a mis en vente l’appartement à 145 000€ au dessus de la valeur du marché puisque l’appartement a finalement été vendu à un prix de 495000€ avec un seul garage. 

Ils ajoutent que l’agent doit également justifier les moyens mis en oeuvre pour susciter des visites et tenter de vendre l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’appartement ayant été très peu visité. Ils indiquent sur ce point, que le marché immobilier après la crise sanitaire n’était pas en chute libre. Ils rappellent qu’en application d’un décret n°2020-604 du 20 mai 2020, les visites immobilières étaient autorisées et que ce décret constituait une dérogation au principe des déplacements des personnes. 

Ils indiquent que le manque de diligence de l’entreprise [C] les a contraints à multiplier les démarches auprès d’autres professionnels afin de parvenir à vendre leur bien, dans un premier temps auprès d’ORPI, puis auprès de la société ESSENTIEL TRANSACTION prendre un prêt relais pour l’achat de leur nouveau logement et qu’ils ont attendu plus d’un an avant de vendre leur appartement, ce qui leur a coût un montant total de 5 399,79 euros au titre des intérêts et des frais d’assurance outre le charges de copropriété dont ils ont dû s’acquitterpendant cette période pour un coût total de 4 799,10 euros. Ils ajoutent enfin, que par son manque de diligence, ils se trouvent attraits dans la présente procédure.

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande initiale, ils demandent au Tribunal de juger que la société ESSENTIEL TRANSACTION n’est pas fondée à leur demander une rémunération pour la vente intervenue et par conséquent de rejeter toute demande qu’elle pourrait formuler à ce titre. 

Entretemps, par assignation délivrée en date du 14 mars 2022, enregistrée au greffe le 20 avril 2022, et référencée RG 22/3710, la SARL ESSENTIEL TRANSACTION a assigné Madame [W] [L] [J] épouse [T] et Monsieur [N] [T] aux fins de les voir condamner au paiement de la commission d’intervention outre la réparation de divers préjudices. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, la SARL ESSENTIEL TRANSACTION demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter L’entreprise [C] de ses prétentions et de :
Vu les articles 1991 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 1,1° et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ; 
Vu les articles 66 et suivants du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile 
 
- DECLARER les demandes de l’agence ESSENTIEL TRANSACTION recevables et bien fondées et en conséquence : 
- DIRE ET JUGER que l’agence ESSENTIEL TRANSACTION a le droit exclusif au 
paiement de la commission due au titre du mandat conclu le 6 mai 2021 ; 
- DIRE ET JUGER que Madame et Monsieur [T] ont commis une faute en ne payant pas ladite commission, 
- DIRE ET JUGER que les consorts [T] ont fait preuve de résistance abusive 
En conséquence : 
- LES CONDAMNER à payer à l’agence ESSENTIEL TRANSACTION la somme de 
14.850 euros correspondant à la rémunération due au titre du mandat du 6 mai 2021, outre 
intérêts à compter du 25 novembre 2021 les mettant en demeure de leur régler la somme 
due; 
- LES CONDAMNER à payer à l’agence ESSENTIEL TRANSACTION la somme de 
5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 
- LES CONDAMNER à payer à l’agence ESSENTIEL TRANSACTION la somme de 
5.000 euros au titre de la résistance abusive; 
- CONDAMNER Madame et Monsieur [T] à payer à l’agence ESSENTIEL 
TRANSACTION la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
- EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens de l’instance en cours distraits au profit de Maitre MAILLY, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’aux termes des articles 1998 et suivants du Code civil relatif aux obligations du mandant envers le mandataire, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Elle indique que les opérations immobilières sont soumises aux articles 1,1° et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle rappelle que lorsqu’unmandant donne à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vente, il ne devra payer la rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue avec l’engagement écrit des parties, même si l’acquéreur lui a été
précédemment présenté par un autre agent immobilier. Elle rappelle que le seul recours de ce dernier consiste à se retourner contre son mandant et à solliciter desdommages et intérêts en prouvant la faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies l’aurait privé de la réalisation de la vente. Elle ajoute que le vendeur ne commet pas de faute en rémunérant l’agent immobilier qui a permis la conclusion d’une vente immobilière au profit d’acquéreurs, même si ces derniers avaient déjà visité le même bien avec une précédente agence et fait une proposition d’offre, laquelle avait été rejetée par le
vendeur. 

Elle en déduit qu’elle-même est exclusivement à l’origine de la vente conclue entre les époux [T] et Monsieur [O]. Elle indique que les époux [T] étaient dans une situation de détresse lorsqu’ils s’étaient rencontrés, leur bien ayant successivement été évalué à la baisse. Il ajoute que c’est grâce à son évaluation que le bien a été proposé à un prix bien inférieur, soit 495 000€ et que le bien avait été surévalué par la première agence alors que l’appartement nécessaitait la réalisation de travaux, ce qui bloquait les visites et donc la vente. Elle rappelle que la volonté des époux [T], de ne plus faire affaire avec ce mandataire qui avait mis en vente leur bien à un prix trop élevé était incontestable et que c’est dans ces conditions que le bien a été visité par l’intemédiaire de la société ESSENTIEL TRANSACTION le bien et qu’elle l’a convaincu de faire une proposition qui serait acceptée par les vendeurs. Elle en déduit que sa part dans les négociations est indiscutable et son intervention déterminante, précisant que le fait que l’entreprise [C] a fait visiter le bien étant indifférente. 

Elle ajoute que les époux [T] ont d’ailleurs bien fait figurer ce point dans l’acte de vente du 10 juin et également du 5 octobre 2021, alors qu’ils avaient connaissance des demandes de l’agence [C], reconnaissant ainsi l’engagement des vendeurs envers l’agence ESSENTIEL TRANSACTION, seule mandataire ayant permis l’opération. Elle en déduit que son droit exclusif à la commission est incontestable et demande qu’il soit mis fin au séquestre et qu’il soit odonné au notaire le versement à son bénéfice de la somme de 14 850 euros, correspondant au montant de la commission due au titre du mandat conclu le 6 mai 2021. 

Elle ajoute que si par extraordinaire l’agence [C] considérait que son mandant avait commis une faute il lui appartiendrait de se retourner contre lui, indépendamment de la commission exclusivement due à l’agence ESSENTIEL TRANSACTION. 

Sur sa demande de dommage-intérêts, elle indique qu’elle a travaillé sur ce dossier sans délai et avec un résultat conforme aux attentes des époux [T], s’est investie de façon à relancer la vente, après une très longue période où le bien n’avait pu trouver acquéreurs pour les raisons déjà indiquées, ce travail ayant été reconnu par les vendeurs et que le séquestre de sa commission mais également la résistance des épou [T] à la régler, lui ont causé un préjudice. 

Elle précise que la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée et leur comportement fautif puisque tout en reconnaissant par leurs actes, déclarations, et engagement figurant tant dans le
compromis du 10 juin 2021 que dans l’acte de vente du 5 octobre 2021 que la commission est
bien due exclusivement à l’agence ESSENTIEL TRANSACTION, ils n’ont pas à ce jour, permis à l’agence d’être rémunérée à la hauteur de son travail, qui a permis la vente de leur bien au prix escompté.
Elle ajoute encore que malgré les démarches nombreuses de l’agence immobilière ESSENTIEL TRANSACTION auprès des époux [T] pour leur rappeler l’historique de cette affaire, les diligences réalisées et la conclusion de la vente immobilière par leur entremise, les vendeurs restent totalement inertes et l’agence immobilière est contrainte de saisir la justice pour obtenir la rémunération de son travail.
 
Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil. 

Les trois dossiers ont été jointe et l’affaire a été instruiteet jugée sous les références RG 22/914. 


L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024 . L’affaire a été plaidée le et mise en délibéré au 30 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande principale au titre de l’éxécution du mandat 

A) - Sur la demande au titre de la commission et le bénéficiaire de la commission au titre du mandat de vente 

Il est rappelé que les conventions doivent être éxécutée de bonne foi, faisant loi entre les parties. 

Aux termes des dispositions des articles 1999 du code civil, le mandat doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’écxécution de u mandat et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. 
 
Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970: 
I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : 
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Les dispositions de l'article 1375 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse.

II-Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention.
Les conditions et les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.

Aux termes de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.

Enfin, il ressort de la lecture des dispositions de l’artice 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72, ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.
Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.
Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.

A l’aulne de ces dispositions, il doit être ainsi rappelé que le mandataire a droit à une rémunération lorsque l'affaire se conclut après l'expiration de son mandat, dès lors que cette issue est la suite et la conséquence des pourparlers qu'il avait engagés. De la même façon, pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission notamment lorsque l'opération est principalement due à son activité au cours du contrat d'agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat. 

Il ressort donc de l’application de ces différents textes , que seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat. 

Ainsi, lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n’est tenu de payer une rémunération qu’à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par un mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommage et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de l’acquisition. 

Sur les mandats de vente 

La lecture des pièces versées au débat permettent de constater que selon contrat signé en date du 11 juin 2020, mandat exclusif de vente au prix de 648 000€ le bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] incluant ses dépendances ( deux garages et une cave) a été signé entre l’entreprise [C] et Monsieur [N] [T] et Madame [Z] [J] épouse [T], pour une période de trois mois à titre exclusif. Il est précisé que sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. 

Il est encore prévu, aux termes de ce mandat, dans le paragraphe intitulé “fixation de la durée des paragrahes b-et c- de la clause pénae stipulée ci-après” que de convention express et à titre de conditon essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. 

Il apparait que conformément aux termes du contrat, à l’issue des trois mois du mandat, le mandat exclusif a pris fin mais que, loin d’avoir cessé leur collaboration, les parties ont maintenu et renouvelé leur relation contractuelle dans le cadre d’un nouveau mandat, cette fois sans exclusivité puisque par avenant signé le 10 septembre 2020, les parties ont signé un mandat simple de vente avec baisse de la mise à prix du bien à 615 000€, contre rémunération de 3% du prix de vente, cet avenant indiquant que toutes les autres clauses et conditions du mandant restaient inchangées. 

Il n’est pas contesté qu’un autre avenant aurait été signé entre les parties pour une baisse du prix de vente à 575 000€ même si ce document n’est pas versé au débat. Il est par ailleurs relevé que le prix a par la suite, été baissé à 520 000€ (avec cave mais hors garages).

Il apparait encore que selon contrat signé le 15 septembre 2020, mandat simple de vente a été signé entre les époux [T] et la société ORPI aux fins de vendre l’appartement et la cave (sans les garages), au prix de 560 000€, pour une période de 12 mois, irrévocable durant les trois mois puis résiliable à tout moment en respectant un préavis de 15 jours. 

Les parties s’accordent donc à dire que le prix a bien été baissé à 520 000€ ( avec cave mais sans les garages) bien qu’aucun document sur ce point ne soit pas non plus versé au débat excepté le bon de visite signé par Monsieur [O] affichant la mise à prix. 

Il ressort enfin de la lecture des pièces versées au débat que selon contrat signé en date du 6 mai 2021 entre Monsieur et Madame [T]et la société ESSENTIEL TRANSACTION, mandat de vente simple a été conclu, aux fins de vendre l’appartement, la cave et un garage, au prix de 495 000€, contre rémunération de 3% du prix de vente, pour une période irrévocable de trois mois puis, sauf dénonciation, pour une période supplémentaire de 12 mois résiliable à tout moment en respectant un préavis de 15 jours. 

Sur la date de résiliation du mandat de l’entreprise [C] 

Il est constant que par mail en date du du 6 mai 2021, les époux [T], vendeurs, ont fait part de leur volonté de résilier le mandat de vente avec l’entreprise [C], informant cette dernière qu’un courrier recommandé avec accusé de réception lui était adressé ce même jour, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse. Ainsi, bien qu’il ne soit pas justifié par les défendeurs, du tampon de la poste ni dès lors, de la date précise d’envoi de la lettre recommandée, seul acte valable par principe, faisant courir le délai de préavis, le point de départ du préavis sera fixé au 6 mai 2021, l’entreprise [C] produisant un listing postal sur l’historique de l’acheminement et ne contestant pas avoir reçu cette information par écrit, ce que la teneur de son mail en date du 11 mai 2021 adressé à ses mandants permet d’ailleurs de confirmer. 

Il sera donc retenu que la date effective de résiliation est intervenue le 21 mai 2021 soit dans le délai de 15 jours à compter de la date d’envoi. 

Or, il est patent que le 6 mai 2021, soit le même jour que celui où les époux [T] ont envoyé leur courrier de résiliation, l’entreprise [C] a informé ses mandants de la prise de contact d’eun client leur indiquant qu’il avait pris rendez-vous pour visiter le mardi 11 mai. 

Les termes de la réponse des époux [T] par retour ne laisse acun doute sur le fait qu’ils ont donné leur accord exprès aux fins de voir visiter l’appartement par l’entremise de l’entreprise [C], acceptant ainsi de f acto, l’idée d’être engagés auprès de ce mandataire en application des dispositions contractuelles, si l’offre du visiteur correspondait à leurs attentes, peu important sur ce point, que l’offre se situe antérieurement ou postérieurement à la date de résiliation effective du mandat. Sur ce point, et comme il a été indiqué supra, il est rappelé que le mandataire a droit à une rémunération lorsque l'affaire se conclut après l'expiration de son mandat, dès lors que cette issue est la suite et la conséquence des pourparlers qu'il avait engagés. 

Sur le bénéficiaire de la commission

La lecture du bon de visite en date du 11 mai 2020, permet de constater que Monsieur [S] [O] a visité le bien le 11 mai 2021 par l’entremise de l’entreprise [C]. Il est justifié par cette dernière, de la transmission aux vendeurs, dès le 17 mai 2021, du sms du visiteur, lequel indiquait retenir cet appartement parmi tous ceux visités jusqu’alors et vouloir formaliser une offre déjà à l’étude avec sa banque. Dans ce message, il sollicitait une nouvelle visite du bien. 

Il apparait que Monsieur [S] [O] a proposé à l’entreprise [C], une offre de 460 000€ le 19 mai 2021, pour l’achat du bien sans garage, que cette dernière a transmise dès le 20 mai 2021, par mail, à 7 heures 59, aux époux [T]. Il n’est pas contesté par les vendeurs que cette proposition n’a reçu aucune réponse de leur part, ce qui ne saurait leur être reproché, l’offre n’étant pas au prix annoncé.

Il est justifié que le 20 mai 2021, à 11 heures 06, le bien était également proposé en ligne, au prix de 495 000€, garage inclus, par la société ESSENTIEL TRANSACTION. La lecture du mail adressé en date du 23 mai 2021 à 12 heures 40 par [S] [O] à la société, [C] permet de constater que ce dernier, faisant référence à la publication de vente de l’appartement au prix de 495 000€ (garage inclus) qu’il venait de découvrir, a formalisé à cette dernière son offre d’achat au prix tel qu’affiché sur l’annonce. 

Il est justifié par l’entreprise [C], de ses démarches téléphoniques infructueuses par sms du même jour et de sa transmission officielle de l’offre d’achat du visiteur, par le mail qu’elle a adressé aux vendeurs le 24 mai 2021 à 12 heures 19 auquel elle n’a manifestement reçu aucune réponse. Il est donc patent que, agissant encore sous le coup de son mandat de vente au prix de 520 000€, elle n’a manifestement reçu aucune réponse, les vendeurs n’ayant pas donné suite à cette proposition. 

Poour autant, la lecture des pièces versées au débat par la société ESSENTIEL TRANSACTION permet cependant de constater que par mail en date du 23 mai 2021, adressé à 12 heures 41, via le site LE BON COIN, Monsieur [S] [O] a pris attache avec [I] [Y] de la société ESSENTIEL TRANSACTION auquel il n’a reçu aucune réponse et qu’il lui a adressé relance par mail en date du 25 mai 2021, le mail comportant cette fois, une offre au prix de 495 000€ et une demande de visite . 

Le bon de visite du 27 mai 2021 délivré par la société ESSENTIEL TRANSACTION mentionne que le bien a été visité par son intermédiaire , par Monsieur le même jour. Il est par ailleurs justifié par la société ESSENTIEL TRANSACTION que le visiteur a renouvelé - pour la deuxième fois auprès de ce même mandataire- son offre d’achat au prix de 495 000€ selon mail du 27 mai 2021 adressé à 15 heures 58, lequel sera transmis aux vendeurs , avec ses annexes (conditions de financement), par le mandataire le même jour à 18 heures 15. 


La ESSENTIEL TRANSACTION justifie enfin, par les pièces qu’elle verse au débat, que les vendeurs ont inscrit et signé un bon pour accord manuscritement sur le mail de Monsieur [O] qu’ils ont retourné en copie par retour de mail et qu’ils ont ainsi, formellement accepté l’offre de l’acquéreur ce même jour. 

La promesse de vente notariée signée le 10 juin 2021 entre l’acquéreur et les vendeurs, fait expressément état en page 10, de l’intervention de la société ESSENTIEL TRANSACTION dans le cadre des négociations entre les parties et de l’engagement du promettant duquel il est rappelé qu’un mandat lui avait été donné, de lui verser la somme de 14 850€. La vente a été réitérée par acte notarié du 5 octobre 2021, lequel faisait référence au même entremetteur. 

Il ressort donc de l’ensemble de ces constatations que la société ESSENTIEL TRANSACTION dont la validité du mandat ne saurait être contestée, justifie, au sens de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que l’opération a été effectivement conclue par son entremise. 

Ainsi, et en application des dispositions sus-visées, et bien que le bien ait été précédemment présenté par un mandataire initial, les époux [T], sont tenus, conformément au mandat qui les lie à la société ESSENTIEL TRANSACTION, de payer la rémunération à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue. C’est donc conformément aux engagements qu’ils ont souscrits dans le cadre des stipulations contractuelles mais également de l’acte notarié et à l’aulne de ces dispositions, qu’ils doivent payer la commission de 3% à la société ESSENTIEL TRANSACTION, à savoir la somme de 14 850€. 

Il est justifié par la société ESSENTIEL TRANSACTION qu’en dépit d’une mise en demeure qui leur a été adressée en date du 25 novembre 2021, les époux [T] n’ont pas éxécuté leur engagement contractuel. 

C’est ainsi à bon droit que la société ESSENTIEL TRANSACTION réclame paiement de sa commission. Sa demande sera dès déclarée bien fondée et Monsieur [N] [T] et Madame [W] [L] [Z] [J] épouse [T] seront ainsi condamnésà lui payer la somme de 14 850€ outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, date de la mise en demeure au titre de la rémunération du mandataire intervenue dans la vente. 
La demande de l’entreprise [C] à ce titre, ne saurait prospérer et sera rejetée comme mal fondée. 

II Sur les demandes indemnitaires 

A) Sur la demande de dommage-intérêts de l’entreprise [C] et la demande reconventionnelle des époux [T] 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. De la même façon, il ressport des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est rappelé qu’au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n’est tenu de payer une rémunération qu’à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par un mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommage et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de l’acquisition. 

En aplication de ce texte et des dispositions, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat. 

Il ressort des dispositions susvisées, que le mandant ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée que s'il est établi qu'il a conclu l'opération en privant abusivement le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. 

Sur la faute des époux [T] 

Il est précisément relevé que le mandat de vente signé entre l’entreprise [C] et les époux [T] le 11 juin 2020, reconduit sous la forme de mandat simple le 10 septembre 2020, stipule au paragraphe intitulé “ obligations du mandant” des conditions générales, 6) qu’après expiration du mandat, pendant la période suivant l’expiration du mandat indiquée au paragraphe “ fixation de la durée des paragraphe b- et c- de la clause pénale”, soit en l’espèce pendant une période de 12 mois telle qu’elle avait été contractuellement décidée, le mandant s’engage à informer immédiatement le mandataire, en cas de vente par lui-même ou par un autre mandataire en lui notifiant par lettre recomandée les ns et adresses de l’acquéreur et du notaire rédacteur de l’acte authentique. 

En l’espèce, il est patent qu’à compter du 10 septembre 2020, le mandat de vente n’était plus exclusif. Pour autant, il s’est poursuivi sous la forme d’un mandat simple jusqu’au 21 mai 2021, date de résiliation effective du mandat à l’issue du délai de préavis de 15 qui avait commencé à courrir le 6 mai 2021. 

Or, si la date effective de la résiliation du mandat entre l’entreprise [C] et les époux [T] était effective le 21 mai 2021, il est rappelé que les époux [T] avaient donné leur accord exprès le 6 mai 2021 pour que cette dernière fasse visiter l’appartement, acceptant ainsi l’idée de se voir engagés auprès de ce mandataire en application des dispositions contractuelles, en cas d’offre du visiteur qui correspondrait à leurs attentes. 

Sur ce point, il convient de rappeler que la date à laquelle l’offre de Monsieur [O] a été adressée importait peu, d’une part parcequ’elle a été formalisée quelques jours après la cessation du contrat, dans la continuité des échanges et d’autre part parce que l’entreprise [C] avait valablement exercé ses attributions de mandataire en faisant visiter le bien dans le délai de préavis, donc dans le cadre de son mandat, lui donnant ainsi le droit de percevoir, par principe, une rémunération si l’affaire était conclue grâce à son activité de mandataire. 
 
Il est donc établi en l’espèce que le bien a été visité le 11 mai 2021 par Monsieur [S] [O] grâce au contact et à l’intervention de l’entreprise [C] et qu’il est resté intéressé par l’appartement dès cette date. Sur ce point, il est noté qu’il confirmait à cette dernière, le 17 mai 2021 sa préférence pour cet appartement en comparaison de tous ceux qu’il avait visités, faisant part d’une étude avec sa banque, pour finaliser son plan de financement et formaliser prochainement son offre. Il est établi par l’entreprise [C] que ces informations ont été immédiatement relayées par l’entreprise [C] auprès de ses mandants. 

Il est encore établi que si la première offre du 20 mai 2021 était insuffisante pour les vendeurs, - encore qu’elle ne visait pas l’achat du garage- ce qui ne saurait leur être reproché, il est patent que dès le 23 mai 2021, à 12 heures 40, et avant même toute nouvelle visite par l’intermédaire de la société ESSENTIEL TRANSACTION - laquelle n’est intervenue que le 27 mai 2021 soit plus de 15 jours après la première visite du bien avec l’entreprise [C]-, Monsieur [S] [O] avait déjà formalisé une seconde offre de 495 000€ à l’entreprise [C] qui l’avait relayée aux vendeurs. Il est établi que cette offre a immédiatement et - contrairement à ce qui est prétendu - de toute bonne foi, été relayée par l’entreprise [C] auprès des vendeurs, puisqu’elle n’a pas hésité à transmettre, en toute transparence, le mail qu’elle avait reçue de l’acquéreur potentiel. 

C’est donc spontanément et convaincu par sa première visite de l’appartement- ce que ne contestent pas les vendeurs- que dès le 23 mai 2021, Monsieur [S] [O] a fait son offre d’achat au prix de 495 000€ auprès de l’entreprise [C] qui correspondait à l’attente des vendeurs lesquels ne pouvaient ignorer que cette dernière était largement intervenue dans le processus de réflexion de l’acquéreur, cette dernière qui avait maintenu le contact avec le client depuis 12 jours, leur ayant systématiquement transmis tous ses échanges avec lui et n