Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français


Charges de copropriété

 
 N° RG 23/02347 
 N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZD

N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Février 2023









JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], 
représenté par son Syndic en exercice la société SOGESTIM, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Rémy HUERRE 
SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0109




DÉFENDEURS

Madame [M] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Non représentée

Monsieur [V] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Non représenté
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/02347 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZD


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors de débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à dispostion au greffe, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

 * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] sont propriétaires des lots de copropriété n°18, 107, 203, 106 et 102 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploits de commissaire de justice signifié les 9 et 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
- condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 13.062,54 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

 - Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

 - condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
 - condamner in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] au paiement des entiers dépens ;

 - condamner solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l’étude d’huissier), Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/02347 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY5ZD


En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] sont propriétaires des lots n°18, 107, 203, 106 et 102 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juillet 2019, 25 mars 2021, 14 juin 2021 et 13 avril 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 25 janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.276,94 euros.

Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 15 février 2023.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, si la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, la clause de solidarité au paiement des charges stipulée page 20 du règlement de copropriété prévoit qu’en cas d’indivision les indivisaires seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes au lot.


2 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétairess, il apparaît que Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le deuxième trimestre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    
 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de 11.276,94 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées à janvier 2023, 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [V] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


 Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La Greffière La Présidente