Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Charges de copropriété

 
 N° RG 21/05463 
 N° Portalis 352J-W-B7F-CUHVF

N° MINUTE : 




Assignation du :
19 Avril 2021









JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] 
pris en la personne de son syndic, le Cabinet ORALIA GARRAUD MAILLET
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208




DÉFENDERESSE

Madame [N] [O]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Micheline SZWEC-GELLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0684




Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 21/05463 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHVF



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024
 


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [N] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°16 et 129 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] et du lot de copropriété n°249 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 06 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6] a fait mettre en demeure Madame [N] [O] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 10.242,80 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 19 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner Madame [N] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour un montant de 11.289,31 euros au titre des charges et des frais exposés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2023, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :


- débouter Madame [N] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

- condamner Madame [N] [O] au paiement de la somme de 13.872,27 euros au titre des charges pour la période du 10 octobre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts à compter de la signification du présent acte ;

- condamner Madame [N] [O] au paiement de la somme de 2.133,86 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts à compter de la signification du présent acte ;

- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

- condamner Madame [N] [O] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Madame [N] [O] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de droit.


Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2022, Madame [N] [O] a sollicité du tribunal de céans, en application de l’article 1343-5 du code civil, de : 

- lui accorder 24 mois de délai pour s’acquitter de sa dette d’un montant de 10.325,50 euros ;

- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais;

- rejeter les demandes de dommages et intérêts et d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

- laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 08 février 2024.

 La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [N] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°16 et 129 de l’ immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] et du lot de copropriété n°249 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2019, 22 septembre 2020, 17 juin 2021 et 16 juin 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 06 janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [N] [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.872,27 euros.

Madame [N] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 14 février 2023, date de notification par voie électronique des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.


2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.133,81 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 06 janvier 2021 d’un montant de 173,80 euros, ainsi que les frais de relance exposés le 27 avril 2021– soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame en outre le paiement de sommes au titre de « frais de relance » le 7 mai 2020, le 27 juillet 2020 et le 1er octobre 2020. Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l’article précité sont donc ceux exposés le 27 avril 2021 pour un montant de 45 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de contentieux » exposés le 15 octobre 2019, le 4 janvier 2021, le 25 mars 2021, le 28 juin 2021, le 20 septembre 2021, le 17 décembre 2021, le 18 mars 2022, le 27 juin 2022, le 16 septembre 2022 et le 14 décembre 2022 ni des frais de mise en demeure du 28 octobre 2020.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, Madame [N] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 218,81 euros (173,80 euros + 45 euros) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.


3 - Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement à Madame [N] [O], qui est insolvable selon les justificatifs produits, aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.


4 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [N] [O] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [N] [O] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [N] [O] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


5 - Sur les demandes accessoires

Madame [N] [O], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes de :

- 13.872,27 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 10 octobre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023;

- 218,81 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023.

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente