Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Charges de copropriété

 
 N° RG 21/13238 
 N° Portalis 352J-W-B7F-CVA6H

N° MINUTE : 




Assignation du :










JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]
représenté par son syndic 
Cabinet JEAN CHARPENTIER
[Adresse 2]
[Adresse 2]
pris en son établissement secondaire le Cabinet JEAN CHARPENTIER AGENCE LOURMEL
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811




DÉFENDEUR

S.C.I. DELIMMO
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0158
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 21/13238 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVA6H






COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats , et Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition


DÉBATS

A l’audience du 8 février 2024


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile.

 * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DELIMMO est propriétaire du lot de copropriété n°7 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par acte d’huissier du 25 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI DELIMMO de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 1.930,49 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 18 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la SCI DELIMMO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 juin 2023, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner la SCI DELIMMO au paiement de la somme de 
27.557,64 euro au titre des charges impayées au 2ème trimestre 2023 inclus;
- ordonner la capitalisation des intérêts;

- condamner la SCI DELIMMO au paiement de la somme de 
3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCI DELIMMO au paiement des entiers dépens;

- condamner la SCI DELIMMO au paiement de la somme de 
1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La SCI DELIMMO a été assignée à personne, a constitué avocat mais n’a pas conclu. La décision sera contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 février 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de 


l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI DELIMMO est propriétaire du lot n°7 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 05 avril 2019, 1er septembre 2020 et 7 mars 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 20 juin 2023.

Il ressort de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI DELIMMO, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 27.557,64 euros.

La SCI DELIMMO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés.


2 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI DELIMMO de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI DELIMMO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI DELIMMO a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

La SCI DELIMMO sera condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DELIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

- 27.557,64 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété au 2ème trimestre 2023 inclus;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI DELIMMO aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.



Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente