Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /24 DU 11 JANVIER 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/02419 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FCCH 



Décision déférée à la cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Verdun, R.G. n° 21/00584, en date du 10 octobre 2022, 



APPELANTE :

Madame [D] [N], 

née le 28 mars 1952 à [Localité 4] (67) domicilié [Adresse 3]

Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/009364 du 03/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)



INTIMÉS :

Monsieur [X] [P],

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Loïc SCHINDLER de la SCP DEMANGE & ASSOCIES, avocat au barreau de MEUSE



Madame [U] [F],

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Loïc SCHINDLER de la SCP DEMANGE & ASSOCIES, avocat au barreau de MEUSE

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Janvier 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 22 août 1994, la SCI Saint-Airy a donné à bail à Mme [D] [N] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 3 500 francs (soit 350 euros lors de son départ des lieux, le montant des APL étant de 256 euros). Suivant acte authentique du 12 septembre 2014, M. [X] [P] et Mme [U] [F] ont acquis le bien donné à bail à Mme [N].



Par jugement du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de Verdun a :



- prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement,

- ordonné, faute de départ volontaire de Mme [N], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

- rejeté l'exception d'inexécution opposée par Mme [N],

- rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [N] en compensation, en suspension des loyers et en condamnation de travaux,

- condamné Mme [N] à payer à M. [P] et Mme [F] la somme de 7 775,13 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 17 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021,

- condamné Mme [N] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [P] et Mme [F] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration enregistrée le 19 octobre 2022, Mme [N] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Mme [N] a quitté les lieux le 26 janvier 2023.



Par conclusions déposées le 15 juin 2023, Mme [N] demande à la cour de :



- infirmer le jugement,

- débouter, par compensation avec le préjudice subi par la concluante en raison de l'état d'indécence du logement, M. [P] et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes tendant à sa condamnation au paiement des loyers restant dus jusqu'à son départ des lieux le 26 janvier 2023,

- débouter M. [P] et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [P] et Mme [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Par conclusions déposées le 25 septembre 2023, M. [P] et Mme [F] demandent à la cour de :



- déclarer sans objet et donc irrecevable l'appel interjeté par Mme [N] à la suite du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Verdun le 10 octobre 2022 à la suite de son départ des lieux,

- déclarer irrecevable, du fait de son départ des lieux, la demande présentée par Mme [N] consistant à obtenir la condamnation des concluants à effectuer des travaux de remise en état sous astreinte.

En tout état de cause,

- dire et juger mal fondé l'appel interjeté par Mme [N].

En conséquence,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [N] à verser à M. [P] et Mme [F] une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [N] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2023.



MOTIFS



Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement dont aucune partie ne sollicite l'infirmation, à savoir celles ayant :



- prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion de Mme [N], 

- rejeté la demande reconventionnelle tendant à la condamnation des bailleurs à effectuer des travaux, formée par Mme [N] qui a d'ailleurs quitté les lieux le 26 janvier 2023 de telle sorte que cette demande est de surcroît sans objet. 



Sur l'arriéré locatif



Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur une actualisation de l'arriéré locatif mentionnée dans la discussion de ses écritures par l'intimé qui ne sollicite cependant pas l'infirmation du jugement et ne mentionne pas une telle prétention dans son dispositif.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.





Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, M. [P] et Mme [F] versent aux débats un décompte aux termes duquel Mme [N] se trouve redevable d'une somme de 7 775,13 euros au titre des loyers et charges impayés entre décembre 2014 et le 17 juin 2021.



Mme [N] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'être acquittée de cet arriéré locatif.



C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 7 775,13 euros la dette locative de Mme [N] arrêtée au 17 juin 2021.



Sur le caractère décent du logement



Aux terrmes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

- avoir des dispositifs de retenue des personnes dans un état conforme à leur usage,

- disposer de branchements d'électricité et d'équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement,

- permettre une aération suffisante et être doté de dispositifs de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l'air.



L'article 1219 du code civil prévoit par ailleurs qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S'agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait cependant invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.



En l'espèce, le premier juge a, conformément à l'argumentation des bailleurs, estimé que Mme [N] n'établissait pas la non-décence du logement et a en conséquence rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [N] se prévalant de l'exception d'inexécution, de la compensation et de la suspension des loyers. 



À l'appui de son affirmation selon laquelle le logement ne serait pas décent, Mme [N] verse aux débats :



- un courrier de la direction départementale des territoires du 16 août 2021 adressé aux bailleurs mentionnant qu'à la suite de la visite du logement litigieux le 9 septembre 2020, il leur avait été adressé par envoi du 12 octobre 2020 un rapport relevant des manquements au règlement sanitaire départemental et au décret du 30 janvier 2002 et qu'il leur avait à ce titre été demandé de réaliser des travaux de mise en conformité à savoir l'installation d'un système de chauffage dans la chambre, la remise en état du système de ventilation du logement, la remise en état de l'installation électrique, la suppression des nuisances olfactives provenant du système d'assainissement, la mise en place d'une main courante sur l'escalier menant au jardin,

- le rapport de visite du 9 septembre 2020, qui n'avait pas été produit en première instance, duquel il ressort que :

- la chambre est dépourvue de chauffage ; 

- le coin cuisine, pièce sans ouvrant, n'est pas ventilé ; les WC, pièce sans ouvrant, possède deux grilles de ventilation ne débouchant pas sur l'extérieur ;

- le tableau de répartition ne possède pas d'interrupteur différentiel à haute sensibilité ;

- la maison n'est pas raccordée au réseau d'assainissement collectif alors que la rue en est équipée ;

- le jardin collectif (qui figure bien au contrat de bail contrairement à ce que soutiennent les bailleurs) est accessible par un escalier qui ne possède pas de main courante.



La locataire, qui prétend avoir alerté à de multiples reprises téléphoniquement les bailleurs de ces désordres, ne justifie pas leur avoir elle-même adressé de réclamation. M. [P] et Mme [F] ne contestent toutefois pas avoir été destinataires du rapport de visite et des courriers précités auxquels ils n'ont pourtant apporté aucune réponse n'ayant de surcroît réalisé aucun des travaux demandés, leur affirmation selon laquelle ils n'ont jamais visité l'appartement occupé par Mme [N] après avoir acheté l'immeuble n'étant à cet égard pas de nature à justifier leur carence dès lors qu'ils ont été informés de l'état du logement à compter de la réception du courrier de la direction départementale des territoires en octobre 2020.



Les désordres ressortant du rapport de visite du 9 septembre 2020 sont insuffisants pour établir que le logement aurait été inhabitable, de telle sorte que Mme [N], qui a d'ailleurs occupé les lieux pendant près de 30 ans sans adresser la moindre réclamation, n'est pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour se voir exonérée du paiement des loyers.



En sollicitant la compensation entre son arriéré locatif et le préjudice résultant pour elle de la non-décence du logement, Mme [N] soutient implicitement que le montant de sa créance indemnitaire est au moins égale à sa dette locative, soit la somme de 7 775,13 euros.



Les désordres dont les bailleurs ont été informés à compter d'octobre 2020, dont le plus grave est manifestement l'absence de radiateur dans la chambre, sont incontestablement constitutifs d'un préjudice de jouissance qui sera justement évalué à une somme de 3 000 euros. 



Il convient dès lors d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. Il en résulte que la locataire demeure redevable vis-à-vis des bailleurs de la somme de 4 775,13 euros (7 775,13 -3 000) qu'elle sera condamnée à leur payer.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [N] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 300 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à une somme complémentaire de 1 000 euros. 



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a :



- rejeté la demande reconventionnelle de Mme [N] en compensation ;

- condamné Mme [N] à payer à M. [P] et Mme [F] la somme de 7 775,13 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 17 juin 2021, échéance de juin 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021,



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; 



Constate que Mme [N] a quitté les lieux le 26 janvier 2023 ;



Fixe à 3 000 euros le montant des dommages intérêts dus par M. [P] et Mme [F] à Mme [N] au titre de la non-décence du logement ;



Fixe à 7 775,13 euros le montant de l'arriéré locatif du par Mme [N] à M. [P] et Mme [F] selon décompte arrêté au 17 juin 2021 ;



Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;



En conséquence, condamne Mme [N] à payer à M. [P] et Mme [F] la somme de 4 775,13 euros au titre de l'arriéré locatif ;



Condamne Mme [N] à payer à M. [P] et Mme [F] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [N] aux entiers dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en sept pages.