Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 30 avril 2024

MINUTE:




N° RG 24/00002 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVEZ



S.A. DOMOFRANCE

C/

[R] [G]






Le 30/04/2024

Grosse à 
la SELARL DYADE AVOCATS
le 


Copie à Maître ALTAPARMAKOVA
le 
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 avril 2024

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Marie-Laure COURTALHAC,

DEMANDERESSE :

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître PARIER-VILLAR, Avocat au Barreau de Bordeaux (SELARL DYADE, Avocats)

DEFENDERESSE :
Madame [R] [G]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître ALTAPARMAKOVA, Avocat au Barreau de Bordeaux. 

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DES FAITS

 Selon contrat en date du 1er décembre 2015, la SA D'HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société ENEAL a loué à Mme [R] [G] et Mr [E] [P] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 7], outre un parking,par contrat du 1er décembre 2015, portant le n°G74. Les baux prenaient effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 551,45 € charges locatives comprises outre 64,18 € de parking. Selon avenant du 20 juillet 2018, Mme [R] [G] est devenue seule locataire du logement.
La locataire ne s'étant pas acquittée du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer le 16 août 2023 pour la somme en principal de 2 022,05 € qui est resté infructueux. 

Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2023, la SA D'HLM DOMOFRANCE a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 30 janvier 2024 Mme [R] [G] aux fins de voir :

- constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion de Mme [R] [G] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
-l a condamner à payer la somme provisionnelle de 2 667,11 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; 
- condamner la défenderesse à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- la condamner au paiement de la somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

 A l'audience du 26 mars 2024 à laquelle cette affaire a été retenue la SA D'HLM DOMOFRANCE est représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée s'élève à la somme de 3 050,95 € au 26 mars 2024. Elle s'oppose a l'octroi de délais.

Mme [R] [G] est représentée par Maître Elena ALTAPARMAKOVA qui sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € sur 36 mois; le 36 ème mois représentant le solde tout en précisant qu'elle conteste le montant de l'arriéré réclamé qui serait de 2 319,09 € en tenant compte de son dernier versement de 690 € effectué le 22 mars 2024 et qui réclame qu'il soit indiqué dans l'ordonnance que le loyer est payable à terme échu le 30 de chaque mois. 


L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024 par mise à disposition au greffe.


QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Tribunal de Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent àaucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 23 novembre 2023.

Le bailleur justifie avoir notifié à la CCAPEX le commandement de payer18 août 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

 Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyeret des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

La SA D'HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [R] [G] un commandement de payer les loyers pour la somme de 3 050,95 €, par exploit du 16 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. 

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Il apparaît cependant que Mme [R] [G] a versé 690 € le 22 mars 2024 ce dont elle justifie mais que ce versement n'a pas été comptabilisé dans le décompte versé par la requérante qui est arrêté au 22 février 2024. Dès lors il y a lieu de fixer le montant de l'arriéré à la somme de 2 360,95€.

Ce défaut de régularisation fonde la SA D'HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 17 octobre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. 

Il ressort de l'enquête sociale que la débitrice a rencontré de nombreuses difficultés familiales et de santé. Deux de ses enfants ont quitté le logement ce qui l'a conduite à solliciter un logement plus adapté à ses besoins et ressources que cependant le bailleur ne lui a fait aucune proposition en ce sens. Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'elle a repris le paiement de son loyer depuis le mois de novembre 2023.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dès lors, il y a lieu d'accorder à Mme [R] [G] 36 mois de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution des baux ; étant précisé que le loyer est payable à terme échu comme indiqué dans le bail à l'article 4 des conditions générales.

En cas de non-respect de ce moratoire, GIRONDE HABITAT sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Mme [R] [G].
En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [R] [G] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

 Au soutien de sa demande la SA D'HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 23 janvier 2024, selon lequel sa créance s'établit en principal à la somme de 3 050,95 € échéance du mois de février incluse. Tenant compte de son dernier versement à hauteur de 690 € le 22 mars 2024, il y a lieu de fixer le montant de l'arriéré à la somme de 2 360,95 €.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [R] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 2 360,95 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 janvier 2024 échéance du mois de mars incluse.
S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Mme [R] [G] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 17 octobre 2023.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mme Mme [R] [G] à hauteur de 200 €.

Sur les dépens

Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Qu'en l'espèce, Mme [R] [G] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,.

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date 17 octobre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail passé entre la SA D'HLM DOMOFRANCE et Mme Mme [R] [G] et Mr [E] [P] pour un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 7], outre un parking portant le n°G74, par contrats du 1er décembre 2015 puis selon avenant du 20 juillet 2018, Mme [R] [G] est devenue seule locataire de ce logement et du parking.

CONDAMNONS Mme [R] [G] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 2 360,95 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 janvier 2024 échéance du mois de mars incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

ACCORDONS à Mme [R] [G] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois par versement mensuel de 50 € les 35 premières mensualités puis le solde le 36 ème mois ,pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance.

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais.

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail.

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais existé.

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Mme [R] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
-qu'en ce cas Mme [R] [G] devra payer à la GIRONDE HABITAT une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [R] [G] à son paiement à compter du 17 octobre 2023 et ce jusqu'à la libération des lieux.

AUTORISONS à défaut pour Mme [R] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.


CONDAMNONS Mme [R] [G] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux.

CONDAMNONS Mme [R] [G] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNONS Mme [R] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

ACCORDONS à Mme [R] [G] l'aide juridictionnelle provisoire.

REJETONS le surplus des demandes.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits, la présente ordonnance signée par le Magistrat et le greffier. .


 Le Greffierle Magistrat,