Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 30 avril 2024

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N° RG 24/00027 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYN7



Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[R] [U]



- Expéditions délivrées à



Le 30/04/2024


Avocats : 


TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 avril 2024


PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaireau Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Marie-Laure COURTALHAC

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante par Madame [X] [N], muni d’un pouvoir. 

DEFENDERESSE :
Madame [R] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non comparante


DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Mars 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

FAITS :

 Selon contrat en date du 21 novembre 2022, GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT a loué à Mme [R] [U] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 5]. Le bail prenait effet le 5 décembre 2022 pour une durée de trois ans et moyennant un loyer résiduel de 302,56 € toutes charges comprises. 



La locataire ne s'étant pas acquittée du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer pour la somme en principal de 1 243,35 €, avec sommation de produire le justificatif de l'assurance, le 22 mai 2023 qui est resté infructueux. 

Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2024, GIRONDE HABITAT a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 26 mars 2024 Mme [R] [U] aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-ordonner l'expulsion de Mme [R] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
-la condamner à payer la somme provisionnelle de 1 513,10 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
-condamner la défenderesse à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel en subissant les augmentations légales à compter du 1er janvier 2024 depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. 
-la condamner au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

 A l'audience du 26 mars 2024 à laquelle cette affaire a été retenue, GIRONDE HABITAT est représenté par Madame [X] [N] qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée au 26 mars 2024 s'élève à la somme de 474,26 € loyer du mois de février inclus ajoutant qu'elle accepte la mise en place de délais de paiement. Mme [R] [U] n'a pas comparu, elle a cependant proposé au bailleur un versement en plus du loyer courant d'une somme de 100 € jusqu'à l'apurement de la dette. 

L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.
Sur la non-comparution du défendeur
Le tribunal doit néanmoins statuer sur le fond en tenant compte des seuls éléments fournis par la partie demanderesse, après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile que ses prétentions sont régulières, recevables et bien fondées.
Mme [R] [U] a été régulièrement assignée et a disposé de délais suffisants pour préparer sa défense.

L'ordonnance de référée sera réputé contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 12 janvier 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la C.A.F dans le délai imparti, valant saisine de la CCAPEX de la Gironde, par courrier du 25 avril 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière. 

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

 Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer
et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.


 GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mme [R] [U] un commandement de payer les loyers pour la somme de 1 243,35 €, avec sommation de produire l'assurance suivant exploit du 22 mai 2023, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. 

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde GIRONDE HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. 

Il ressort de l'enquête sociale que la débitrice ne s'est pas présentée au rendez-vous qui lui a été proposé par les services sociaux.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :
-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
-ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [R] [U] a repris, selon son bailleur, le paiement du loyer depuis 2 mois.
GIRONDE HABITAT indique accepter des délais de paiements à hauteur de 100 € mensuels jusqu'à apurement de la dette, non obstant le défaut d'assurance. 

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mme [R] [U] 6 mois de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, GIRONDE HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [R] [U].

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [R] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

 Au soutien de sa demande GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé à la date du 26 janvier 2023, selon lequel sa créance s'établit en principal à la somme de 474,26 €.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [R] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 474,26 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 26 janvier 2023 échéance du mois de février incluse.
- 5 -
S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [R] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 23 juillet 2023.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mme [R] [U] à hauteur de 150 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mme [R] [U] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. 

PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort, 
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 23 juillet 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail passé entre GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC De L’HABITAT et Mme [R] [U] pour un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 5], le 21 novembre 2023 ; 

CONDAMNONS Mme [R] [U] à payer à GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC de L’HABITAT la somme provisionnelle de 474,26 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 26 janvier 2023 échéance du mois de février incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;


ACCORDONS à Mme [R] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;
DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Mme [R] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
-qu'en ce cas Mme [R] [U] devra payer à la GIRONDE HABITAT une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [R] [U] à son paiement à compter du 23 juillet 2023 et ce jusqu'à la libération des lieux ;
CONDAMNONS Mme [R] [U] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mme [R] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de cette ordonnance, signée par le Magistrat et le greffier. 


 Le Greffierle Président