Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


5AA


SCI/LC


PPP Contentieux général

N° RG 22/02639 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XBDI



S.A. DOMOFRANCE

C/

[Z] [E]




- Expéditions délivrées à
Me RAFFY

- FE délivrée à 
Me RAFFY

Le 12/04/2024


Avocats : Me Jamal BOURABAH
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024



JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE- 
RCS Bordeaux 458 204 963
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu RAFFY membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au Barreau de Bordeaux




DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]


Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale 2022/018377

Représenté par Me Jamal BOURABAH Avocat au barreau de BORDEAUX


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




OBJET DU LITIGE
Suivant contrat de bail en date du 1er juin 2021, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à M. [Z] [E] et Mme [S] un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 5]. Mme [S] a quitté le logement le 16 juillet 2021.
Arguant d’un défaut de paiement du loyer, par acte d’huissier du 16 aout 2022, la SA DOMOFRANCE a assigné M. [Z] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX et sollicite :
A titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,A titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail à raison du défaut de paiement des loyers,En toute hypothèse, l’expulsion de M. [Z] [E] ainsi que toutes personnes entrées de son chef dans le logement et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant des locaux donnés à bail au [Adresse 4] à [Localité 5], avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,La condamnation de M. [Z] [E] au paiement d’une somme de 6 148,29 € suivant décompte arrêté en date du 16 mai 2022 sauf à parfaire,La condamnation de M. [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,La condamnation de M. [Z] [E] au paiement d’une juste indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2023.
Par jugement du 04 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX a :
Déclaré l’action de la SA DOMOFRANCE en constat de la résiliation du bail régulière et recevable,Dit y avoir lieu de surseoir à statuer sur le constat de la résiliation du bail dans l’attente de la décision du recours contre la commission de surendettement des particuliers de la Gironde, devant statuer sur la demande de contestation de la SA DOMOFRANCE de la demande de M. [Z] [E] au bénéfice de la procédure de surendettement.Par jugement du 30 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection en matière de surendettement pour le ressort de compétence du tribunal judiciaire de BORDEAUX a :
Déclaré recevable en la forme le recours de la SA DOMOFRANCE,Déclaré M. [Z] [E] comme étant de bonne foi,Constaté que la situation de M. [Z] [E] n’est pas irrémédiablement compromise,Infirmé les mesures imposées par la commission consistant en un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, au profit de M. [Z] [E],Ordonné le renvoi du dossier à la commission de surendettement de la Gironde aux fins de traitement de la situation dans le cadre des article L732-1 et suivants du code de la consommation,Rappelé que le jugement est de plein droit immédiatement exécutoire,Dit que le jugement sera notifié à chacune des parties par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, et à la commission de surendettement de la Gironde par lettre simple,Laissé les frais et dépens à la charge du Trésor public.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2024.
A l’audience, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation, et actualise la dette de loyer de M. [Z] [E] à la somme de 15 487,40 € selon décompte du 09 février 2024. 
En défense, régulièrement représenté par son conseil, M. [Z] [E] sollicite, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 :
L’octroi d’un échelonnement de la dette locative restant à sa charge sur une durée de 36 mois,La suspension de la clause résolutoire inséré dans le contrat de bail,Le débouté de la demande de la SA DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,Que chaque partie assure ses propres dépens et frais irrépétibles. M. [Z] [E] explique que se trouvant en grande difficultés financières, le 04 janvier 2023, il a déposé un dossier de surendettement des particuliers, que le 19 janvier 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a constaté sa situation de surendettement et a prononcé la recevabilité de son dossier. Par décision 1er février 2024, la commission de surendettement a décidé d’imposer des mesures de réaménagement de la dette de DOMOFRANCE fixée à la somme de 10 086,91 € en proposant le paiement de la somme de 74,80 € sur 84 mois. En prenant en considération la dette prise en compte par la commission de 10 086,91 € et les sommes qui seront perçues par DOMOFRANCE au titre de la régularisation des APPL (3 909,07 €), M. [Z] [E] sera libéré de sa dette. Il sollicite donc des délais de paiement conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus. 
Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. 
MOTIVATION
Sur la qualification du jugement :
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le département le 17 août 2022, soit au moins deux mois avant la date de l’audience prévue à la date du 08 novembre 2022. 
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 19 janvier 2022 pour signaler la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides.
La procédure est donc régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à M. [Z] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 149,20€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 janvier 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17 mars 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l'espèce, il ressort des éléments produits qu'une demande, formée par M. [Z] [E], de traitement d'une situation de surendettement a été déclarée recevable, et que la commission de surendettement des particuliers de la Gironde dans sa décision du 01 février 2024 envisage d’imposer des mesures de réaménagements de la dette de M. [Z] [E] à l’encontre de SA HLM DOMOFRANCE. Par ailleurs, les éléments produits et déclarations des parties démontrent que M. [Z] [E] a repris le paiement du loyer et des charges courants.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [Z] [E].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que M. [Z] [E] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la créance de loyer :
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 15 487,40 € selon décompte du 09 février 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [Z] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 15 487,40 € au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.

Dans l’hypothèse où M. [Z] [E] ne respecterait les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de mars 2024.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [Z] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner M. [Z] [E] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 500 €.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la réunion à la date du 17 mars 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail en date du 1er juin 2021 entre M. [Z] [E] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 15 487,40 € au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 09 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse ;

ACCORDE à M. [Z] [E] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 75 € chacune, suivies d'une 36éme et dernière mensualité représentant le solde du principal et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;


DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour M. [Z] [E] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamne M. [Z] [E] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [E] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION














LE GREFFIERLE JUGE