Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


72Z


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/02840 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGAR







[F] [Z]

C/

[L] [X], Syndic. de copro. [Adresse 10]





- Expéditions délivrées à
Me DIROU
Me PARAY


- FE délivrée à 
Me DIROU


Le


Avocats : la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES
Me Jérôme DIROU
Me Laurent PARAY






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE,

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,
GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI


DEMANDEUR :

Monsieur [F] [Z]
né le 23 Août 1953 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représenté par Me Jérôme DIROU Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

1 - Madame [L] [X]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représentée par Maître Julie JULES, membre de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, Avocat au Barreau de Bordeaux,

Syndicat des Copropriétaires de la 
[Adresse 10]
représenté par son Syndic la Société NEXITY
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentée par Me Laurent PARAY Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

EXPOSÉ DU LITIGE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [F] [Z] est propriétaire de l’appartement n° 26 situé au 3ème étage de la copropriété de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 8] (33), occupé par Monsieur [C] [G] dans le cadre d’un bail d’habitation signé le 19 août 2018.

Madame [L] [X] est propriétaire de l’appartement n° 33 de la même résidence, situé au 4ème étage au-dessus de celui de Monsieur [Z]. Celui-ci est occupé par sa locataire, Madame [I].

L’immeuble est géré par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic la société NEXITY.

En 2019, l’appartement de Monsieur [Z] a fait l’objet d’un sinistre de dégâts des eaux au niveau du plafond. Le locataire a déclaré le sinistre à son assurance la MAIF laquelle a conclu après la recherche de la fuite, par le cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, que celle-ci provenait d’un défaut d’étanchéité du châssis vitré de l’appartement de Madame [X]. Des travaux ont été exécutés en juillet 2020 aux frais de Madame [X].

Quelques mois après cette intervention effectuée par une entreprise, de nouveaux dégâts des eaux sont constatés dans l’appartement de Monsieur [Z].

Une réunion d’expertise amiable organisée le 14 décembre 2020 conclut que la responsabilité de Madame [X] est engagée.

Monsieur [F] a assigné en référé le 05 mai 2021 par exploit d’huissier afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 11 octobre 2021, il a été fait droit à cette demande, et Monsieur [J], expert judiciaire a été désigné par le juge pour mener celle-ci.

Le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence a voté lors de l’assemblée générale la réalisation des travaux de réfection totale de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement appartenant à Madame [X].

Après trois réunions expertales et l’intervention d’un sapiteur, l’expert judiciaire déposera son rapport définitif le 15 mai 2023. Il conclut dans celui-ci que les infiltrations sont dues à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse de l’appartement n° 33 appartenant à Madame [X] situé au-dessus de celui de Monsieur [Z]. L’expert a précisé que la date retenue du désordre constaté est le 13 août 2018.
Monsieur [F] [Z] a fait assigner le 25 juillet 2023 Madame [L] [X] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son Syndic, la société NEXITY, d’avoir à se trouver et comparaitre devant le Pôle Proximité et Protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux afin au visa des articles 544, 1241 et 1242 du Code civil, et de l’article 14 de la Loi de 1965, de :
VOIR JUGER la responsabilité de Madame [L] [X] en qualité de propriétaire de l’appartement n°33 situé au-dessus de l’appartement du requérant au visa des textes précités ;VOIR JUGER la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son Syndic, la société NEXITY ;CONDAMNER solidairement Madame [L] [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représentée par son Syndic, la société NEXITY, à payer au requérant les sommes de préjudice immatériel de 4 900 € - somme à parfaire ;CONDAMNER solidairement Madame [L] [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représentée par son Syndic, la société NEXITY, à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise chiffrés à la somme de 7 251,94 €.

L’affaire a été placée à l’audience du 11 septembre 2023, puis renvoyée à plusieurs reprises pour mise en état jusqu’à la date du 14 février 2024 où elle a été retenue et mise en délibéré.

Lors de l'audience, Monsieur [Z] représenté par son conseil, confirme les désordres constatés sur son plafond. Il explique ne pas avoir pu pénétrer avec l’expert de l’assurance au domicile de Madame [X] lors de la recherche de l’origine de la fuite, ce qui a généré des retards quant à sa localisation. Il fait valoir également que suite à ces désagréments, il a perdu son locataire. Il confirme les demandes exposées dans ses conclusions déposées.
Il produit à l’appui de ses dires les documents suivants :
Titre de propriété ;Bail de Monsieur [C] [G] ;Rapport de localisation de la fuite ;Compte rendu d’expertise ;LRAR CIVIS du 11 mai 2020 ;Assignation en référé ;Ordonnance en référé ;Lettre officielle de Maître GARRAUD ;Congé du locataire,Ainsi qu’un très grand nombre de pièces et mails échangés entre les deux parties.

Madame [X] représentée par son conseil explique que la fuite d’eau est due à un problème d’étanchéité au niveau de la terrasse, problème reconnu de nature commune par le syndicat des copropriétaires qui a commandité les travaux nécessaires pour pallier le désordre subi par Monsieur [Z]. Elle indique qu’il aurait été préférable de régler le litige à l’amiable.

Elle confirme ses demandes exposées dans ses conclusions :
De DEBOUTER purement et simplement Monsieur [F] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;De CONDAMNER Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [L] [X] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance, en ceux compris des frais d’expertise.
Elle remet lors de l’audience les pièces suivantes :
Rapport d’expertise définitif du 15/05/2023 ;Capture d’écran de 3 sites (cote immo., SGL immobiliers et le figaro)Compte rendu de l’AG du 20/03/23.Le syndicat des copropriétaires de la Résidence bien que régulièrement convoqué n’a pas comparu à l’audience. Le conseil de Monsieur [Z] a toutefois remis au tribunal les conclusions du syndicat lesquelles ont été adressées le 16 février 2024 au tribunal par le syndicat des copropriétaires. Les deux conclusions, celle remise lors de l’audience et celle adressée deux jours plus tard par le conseil du syndicat, sont en tout point identiques.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son Syndic, la société NEXITY demande dans ses conclusions adressées au tribunal :
de DECLARER Monsieur [Z] mal fondé en ses demandes et l’en débouter ;de DIRE et JUGER que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat produit les documents suivants :
le rapport d’expertise ;Le courrier valant dire de Maître PARAY à l’expert.
A l’issue des plaidoiries, le délibéré a été fixé le 12 avril 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du Code de procédure civile.

LES MOTIFS

Sur les responsabilités de Madame [X] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

L'article 1241 du Code civil énonce que «Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »
L'article 1242 dispose que l'«On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».
L'article 14 de la Loi de 1965, modifié par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 – art.11, précise que «Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»
Toutefois comme le stipule l'article 9 du Code civil « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Monsieur [Z] estime que la responsabilité de Madame [L] [X] est engagée dans le dégât des eaux déclaré à partir de 2019 qui a persisté durant plusieurs mois.
Monsieur [Z] fait valoir qu'une mise en demeure a été adressée par sa protection juridique (CIVIS) à Madame [X] le 11 mai 2020, suite à des infiltrations d'eau provenant de son appartement, dont l'origine a été détectée par l'entreprise mandatée par NEXITY (défaut d'étanchéité de l'encadrement de la baie-vitrée et de l'encadrement du volet roulant), pour l'enjoindre à procéder aux travaux nécessaires.
 
Madame [X] après réception de la mise en demeure, a refait elle-même les joints de la baie vitrée mais sans obtenir les résultats escomptés, aussi a-t-elle fait intervenir une entreprise spécialisée pour procéder à des travaux d'étanchéité sur la baie vitrée.

Toutefois selon Monsieur [Z], la persistance des fuites nécessitait une expertise plus approfondie, mais l'impossibilité de pénétrer dans l'appartement de Madame [X] du fait de son absence, le 14 décembre 2020, lors de la visite de l'expert du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT pour déterminer l'origine de la fuite d'eau ayant occasionné des dommages dans son appartement, lui a été préjudiciable. Ainsi il n'a pas été possible de déterminer les travaux nécessaires et utiles qui devaient être engagés sans délai.

Madame [X] prétend que la nécessité de sa présence à la visite ne ressortait pas clairement mais que son conseiller technique était présent le 14 décembre 2020.

Or, le diagnostic de l'origine de la fuite n'a pu être effectuée que par l'expert judiciaire, désigné par ordonnance du 11/10/2021 par le tribunal de justice à la demande de Monsieur [Z].
Rien ne prouve que l'expert du cabinet ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT aurait pu déterminer avec précision l'origine de la fuite qui n'était pas due à des problèmes d'étanchéité de la baie vitrée de Madame [X] comme le précise l'expert judiciaire. Seuls les moyens techniques et les connaissances du sapiteur mandaté par l'expert judiciaire ont pu avec précision déterminer l'origine de la fuite, « un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse ». L'expert judicaire indique d'ailleurs que « la menuiserie et le volet roulant ne sont donc plus en partie responsables des infiltrations».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a d'ailleurs reconnu qu'il s'agissait d'une partie commune et en conséquence a voté lors de son assemblée générale du 20 mars 2023, la réalisation des travaux de réfection totale de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement appartenant à Madame [X] sans attendre le rapport définitif de l'expert judiciaire.

Malgré la persistance des désordres connus par Monsieur [Z], rien en l'espèce ne permet de relever une quelconque faute de la part de Madame [Z] ni du syndicat des copropriétaires de la résidence lequel a assisté à toutes les réunions. Chacun ayant essayé de trouver une solution pour remédier aux dégâts des eaux subis par la partie demanderesse. De plus l'expert a clairement identifié l'origine de la fuite qui ne provient pas de l'appartement de Madame [X].

En conséquence la responsabilité de Madame [X] ni celle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ne seront retenues.
 
Sur le préjudice immatériel de 4 900 €
Monsieur [Z] fait valoir que les dégâts occasionnés par la fuite d'eau dans son salon ne lui a pas permis de louer son studio au prix du marché du fait de la gêne subie par le locataire lequel a toutefois signé le bail pour un studio de 23,54 m² pour un loyer de 485 €, avec comme mention manuscrite sur le document suivante « j'informe mon locataire d'un dégât des eaux signalé à mon assurance avec l'appartement au-dessus dans le salon. A ce jour la cause de ce dégât ainsi que la réparation n'ont été faites à ce jour. Le locataire prend le studio en connaissance de cause ».
Donc Monsieur [C] [G] avait, avant de s'installer dans l'appartement, connaissance des désordres dus à une fuite d'eau et il n'est nullement indiqué dans le contrat qu'en raison ce préjudice le propriétaire diminuait le loyer en conséquence.
De plus rien n'indique dans les documents fournis que le départ du locataire est lié aux dégâts des eaux du plafond comme le prétend Monsieur [Z]. Monsieur [G] mentionnant comme motif de son départ que le logement au loyer de 508 euros dont 62 euros de charges se trouve « en zone tendue », donc que le bail est trop élevé.
Monsieur [Z] estime que son studio aurait dû être loué au prix mensuel de 900 € soit une perte de 4 900 € durant cinq ans. Aucun élément objectif n'est présenté pour confirmer ces dires.
De plus la responsabilité de Madame [X] ou du syndicat des copropriétaires de la résidence n'est pas engagée, en conséquence Monsieur [Z] sera débouté de sa demande d'indemnisation du préjudice financier.

Sur la demande de prise en compte des frais d'expertise

Seule l'intervention de l'expert judicaire a permis de révéler avec précision l'origine de la fuite grâce à l'intervention d'un sapiteur. Les frais de cette expertise s'élèvent à la somme de 7 251,94 euros payé intégralement par Monsieur [Z].
Il est équitable que celle-ci soit divisée en trois parts, chacune sera assumée par les trois parties. 
Madame [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] paieront chacun à Monsieur [Z] la somme de 2417,31 euros correspondant au tiers de la facture des interventions de l'expert et du sapiteur.
 
Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
Chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l'équité.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, les parties seront déboutés de leur demande de paiement en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et prendront en charge leurs propres frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que : « Les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision
rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que la responsabilité de Madame [L] [X] ni celle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ne sont retenues dans le cadre du litige les opposant à Monsieur [F] [Z] ;
DEBOUTE Monsieur [F] [Z] de sa demande de paiement des sommes de préjudice immatériel de 4 900 € par Madame [L] [X] ni celle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ;
CONDAMNE Madame [L] [X] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 2417,31 euros correspondant à sa prise en charge d'un tiers de la facture des interventions de l'expert judiciaire et du sapiteur. 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 2417,31 euros correspondant à la prise en charge d'un tiers de la facture de l'expert judiciaire et du sapiteur.
DIT que chaque partie conserve à sa charge ses propres frais répétibles et dépens ;
DIT que chaque partie est déboutée de sa demande de paiement en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et prendra en charge ses propres frais irrépétibles ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ; 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du greffe, les jour, mois et ans susdits.


LA GREFFIERE LE JUGE