Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 avril 2024

Du 09 avril 2024


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/04326 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTTK







[V] [R]

C/

[T] [Y]









- Expéditions délivrées à
Maître Christèle ABAUTRET-DUPARCQ 
M. [Y]
- FE délivrée à 
Maître Christèle ABAUTRET-DUPARCQ 


Le 09/04/2024


Avocats : Maître Christèle ABAUTRET-DUPARCQ de la SELARL CDN JURIS





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 09 avril 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

Madame [V] [R]
née le 29 Juin 1969 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Christèle ABAUTRET-DUPARCQ de la SELARL CDN JURIS, avocat au Barreau de Bordeaux




DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Absent





DÉBATS :

Audience publique en date du 20 février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2016 Monsieur [O] [R] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [Y], portant sur un appartement situé [Adresse 7], à [Localité 5], moyennant un loyer révisable de 450 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par acte en date du 10 août 2021, M. [O] [R] et son épouse ont fait donation de cet appartement à leur fille, Madame [V] [R].

Par acte introductif d'instance en date du 20 décembre 2023 Madame [V] [R] a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux (pôle protection et proximité) :

* à titre principal, au visa des articles 7 a) et 15 II de la loi n° 89-462 du juillet 1989, des articles 1728 et 1741 du Code Civil, pour voir, 
- CONSTATER le jeu de la clause résolutoire figurant au bail conclu 1er février 2016 
- PRONONCER la résiliation du bail du 1er février 2016
- CONDAMNER Monsieur [T] [Y] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont il s'agit 
- ORDONNER faute pour lui de ce faire, l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et de tout occupant de son chef, et ordonner si besoin est le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- CONDAMNER Monsieur [T] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux,
- AUTORISER Madame [V] [R] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [Y] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de 1'expulsion,

* à titre subsidiaire, au visa des articles 1224, 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet1989 modifié, si le juge ne constatait pas la résiliation du bail, pour voir,
- PRONONCER la résiliation du bail du 1er février 2016
- CONDAMNER Monsieur [T] [Y] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont il s'agit
- ORDONNER faute pour lui de ce faire, l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et de tout occupant de son chef, et ordonner si besoin est le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- CONDAMNER Monsieur [T] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux,
- AUTORISER Madame [V] [R] à faire séquestrer dans tel garde meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [Y] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion,

* en toute hypothèse, pour voir, 
- condamner Monsieur [T] [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens
- juger y avoir lieu à exécution provisoire.

Madame [V] [R], représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l'audience du 20 février 2024, en confirmant qu'aucune condamnation n'est intervenue à l'encontre de Monsieur [T] [Y] pour le défaut de jouissance paisible, ce qui explique sa demande subsidiaire.
Elle fait valoir que le locataire ne jouit pas paisiblement des lieux, que cette situation perdure malgré les démarches amiables accomplies et que le caractère récurrent et l'ampleur des nuisances commises justifient la résiliation du bail. 

Monsieur [T] [Y] , bien que régulièrement assigné à domicile avec avis de dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier de justice, n'a pas comparu.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution du défendeur

En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [T] [Y], régulièrement assigné, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par Madame [V] [R], par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il découle de l'article 4g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire ne peut résulter que 
- du non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, 
- de la non-souscription d'une assurance des risques locatifs 
- du non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, 
et que toute autre clause de résiliation de plein droit est réputée non écrite.

En l'espèce Madame [V] [R] demande au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail en application de la clause contractuelle selon laquelle la convention sera résiliée de plein droit un mois après un commandement de faire délivré par huissier en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage.

Telle que rédigée, cette clause n'est pas conforme aux dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle est par suite réputée non écrite.
Surabondamment, aucune décision de justice passée en force de chose jugée n'a constaté le manquement de Monsieur [T] [Y] à l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

Dès lors la demande tendant à faire constater la résiliation du bail de plein droit ne peut qu'être rejetée.

Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En immeuble collectif, constitue notamment un manquement aux obligations du locataire le fait de troubler la tranquillité des autres occupants.

Il résulte des pièces produites par Madame [V] [R], que le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], dont fait partie l'appartement loué à Monsieur [T] [Y], l'a au cours des années 2022 et 2023 interpellée à de nombreuses reprises en raison des agissements de Monsieur [T] [Y], qui bien que s'étant vu attribuer un bip lui permettant d'entrer dans l'immeuble, force régulièrement la grille d'entrée pour y pénétrer lui-même ou avec des tierces personnes, et ce alors que Madame [V] [R] lui a écrit par courrier recommandé le 21 juillet 2022 puis fait délivrer le 19 avril 2023 un commandement d'avoir à cesser ces troubles.
Or il résulte des courriers produits que ces faits se sont reproduits les 6 et 9 juin 2023, 5, 6, 12, 16 et 21 juillet 2023, et encore le 31 août 2023.

Le syndic de la copropriété a d'ailleurs déposé plainte le 9 février 2023 pour dénoncer les agissements de Monsieur [T] [Y], qui a force de coups de pieds avait voilé la grille, ainsi fragilisée et facilitant l'entrée de personnes inconnues dans la résidence.

Antérieurement, le syndic avait déjà interpellé les parents de Madame [V] [R] sur le comportement de Monsieur [T] [Y], notamment :
- par courrier du 17 juillet 2020 pour dénoncer outre, l'ouverture des grilles à coup de pied, l'attitude violente de Monsieur [T] [Y] à l'égard d'autres résidents, la consommation de cigarettes et des crachats dans l'ascenseur, du tapage nocturne, l'utilisation de stupéfiant
- par courrier du 11 décembre 2020 en raison d'une altercation violente entre Monsieur [T] [Y] et des tiers dans les parties communes laissant des marques de sang au sol et sur les murs de la copropriété.

Par courrier du 13 mars 2023 le syndic a informé Madame [V] [R] d'une nouvelle agression commise le 15 février 2023 par Monsieur [T] [Y] dans les parties communes à l'égard de l'un de ses "invités" et lui a indiqué qu'un dossier était en cours de constitution contre le locataire et elle-même en raison des agissements de Monsieur [T] [Y].

Il convient en outre de relever que des clichés photographiques appuient les faits dénoncés par le syndic auprès de Madame [V] [R].

Au regard des pièces produites, sont caractérisées à l'encontre de Monsieur [T] [Y] des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble, nuisent à la collectivité et qui n'ont pas cessé malgré les avertissements, qui ont été adressés à Monsieur [T] [Y] .

L'importance de ces manquement et leur réitération sont de ce fait suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion du locataire qui seront prononcées.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [Y] sera condamné à quitter les lieux et à défaut l'expulsion sera autorisée.

Le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 




Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due par Monsieur [T] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu'il aurait payé en cas de non résiliation du bail. Monsieur [T] [Y] sera condamné à en payer le montant.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

Monsieur [T] [Y], qui succombe, sera tenu aux dépens. 
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] [Y] sera condamné à payer à Madame [V] [R] la somme de 1.000 euros. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir constater la résiliation du bail;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 1er février 2016 aux torts de Monsieur [T] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7], à [Localité 5];

DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [Y] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de ce jour jusqu'à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à son paiement ;

DÉBOUTE Madame [V] [R] en ses demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens ainsi qu'à payer à Madame [V] [R] la somme de 1.000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée &²+des contentieux de la protection