Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 avril 2024

Du 09 avril 2024


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/04354 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUA2







[R] [K], [O] [T]

C/

[X] [Z]










 

- Expéditions délivrées à
Me LECAN
M. [Z]

- FE délivrée à 
Me LE CAN

Le 09/04/2024


Avocats : Me Julien LE CAN





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 09 avril 2024



JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDEUR :

Monsieur [R] [T] 
chez Madame [I] [M] [T] 
né le 06 Août 2005 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représenté par Me Julien LE CAN Avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDEUR :

Monsieur [X] [Z] 
né le 16 Juin 1995 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Adresse 5], 
[Adresse 5]
[Localité 6] 


Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 04 février 2020 ayant pris effet le 05 février 2020, Mme [F] [V] a consenti à M. [X] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], [Adresse 5], moyennant un loyer révisable de 370 euros, outre provision sur charges de 40 euros. 

Par acte authentique de vente du 11 février 2021, M. [R] [T] a acquis des consorts [V], ledit immeuble figurant au cadastre sous la section YB [Cadastre 1]. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juin 2022, M. [R] [T] a fait délivrer à M. [X] [Z] un congé aux fins de reprise pour y habiter à effet au 04 février 2023, reporté au 11 février 2023. 

Indiquant que le bail est résilié en raison de ce congé et que M. [X] [Z] se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [R] [T] l'a fait assigner par acte en date du 21 décembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire valider le congé pour reprise et obtenir : 

- La libération des lieux sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce pendant un délai maximum de deux mois, au-delà duquel à défaut de départ volontaire, il pourra faire liquider l'astreinte et solliciter une astreinte définitive
- L'autorisation d'expulser M. [X] [Z] et tout occupant, avec le concours si nécessaire de la force publique et l'assistance d'un serrurier 
- Qu'il soit rappelé qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution 
- Qu'il soit ordonné la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu'il plaira, et ce aux frais, risques et périls du défendeur ; 
- La condamnation de M. [X] [Z] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 04 décembre 2023 d'un montant de 2.314,89 euros avec intérêt à taux légal ; 
- La condamnation de M. [X] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, assorti de l'indexation, et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- La condamnation de M. [X] [Z] au paiement de la somme 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral; 
- La condamnation de M.[X] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût des constats de commissaire de justice, de l'assignation délivrée ainsi que les frais éventuels d'exécution,
- Rappeler que le jugement à intervenir sera assorti de l'exécution provisoire 
- Débouter M. [X] [Z] de toute demande plus ample ou contraire. 

A l'audience du 20 février 2024, M. [R] [T], représenté par avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé sa créance, selon un décompte en date du 16 février 2024 à la somme de 3.029,10 euros. 

M. [X] [Z], assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 


MOTIFS DU JUGEMENT 


Sur le défaut de comparution du défendeur 

En l'absence d'un défendeur régulièrement assigné et en application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. 
En l'espèce, M. [X] [Z], régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice n'ayant pas comparu, et la valeur des prétentions étant indéterminée, le jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort. 

Sur la validation du congé et ses effets 

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :
"I. -- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé et lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 05 février 2020 était à échéance du 04 février 2023. 

Un congé aux fins de reprise pour y habiter a été notifié à M. [X] [Z] par acte de commissaire de justice le 21 juin 2022, soit au moins six mois avant la date d'expiration du contrat. M. [R] [T] manifeste en ce congé sa volonté d'habiter dans les lieux pour en faire sa résidence principale ; il y indique son nom et son adresse. Est annexée au congé l'arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relatives aux obligations du bailleurs et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. 
Par ailleurs, M. [R] [T] a acquis le bien le 11 février 2021, soit moins de deux ans avant l'échéance du contrat de bail de sorte que les effets du congé ont été reportés aux deux ans de l'acquisition du bien, soit au 11 février 2023. 


En l'absence de toute contestation, le congé délivré par M. [R] [T] sera déclaré valable. Le bail a donc pris fin et par conséquent, M. [X] [Z] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 12 février 2023. Il y a lieu dès lors d'ordonner son expulsion.

Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l'exécution en cas de contestation de la personne expulsée.

Par ailleurs, M. [X] [Z] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles (438,11 euros en janvrier 2024), à compter du 12 février 2023 jusqu'à la libération des lieux. 

Sur l'astreinte

L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de contraindre M. [X] [Z] à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. 

Sur la créance locative

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède, l'obligation pour M. [X] [Z] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges. 

Selon le décompte actualisé à la date du 16 février 2024 fourni à l'audience par M. [R] [T] il serait dû par M. [X] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation la somme de 3.029,10 euros (échéance du mois de février 2024 incluse). 
Or ce décompte comporte à la date du 5 septembre 2023 une somme de 822,28 euros au titre d'une régularisation de charges de l'année 2021, sans qu'aucun justificatif soit produit pour étayer cette réclamation et l'insuffisance de la provision sur charges de 40 euros par mois. Au demeurant cette régularisation n'était appelée qu'à hauteur de 342,28 euros dans le décompte au 4 décembre 2023 figurant en pièce 9 du bordereau de communication de pièces, sans qu'aucune explication soit fournie et sans que cette demande additionnelle ait été portée régulièrement à la connaissance du défendeur non comparant.
Dès lors cette somme sera déduite du décompte.

En l'absence de preuve du paiement des autres sommes visées par ce décompte, M. [X] [Z] sera condamné à payer la somme de 2.206,82 euros, assortie des intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du mois de mars 2024 jusqu'à la libération des lieux. 

Sur la demande en dommages et intérêts 

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. A ce titre, il appartient à la victime de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. 

En l'espèce, M. [R] [T] sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi en raison du comportement déloyal de M. [X] [Z] et de sa résistance abusive pour quitter le logement malgré la délivrance du congé. 

Selon les éléments du dossier, M. [X] [Z] a, à plusieurs reprises, refusé de procéder à l'état des lieux de sortie et manifesté son intention de ne pas quitter les lieux, tout en ayant connaissance et conscience de la fin du bail et par conséquent de sa situation d'occupant sans droit ni titre depuis le 12 février 2023. Il en ressort donc que le comportement de M. [X] [Z] constitue un comportement fautif de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle. 

Néanmoins, les éléments du dossier ne permettent pas d'établir l'existence d'un préjudice moral et distinct du préjudice d'occupation des lieux, déjà réparé par l'indemnité d'occupation. En effet, si l'impossibilité de M. [R] [T] de résider dans l'appartement est certaine en raison du refus de M. [X] [Z] de quitter les lieux, celui-ci ne rapporte pas la preuve que cette impossibilité a entrainé chez lui une situation stressante et traumatisante. 

M. [R] [T] rapporte qu'il peut bénéficier du
 soutien de sa grand-mère, Mme [I] [T], résidant à [Localité 7], qui l'héberge aux fins qu'il puisse suivre ses études à l'Université de [Localité 6] depuis septembre 2023. 
Par ailleurs, l'attestation en qualité de témoin de cette dernière, en date du 03 décembre 2023, relate que la situation est très difficile en raison de son âge et de la nécessité d'assumer la charge de sa fille handicapée, dont l'hospitalisation future à son domicile sera nécessaire. Il résulte que ces éléments ne sont pas de nature à caractériser le préjudice moral de M. [R] [T] mais qu'ils tendent davantage à établir l'existence d'un préjudice subi par Mme. [I] [T], qui n'est pas partie à la procédure. 

En conséquence, et à défaut de pouvoir rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice moral et de justifier du quantum de la réparation du préjudice, la demande en dommages et intérêts de M. [R] [T] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 

M. [X] [Z], qui succombe, sera tenu aux dépens étant précisé que les frais inhérents à une procédure d'exécution forcée sont en principe à la charge du débiteur et qu'il n'y a pas lieu de statuer d'ores et déjà sur leur sort et que les dépens ne peuvent comprendre le coût du procès-verbal de constat exposé antérieurement à l'assignation et ne constitue pas une diligence procédurale nécessaire. 

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, M. [X] [Z] sera condamné à payer à M. [R] [T] la somme de 1.000 euros. 

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. 






PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE valide le congé délivré le 21 juin 2023 ; 

CONSTATE que M. [X] [Z] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 12 février 2023 ; 

CONDAMNE M. [X] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6], [Adresse 5] ; 

DIT n'y avoir lieu à astreinte ;

DIT qu'à défaut pour, M. [X] [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411- 1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 12 février 2023 jusqu'à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (438,11 euros par mois en janvier 2024) ainsi que de la régularisation des charges sur production de justificatifs ; 

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à M. [R] [T] la somme de 2.206,82 euros au titre des indemnités d'occupations échues (échéance du mois de février 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [R] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [R] [T] en ses demandes autres, plus amples ou contraires ; 




CONDAMNE, M. [X] [Z] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [R] [T] la somme de 1.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit du jugement. 


Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.


LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection