Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


5AG


SCI/LC


PPP Contentieux général

N° RG 23/00591 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQKF
N° RG n° 23/01227 


[I] [N]

C/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], [X] [K]




- Expéditions délivrées à
Me DIROU
Me LAVAUD
Me ROSSIGNOL
- FE délivrée à 


Le
Me ROSSIGNOL

Avocats : Me Jérôme DIROU
la SELARL EMMANUEL LAVAUD
la SELARL ROSSIGNOL



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024

JUGE : Madame Anne-Marie POUCH,

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,
GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [N]
né le 24 Février 1971 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représenté par Me Jérôme DIROU Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS :

1- Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], 
pris en la personne de son syndic le Cabinet Girondin situé [Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Représentée par Maître Emmanuel LAVAUD, SELARL membre de L’AARPI LEGIDE, avocat au Barreau de Bordeaux

2 - Madame [X] [K]
née le 19 avril 1930 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Maître Marie ROSSIGNOL, membre de la SELARL ROSSIGNOL, avocat au Barreau de Bordeaux



DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


OBJET DU LITIGE

Mme [X] [K] a, le 29 juin 2009, donné en location à Mr [I] [N] un appartement situé résidence [Adresse 5], [Adresse 7].

Le locataire a quitté ce logement, le 1er janvier 2021, à la suite du congé pour vente qui lui avait été délivré par sa propriétaire.

S'étant plaint de l'insalubrité de ce logement, Mr [N] a, par exploit délivré le 12 janvier 2023,fait assigner Mme [X] [K] devant le le pôle protection et proximité du tribunal judicaire de Bordeaux aux fins d'obtenir,sur la base du décret n°2002.12 du 30 janvier 2022 et de l'article 1719 du code civil :

• qu'il soit dit et jugé, qu'au regard de l'insalubrité du logement loué, la responsabilité contractuelle de Mme [K] est engagée pour délivrance non conforme du bien en cause 
• que celle-ci soit condamée à lui régler la somme de 20 311.20 € au titre de son préjudice de jouissance
* que la somme de 2000 € soit également mise à la charge de celle- ci par application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Mme [X] [T] veuve [K] a, par exploit du 21 mars 2023, fait assigner le syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET GIRONDIN, prise en la personne de son représentant légal devant le le pôle protection et proximité du tribunal judicaire de Bordeaux aux fins :
• de jonction avec l'instance engagée par Mr [N] à son encontre
• de condamnation du syndicat des copropriétaires en cause à la relever indemne de toute éventuelle condamnation pécuniaire prononcée à son encontre en ce compris celle découlant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile
• de condamnation de ce syndicat à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
• de dispense de prononcé de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 


La jonction de l'instance n° 23/01227 avec celle enrolée sous le numéro 23/00591 a été ordonnée.

L'affaire a été retenue à l'audience du 12 février 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions, Mr [I] [N] après avoir maintenu ses demandes portant sur la mise en cause de la responsabilité contractuelle de Mme [X] [K], sollicite:
• que le point de départ de la prescription soit jugé comme n'ayant couru qu'à compter du 8 octobre 2020 ou du 1 er janvier 2021 
• que son action ne soit pas déclarée prescrite
• qu'il soit dit et jugé que le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 5] a engagé sa responsabilité sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et que son action par rapport à lui ne soit pas déclarée prescrite
• que Mme [K] et ce syndicat soient solidairement condamnés à lui régler la somme de 20 311.20 € en répararation de son préjudice de jouissance et celle de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
 

Au soutien de sa position, Mr [I] [N] expose que son action dirigée contre Mme [X] [K] n'est pas prescrite puisque l'application combinée des dispositions des articles 2224 du code civil et de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 impliquerait que le point de départ de la prescription de 3 années en découlant serait non pas le dégât des eaux survenu en 2014 mais le moment où lui-même a pu connaître son droit( insalubrité du logement ) c'est à dire le jour où le bail a cessé soit le 1 er janvier 2021 ou du moins le jour où l'expert( Mr [D] ) a déposé son rapport soit le 8 octobre 2020.

Vis à vis du syndicat des co-propriétaires défendeur il précise que son action n'est pas prescrite puisque la prescription s'y rapportant serait de 10 ans comme étant régie par les dispositions des articles 14 et 62 de la loi de 1965.

Le demandeur fait,également,valoir qu'il a vécu,à compter du dégât des eaux survenu en 2014, dans un logement indécent sans réalisation d'aucune réparation par la bailleresse ni par le syndicat des co-propriétaires pourtant dûment informé de cette situation dès le mois de juin 2016;
que l'insalubrité et la non décence du logement ont été constatées par le service de santé de la métropole de [Localité 6] le 12 juillet 2017.

Le demandeur en déduit que le logement loué par Mme [X] [K] ne satisfait pas aux conditions prévues aux articles 2 et suivants du décret n° 2002-12 du 30 janvier 2022 ;
que son préjudice de jouissance sur la période s'étant écoulée du 29 juin 2014 au 1 er janvier 2021 doit être réparé. 

En réponse, Mme [X] [K] conclut, in limine litis, à ce que la demande de Mr [I] [N] soit déclarée prescrite sur le fondement de la responsabiltié contractuelle, avec rejet de l'intégralité de ses demandes et que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ,[Adresse 7] soit lui aussi débouté de ses demandes tendant à voir jugée que sa propre position est sans objet.

Si la prescription n'était pas retenue, Mme [X] [K] demande:
• que les demandes indemnitaires présentées par Mr [I] [N] soient rejetées et, à titre subsidiaire,qu'elles soient réduites à de plus justes proportions 
• que le syndicat défendeur soit condamné à la relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre
• que l'exécution provisoire de la décision à intervenir ne soit pas prononcée
• que le syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la sarl CABINET GIRONDIN, prise en la personne de son représentant légal ou toute partie succombante soit condamné à lui régler 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
 

A l'appui de sa position Mme [X] [K] considère, sur la base des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 82 II de la loi du 6 août 2015( loi Macron ) que le délai de prescription des actions en matière de baux d'habitation est désormais de 3 ans après avoir été de 5 ans ;
que quelque soient les hypothèses retenues quant à l'application ou non de la loi ALUR l'action intentée par Mr [I] [N] est prescrite s'agissant,en outre,de la nécessité de retenir la date d'apparition du désordre( 2014) pour fixer le point de départ de cette prescription .

Elle fait, également, valoir qu'il ne lui appartient pas, par application de l'article 1725 du code civil,de répondre des manquements du syndicat des copropriétaires tiers au sens de cet article ;
que sa demande par rapport à cet organisme comporte bien un objet.

La défenderesse soutient, en outre, que Mr [I] [N] n'a subi aucun préjudice caractérisé puisqu'il a maintenu dans les lieux sa famille avec,au surplus, une sous-location consenti à des tiers ;
qu'elle a tout mis en oeuvre pour répondre aux réclamations de son locataire 5 ans après son entrée dans les lieux.

Elle en déduit qu'il appartenait au syndicat des co-propriétaires d'intervenir s'agissant d'un dommage survenu sur le toit de l'immeuble ,partie commune de celui - ci et ce ,par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
que celui-ci , responsable des dommages causés au demandeur, a mis 4 ans pour intervenir au travers de travaux mal réalisés avec convocation par lui d'une assemblée générale des copropriétaires le 25 août 2020 , soit 6 années après les premières infiltrations, au cours de laquelle des travaux ont été votés et réalisés en décembre de la même année.

Le syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET GIRONDIN, pris en la personne de son représentant légal estime,à son tour : 

• que l'action introduite par Mr [I] [N] est prescrite
• que l'intéressé doit être débouté de l'intégralité de ses demandes 
• que celles présentées par Mme [X] [K] doivent être jugées irrecevabls comme n'ayant aucun objet
• qu'en tout état de cause Mme [X] [K] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes dirigées contre lui 
• que la somme de 3000€ soit mise à la charge de celle-ci par application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
 En premier lieu, il soutient que, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, l'action de Mme [X] [K] à son égard est irrecevable comme étant dépourvue de tout fondement, puisque l'action de Mr [N] est prescrite depuis 2017.

En outre, il affirme n'avoir commis aucune faute puisque le premier dégât des eaux signalé a donné lieu à des travaux d'étanchéité et le second,en novembre 2019,a fait l'objet d'une déclaration à son assurance avec convocation à une réunion d'expertise qui n'a pas pu avoir lieu;
qu'une assemblée générale s'est tenue en avril 2020 avec vote de travaux d'étanchéité qui ont été réalisés en décembre 2020.

DISCUSSION 

Sur la recevabilité de l'action du demandeur par rapport à Mme [X] [K] 

L'article 7 -1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa version en vigueur à compter du 27 mars 2014, que toutes les actions découlant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 82 II de la loi n° 2015.990 du 6 août 2015 précise,quant à lui, que l'article 7-1 susvisé est applicable dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil lequel prévoit que les dispositions du titre XX relatif à la prescription extinctive ne font pas obstacle à l'application des règles prévues par d'autres lois.

Cette loi est applicable aux baux en cours.

C'est donc bien la prescription triennale qu'il convient d'appliquer en l'espèce ce que Mr [I] [N] reconnait, dans le dernier état de ses conclusions.


Le point de départ de cette prescription est ,comme déjà indiqué, le jour où Mr [I] [N] a connu ou aurait du connaître le fait servant de base à ses demandes.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Mr [I] [N] a signé un constat amiable de dégats des eaux à une date non renseignée mais que l'intéressé ne conteste pas se situer en 2014 sans plus de précisions.

Dans ce constat il relève que des dommages affectent les revêtements,le sol ,les murs et le plafond.

Le gestionnaire de l'appartement loué a lui-même indiqué dans un courrier du 23 juin 2016 adressé au syndic ,que le logement en cause était constamment touché par des infiltrations provenant de la terrasse et qu'il devenait insalubre.

Mr [I] [N] ne peut,donc, pas soutenir qu'il n'avait pas ,avant la délivrance de la présente assignation ,connaissance de la situation d'insalubrité éventuelle de son logement et des droits ou actions pouvant en découler pour lui et ce,d'autant moins qu'il était bénéficiaire d'une assurance de protection juridique.

Le 13 juillet 2017, le directeur du service prévention de la mairie de [Localité 6] lui avait, en outre, indiqué que d'importantes traces d'infiltrations d'eau avaient été constatées lors d'une visite récente et qu'il lui appartenait d'en informer son propriétaire et de saisir,éventuellement,le tribunal d'instance de Bordeaux pour apprécier l'éventuelle indécence de son logement.

L'ensemble de ces éléments permet de relever que l'action intentée par Mr [I] [N] à l'encontre de Mme [X] [K] est prescrite.

Sur la recevabilité de l'action de Mme [X] [K] par rapport au syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la sarl CABINET GIRONDIN, en la personne de son représentant légal

Au regard des motifs figurant dans le paragraphe précédent la demande de Mme [K] de se voir relever indemne d'une éventuelle condamnation est dépourvue d'objet et doit être déclarée irrecevable .






Sur les demandes présentées par Mr [N] à l'encontre du syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la sarl CABINET GIRONDIN, prise en la personne de son représentant légal

S'il est constant qu'il ressort des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ,notamment, de ses articles 14 et 42 que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ,sans préjudice de toute action récursoire et que les dispositions de l'article 2224 du code civil sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété encore est t- il necessaire que ces actions soient relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat.

Le demandeur n'ayant pas la qualité requise pour intenter une action contre le syndicat de la copropriété où se trouvait l'appartement qu'il occupait en tant que locataire son action est irrecevable à l'encontre de celui - ci .


Sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,la charge des dépens et le prononcé de l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'équité emporte que les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile soient appliquées exclusivement au profit de Mme [X] [K] à laquelle Mr [I] [N] devra régler sur ce point la somme de 600 €.

Le syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET GIRONDIN, en la personne de son représentant légal sera débouté de sa demande sur ce point.

La nature de l'affaire ne permet pas, en outre, au sens de l'article 514-1 du code de procédure civile, d'écarter l'exécution provisoire de droit telle que prévue à l'article 514 du même code.


Les dépens seront exclusivement mis à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement,de façon contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition,

DÉCLARE l'action de Mr [I] [N] à l'encontre de Mme [X] [K] prescrite ;

DÉCLARE l'action de Mr [I] [N] à l'encontre du syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET GIRONDIN, prise en la personne de son représentant légal irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

DÉCLARE l'action de Mme [X] [K] irrecevable à l'encontre du le syndicat de la résidence [Adresse 5] situé à [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL CABINET GIRONDIN, prise en la personne de son représentant légal ;
 
CONDAMNE Mr [I] [N] à régler à Mme [X] [K] la somme de 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes tant principales que reconventionnelles ;

RAPPELLE que le prononcé de l'exécution provisoire est de droit;

CONDAMNE Mr [I] [N] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION