Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


5AA


SCI/LC


PPP Contentieux général

N° RG 23/03154 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJC3



Société GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[C] [L], [H] [B]




- Expéditions délivrées à
Me BOUSQUET
Me VEYRIERES

- FE délivrée à 
Me BOUSQUET


Le


Avocats : Me Ludovic BOUSQUET
Me Alexia VEYRIERES



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024



JUGE : M. Jean-Jacques TACHE,

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,
GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI



DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Ludovic BOUSQUET Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS :

1 - Monsieur [C] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

2 - Madame [H] [B]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Bénéficiaires de l’aide juridictionnelle n° C-33063-2023-007433
DU 20 Novembre 2023

Représentée par Me Alexia VEYRIERES Avocat au barreau de BORDEAU

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSE DU LITIGE, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon un acte sous seing privé du 11 juin 2014, GIRONDE HABITAT, Office public de l'habitat, a donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] un local à usage d'habitation sis [Adresse 6] ainsi qu'un garage. Le loyer mensuel défini était de 490,04 euros dont 50,83 de charges.
Un deuxième acte sous seing privé a été signé entre les deux parties, le 11 septembre 2014 pour un bail concernant un emplacement de parking privatisé dépendant de la résidence des [Adresse 6], portant le numéro MAGNI 11005 P, moyennant un loyer de 15 € par mois, pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction.
Un troisième contrat en date du 22 avril 2016, a été signé entre les deux parties pour un deuxième emplacement de stationnement portant le numéro MAGNI 11001 P, défini dans les mêmes conditions que le précédent.

Une mise en demeure a été adressée le 02 juin 2022 par GIRONDE HABITAT à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] pour les enjoindre de respecter les conditions de stationnement du règlement intérieur de la résidence sur les parkings.

Un Procès-Verbal a été établi le 19 juillet 2022 par un commissaire de justice qui a constaté le positionnement d'un camping-car et d'une caravane sur les emplacements 1 et 3 de l'aire de parking avec une bâche reliant les deux sur l'emplacement numéro 2. Ces espaces de stationnement ne correspondaient pas à ceux qui leur étaient réservés. Madame [B] a confirmé au commissaire de justice que les véhicules lui appartenaient.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée le 20 juillet 2022 par GIRONDE HABITAT à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] pour non-respect des règles des contrats de bail de parking signés.

Un nouveau constat est établi le 30 août 2022 par le commissaire de justice, dans lequel il est mentionné les mêmes faits relatifs aux stationnements des véhicules constatés au mois de juillet 2022, hormis la bâche qui a été ôtée.

Le 23 juin 2023, le syndic de copropriété a adressé une mise en demeure à GIRONDE HABITAT en raison des nombreux troubles émanant de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B].


Un nouveau procès-verbal a été établi par le commissaire de justice dans lequel il est mentionné des stationnements illicites d'une caravane avec un filet placé au-dessus de celle-ci et d'une camionnette placée perpendiculairement aux emplacements de parking délimitant ainsi un espace privatisé où se trouve en son centre un barbecue. Les personnes présentes ont prétendu être la fille et la belle-fille de Madame [B] et Monsieur [L].

Une mise en demeure a été adressée le 15 juin 2023 à la demande de GIRONDE HABITAT par le commissaire de justice à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B].

Estimant que toutes les procédures amiables ou précontentieuses avaient échouées, la société GIRONDE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :
-PRONONCER la résiliation judiciaire des contrats de bail (contrats de location du 11 juin 2014, contrat de location d'un emplacement du 11 septembre 2014, contrat de location d'un emplacement du 22 avril 2016) aux torts exclusifs de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] pour occupations irrégulières et illicites, défaut d'occupation paisible, défaut d'assurance ;
-ORDONNER en conséquence l'expulsion du logement K4, des places de parking 1 et 5, ainsi que de tout autre emplacement et des parties communes, [Adresse 6] à [Localité 4] (33) ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-SUPPIMER le délai de grâce prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures civiles d'Exécution.
-CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B], à payer à GIRONDE HABITAT, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges ;
-CONDAMNER Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] et sous la même solidarité, à payer à GIRONDE HABITAT, la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance

L'affaire a été placée à l'audience du 17 octobre 2023, puis renvoyée à plusieurs reprises pour mise en état jusqu'à la date du 14 février 2024 où elle a été retenue et mise en délibéré.

Lors de l'audience, la société GIRONDE HABITAT régulièrement représentée par son conseil, a confirmé ses demandes dans les conclusions déposées. Elle a fait valoir le non-respect des dispositions contractuelles, défauts d'occupation réitérés des placements de parking et défaut d'assurance ainsi que des troubles de voisinage liés à des dégradations et des plaintes dont elle produit plusieurs attestations. Elle a précisé qu'il n'y avait pas de défaut de paiement du loyer mais qu'elle s'opposait au délai de grâce.

A l'appui de ses dires, elle produit les 33 documents annexés aux conclusions dont les trois contrats de location, les différents procès-verbaux de constat dressés par le commissaire de justice, les courriers de mise en demeure ainsi que huit attestations des voisins et un procès-verbal de plainte.


Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] représentés par leur conseil, ont indiqué qu'ils vivent dans leur logement avec leurs trois enfants mineurs âgés de 8, 13 et 15 ans. Ils font également valoir qu'il était impossible pour eux de garer leurs véhicules sur les emplacements attribués et que l'occupation des places se faisait avec l'accord des voisins. Ils ont indiqué que la bâche mise entre les deux véhicules avait pour but de les protéger des intempéries de grêle. Ils ont également précisé que les défauts d'occupation paisible ne les concernaient pas directement et que l'altercation avec un voisin était un incident isolé. Ils ont indiqué qu'ils étaient en règle au niveau de l'assurance. Enfin à titre subsidiaire, ils ont précisé qu'ils ne souhaitaient pas que soit supprimé le délai de grâce de deux mois.

Il est demandé dans leurs conclusions de
-DEBOUTER GIRONDE HABITAT de l'ensemble de ses demandes ;
-A titre subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal ferait droit aux demandes de GIRONDE HABITAT de prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail en cours et d'ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] de leur logement, leur accorder le délai de grâce prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution et DEBOUTER GIRONDE HABITAT au titre de sa demande de relative à l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER GIRONDE HABITAT à payer une somme de 1 000 € chacun à Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de leurs demandes, ils produisent 16 documents annexés aux conclusions dont des attestations de voisins, le certificat d'intempéries, l'attestation d'assurance les avis d'impôt sur les revenus 2022 de Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] ainsi que leur livret de famille.
 
A l'issue des plaidoiries, le délibéré a été fixé le 12 avril 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du Code de procédure civile.

La décision étant susceptible d'appel et les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

- Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail 

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Parmi les obligations légales du locataire, l'article 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil lui impose " d'user raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée la chose louée ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ".

La société GIRONDE HABITAT reproche aux locataires des manquements à cette obligation légale et contractuelle.

Au soutien de sa demande, GIRONDE HABITAT verse aux débats trois procès-verbaux établis par un commissaire de justice qui confirme les occupations illicites des aires de stationnement en dehors des emplacements qui leur ont été attribués selon les deux contrats signés.
La société GIRONDE HABITAT produit également des attestations émanant de six résidents de l'immeuble se plaignant de dégradations diverses, d'incivilités, d'animaux laissés en liberté, et de stationnement de nombreux véhicules, et ce depuis 2014.
Deux dépôts de plainte ont été déposés
-Le 20 juin 2023 par Madame [W] [O], agent de GIRONDE HABITAT pour des dégradations sur le mur de la façade de la résidence des [Adresse 6].
- Le 08 mai 2023 de Monsieur [S] [Z] victime d'agression à coups de barres de fer et d'un poing américain par Monsieur [L], occasionnant une ITT supérieure à 10 jours. Trois certificats médicaux ont été établis deux les 07 et 08 mai 2023 par le service des urgences de la Polyclinique [Localité 3] [5] établissant une ITT de 2 mois pour une fracture du bras et une plaie au niveau de l'oreille, puis le 12 mai 2023 par le service ORL de la Polyclinique de [Localité 3] [5]. Une plainte pour coups et blessures volontaires occasionnant une ITT de plus de 8 jours et menaces de mort réitérées a été déposée au commissariat de [Localité 3] le 08 mai 2023.


Un rapport d'information établi le 02 juin 2023 par la Police municipale [Localité 4] relate l'ensemble des faits d'incivilité, agressions, insultes et menaces de mort, occasionnés par les membres de la famille [L] et [B].

Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] réfutent les accusations d'occupation illicite des parkings en arguant du fait que l'emplacement numéro 2 n'était pas loué, et qu'ils occupaient les autres avec l'assentiment des locataires dont ils produisent les témoignages. Ils expliquent également que l'installation de la bâche n'était qu'occasionnelle et qu'ils l'ont retirée sans difficulté à la demande de l'huissier.
Ils prétendent également que les déclarations des voisins sont produites sans aucune preuve et fournissent également des témoignages de résidents sur leur " comportement exemplaire ".
Pour l'agression de Monsieur [S] [Z], Monsieur [L] indique avoir été contraint d'intervenir pour défendre sa compagne et ses filles prises à partie dont l'une a eu la jambe cassée sans produire toutefois le moindre certificat médical ni la plainte soi-disant déposée.

L'attestation d'assurance habitation qu'ils produisent concerne la période du 05/12/2023 au 01/12/2024.

L'article 1729 du code civil qui prévoit la résiliation judiciaire du contrat de bail en cas de manquement du locataire à son obligation d'user raisonnablement des lieux donnés à bail ne prévoit pas pour sanction la résiliation automatique du contrat de bail puisque cet article précise que le bailleur " peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ". 

La jurisprudence est venue préciser d'une part que la situation justifiant la résiliation du bail s'apprécie au jour où le juge statue et d'autre part que le juge du fond dispose d'un pouvoir d'appréciation souverain de la gravité de la faute, la faute reprochée au preneur devant être d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation judiciaire.

En l'espèce, la persistance des nuisances depuis plus d'une année, en dépit des avertissements et des mises en demeure, tel que cela résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse, et la plainte pour violences déposée par un résident, constituent un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat de bail dès le prononcé du présent jugement. 
C'est aux fins d'obtenir cette résiliation de bail que le syndic de copropriété a adressé le 23 juin 2023 une mise en demeure à GIRONDE HABITAT en raison de nombreux troubles émanant de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B].,

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation des contrats de bail de l'appartement et de son garage ainsi que des deux parkings et d'ordonner l'expulsion de ceux-ci de Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier.

Il y a lieu en outre de fixer à compter du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d'occupation des lieux équivalente au montant du loyer courant durant l'occupation et de condamner Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] à son paiement.

- Sur le délai de grâce

L'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que " Si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. "

En l'espèce le couple ayant trois enfants mineurs, et au regard de leur situation financière, du fait qu'ils ont souscrit une assurance et que les loyers ont toujours été honorés par les locataires, ce que reconnaît d'ailleurs la société GIRONDE HABITAT, il leur sera accordé le délai de grâce de deux mois pour leur permettre une recherche d'un appartement répondant à leur situation familiale et à leurs ressources financières.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] succombant seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.
En l'espèce, Monsieur [C] [L] et à Madame [H] [B] seront condamnés à payer à la société GIRONDE HABITAT la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à la date du prononcé du présent jugement la résiliation judiciaire du contrat de bail du local à usage d'habitation et de son garage sis [Adresse 6] ;

PRONONCE à la date du prononcé du présent jugement la résiliation judiciaire des contrats de bail de places de parking souscrits le 11 septembre 2014 et le 22 avril 2016, aux torts exclusifs de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B] pour occupations irrégulières ;

ACCORDE le délai de grâce de deux mois prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures civiles d'Exécution.

ORDONNE si besoin était, en l'absence de départ volontaire des lieux passé le délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion du logement K4, des places de parking 1 et 5, ainsi que de tout autre emplacement et des parties communes, [Adresse 6] à [Localité 4] (33) ainsi que celle de toute personne y demeurant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B], à payer à GIRONDE HABITAT, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B], à payer à GIRONDE HABITAT, la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [H] [B], au paiement des entiers dépens de l'instance ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits


 LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION