Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°2024/ 110

PF





R.G : N° RG 19/03104 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FJNR 













[A]

[X]





C/



[A]

[Y]















RG 1èRE INSTANCE : 18/02889 











COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 08 NOVEMBRE 2019 RG n°: 18/02889 suivant déclaration d'appel en date du 03 DECEMBRE 2019



APPELANTES :



Madame [Z] [M] [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Stefan WANDREY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [K] [H] [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Stefan WANDREY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





INTIMES :



Monsieur [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Roberto OVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [N] [P] [Y] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Roberto OVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





CLÔTURE LE : 8 juin 2023



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2024 devant la Cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère,

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré après avoir entendu Maître WANDREY en ses observations, Maître OVA n'ayant pas souhaité plaider.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 19 Avril 2024. 



Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE,.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 



* * *



LA COUR





Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2018, M. [R] [A] et Mme [N] [Y], son épouse (les époux [R] [A]), occupants de la parcelle Section BP n° [Cadastre 4], sise au [Adresse 1] à [Localité 5] ont assigné Mmes [Z] [A] et [K] [X] épouse [A], respectivement nue-propriétaire et usufruitière des parcelles BP n° [Cadastre 3], sise au [Adresse 2] à [Localité 5] et BP n° [Cadastre 4], suite au décès de M. [B] [T] [S] [A] (les consorts [B] [A]), devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre aux fins de juger qu'ils sont propriétaires par prescription trentenaire de ladite parcelle cadastrée BP [Cadastre 4] à [Localité 5].

 

Par jugement du 8 novembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre de la Réunion a :



-dit que M. [R] [A] et son épouse née [N] [P] [Y] sont propriétaires par prescription acquisitive de la parcelle cadastrée BP [Cadastre 4], sise au [Adresse 1] [Localité 5] ;

-débouté les défenderesses de l'ensemble de leurs prétentions,

-condamné in solidum Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] à payer aux demandeurs la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

-condamné les mêmes aux dépens de l'instance.

 

Par déclaration du 3 décembre 2019 au greffe de la cour, les consorts [B] [A] ont formé appel du jugement.

 

Par décision mixte du 1er juillet 2022, la cour d'appel a :



- Infirmé le jugement entrepris;

- Rejeté la demande des époux [R] [A] tendant à les déclarer propriétaires par usucapion de la parcelle sise BP n° [Cadastre 4], [Adresse 1] à [Localité 5];

- Sursis à statuer sur le surplus des demandes;

- Renvoyé l'affaire et les parties à la mise en état du 22 septembre 2022 à 9h aux fins d'envisager une médiation, et à défaut, de conclure sur l'application des dispositions de l'article 555 du code civil et l'opportunité d'une expertise;

- Réservé les dépens.



[R] [A] est décédé le 11 février 2017.



La proposition de médiation a été refusée.



Aux termes de leurs dernières conclusions d'appelantes déposées le 12 avril 2023, Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] demandent à la cour de :



- Ordonner la libération sans délai de la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée BP [Cadastre 4] leur appartenant ;

- Ordonner l'expulsion de Mme [N] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée BP [Cadastre 4], avec au besoin le concours de la force publique ;

- Ordonner la démolition des constructions réalisées, ainsi que la remise en état initial de la parcelle BP [Cadastre 4], aux frais de Mme [N] [Y] ;

- Ordonner l'enlèvement des biens mobiliers se trouvant sur les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [N] [Y] ;

- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux;

- Condamner Mme [N] [Y] à leur payer la somme de 20.000 euros à titre d'indemnité d'occupation en réparation de leur préjudice résultant de l'atteinte à leur droit de propriété ;

- Débouter Mme [N] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

- Condamner Mme [N] [Y] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée déposées le 10 avril 2023, Mme [N] [Y] demande à la cour de :



- Dire et juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions;

Dans ces conditions,

- Débouter Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] de l'ensemble de leurs demandes.

Par conséquent,

- Désigner avant-dire droit un Expert qui aura pour mission de chiffrer le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date de son expertise, compte tenu de l'état dans lequel se trouve les constructions qui y sont édifiées, et en fournissant tous éléments de nature à permettre à la juridiction de prévoir l'actualisation de cette estimation à la date du remboursement effectif des sommes qui pourront être dues par Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A];

En tout état de cause,

- Condamner solidairement les consorts [A] à lui verser la somme de 14.300 euros correspondant au règlement des taxes foncières depuis au moins 50 ans, soit entre 1969 et 2019.

- Dire et juger, dans l'hypothèse où son expulsion serait ordonnée, que cette expulsion ne pourra intervenir, compte tenu de son âge, 83 ans, de sa qualité de retraitée, de l'occupation trentenaire de la parcelle litigieuse, que dans un délai de deux ans à compter de l'arrêt à intervenir.

- Dire que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Statuer sur les dépens comme de droit.



La clôture est intervenue par ordonnance du 8 juin 2023.



 

MOTIFS

 

Sur la demande de destruction des constructions existantes



Les appelantes soulignent que Mme [N] [Y] a construit sur un terrain leur appartenant et qu'elles sont donc fondées à solliciter la destruction des constructions aux frais de cette dernière, la bonne foi n'étant pas caractérisée.



Mme [N] [Y] argue pour sa part être possesseur de bonne foi puisqu'elle occupait le terrain avec l'autorisation de [B] [A], qui les a également autorisé à construire, avec son époux et frère de [B] [A], leur maison d'habitation. Elle soutient ainsi disposer d'un titre putatif et relève avoir voulu régulariser sa situation par la signature d'un acte d'acquisition notarié de la parcelle, lequel n'a pu être signé du fait de l'obstruction des appelantes.



Sur ce,



Vu les articles 550 et 555 du code civil; 



Aux termes de l'article 550 susvisé, et pour l'application de l'article 555, le tiers possesseur de bonne foi est celui qui "possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices".



Au cas d'espèce, c'est en vertu d'une autorisation du propriétaire des lieux, non d'un titre notarié attestant d'une qualité de propriétaire, qu'elle a occupé et construit sur la parcelle litigieuse.



Il s'ensuit que les conditions de la bonne foi requises pour l'application de l'article 555 alinéa 4 susvisé ne sont pas réunies et que Mme [N] [Y] ne peut prétendre à solliciter indemnisation pour la construction édifiée sur la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée BP [Cadastre 4].



En conséquence, la demande d'expertise de la valeur de construction de la maison édifiée par Mme [N] [Y] doit être rejetée; il y a lieu en outre de faire droit à la demande tendant à condamner Mme [N] [Y] à destruction de celle-ci.



Sur la demande d'expulsion



Vu l'article 550 du code civil ;



Vu l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution ;



Invoquant uniquement son grand âge (83 ans), Mme [N] [Y] ne justifie pas de circonstances permettant de considérer que son relogement ne pourrait intervenir "dans des conditions normales" au sens de l'article susvisé, et ce alors même que les différents diagnostics de la construction habitée par Mme [N] [Y] établissent l'état d'insalubrité et de délabrement des lieux ( pièces 52 à 54 appelantes).



En l'absence de titre d'occupation de la parcelle litigieuse, son expulsion sera ainsi ordonnée et sa demande de sursis, rejetée.



Vu l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution;



Au jour où la cour statue, les circonstances de l'espèce n'impliquent pas qu'une astreinte assortisse l'expulsion ayant été ordonnée.



Le demande à ce titre sera ainsi rejetée.



Sur la demande d'indemnité



Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] soutiennent que l'occupation illégale de la parcelle par Mme [N] [Y] leur a causé préjudice.



Vu l'article 1240 du code civil;



La cour relève qu'aucune évaluation de la valeur locative des lieux n'est produite aux débats et que les appelantes ne justifient pas d'un projet précis sur la parcelle qui aurait été retardé par l'occupation des lieux par Mme [N] [Y].



En outre, il n'est pas contesté que l'occupation de celle-ci s'est faite, durant plusieurs décennies, avec l'autorisation de leurs propriétaires. La durée de cette situation de fait a ainsi pu générer des revendications de droit, objet du présent litige, puis une tentative de rachat du bien par Mme [N] [Y], dont l'échec est reproché par chacune des parties à l'autre.



Aussi, l'ensemble de la période d'occupation de la parcelle par les époux [R] [A] ne saurait être retenue pour justifier du quantum de la demande indemnitaire.



Au vu des photographies des lieux produites aux rapports techniques, de l'état du bien et à la situation de famille particulière des parties, l'occupation illégale de Mme [N] [Y] sera justement réparée par l'allocation à Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] de la somme de 2.000 euros.





Sur la demande reconventionnelle en paiement des taxes foncières



Vu l'article 1302-2 du code civil;



Si Mme [N] [Y] soutient avoir acquitté pendant 50 ans 286 euros en moyenne de taxes foncières- ce que les appelantes contestent, les avis qu'elle produit ne permettent pas d'identifier la parcelle à laquelle se rapportent ces taxes, comme analysé dans l'arrêt mixte de la cour dans la présente instance. S'agissant de l'avis pour l'année 2018, adressé à [R] [A] au [Adresse 1] à [Localité 5], adresse correspondant au numéro de parcelle, la pièce produite ne comprend pas la seconde page de l'avis qui aurait permis d'identifier la ou les parcelles au titre desquelles elle a été calculée.



Aussi, Mme [N] [Y] n'apporte pas la preuve de l'existence de la créance alléguée.



Sa demande de remboursement doit ainsi être rejetée.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;



Mme [N] [Y], qui succombe, supportera les dépens.



L'équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.



 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, 



- Ordonne l'expulsion de Mme [N] [Y], et de tous occupants de son chef, de la parcelle cadastrée BP [Cadastre 4] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique;



- Rejette la demande de sursis à expulsion;



- Rejette la demande d'expertise de la valeur de construction de l'immeuble édifié sur ladite parcelle;



- Ordonne la destruction des constructions établies sur ladite parcelle aux frais de Mme [N] [Y];



- Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte;



- Condamne Mme [N] [Y] à verser la somme de 2.000 euros à Mme [Z] [A] et Mme [K] [X] veuve [A] en indemnisation de l'occupation sans titre de la parcelle;



- Déboute Mme [N] [Y] de sa demande en paiement des taxes foncières;



- Rejette les demandes de frais irrépétibles;



- Condamne Mme [N] [Y] aux dépens.

 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT











SIGNE