Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 20/00210 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FKIE





[S]



C/



S.A.R.L. LES LOGES DU PARK



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS (REUNION) en date du 18 DECEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 31 JANVIER 2020 RG n° 16/00996





APPELANT :



Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉE :



S.A.R.L. LES LOGES DU PARK

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 8 juin 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre , assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- Par acte en date des 4 et 5 octobre 2005, reçu par Maître [T] [B], Notaire à [Localité 4] (974), l'EURL LES LOGES DU PARK a acquis de la Société Hôtel du centre un fonds de commerce d'hôtel ' pension meublé. 

 

2- La cession comprenait le droit au bail relatif aux locaux dans lesquels le fonds est exploité, sis à [Adresse 1]. 

 

3- Les Bailleurs, M. [X] [S] et son épouse, Mme [V] [Z], sont intervenus à l'acte pour agréer la cession.

 

4- Par arrêté municipal n°2367/2011 en date du 21 octobre 2011, l'établissement "LES LOGES DU PARK" a été fermé au public à la suite de la constatation de plusieurs manquements aux normes de sécurité en matière de lutte contre les risques d'incendie et de panique dans les établissement recevant du public.



5- Les travaux de mise en conformité n'étant pas exécutés, l'EURL LES LOGES DU PARK a obtenu une ordonnance de référé le 22 novembre 2011 condamnant le bailleur à les réaliser sous astreinte.



6- L'astreinte a été liquidée à hauteur de la somme de 23 100 € par jugement du 21 juin 2012 du Juge de l'exécution confirmé en appel selon arrêt du 25 avril 2014.



7- Par un nouveau jugement en date du 26 mars 2014, le tribunal de Grande Instance de Saint Denis a suspendu l'obligation à paiement des loyers de l'EURL LES LOGES DU PARK jusqu'à justification des travaux, enjoint de nouveau M. [S] de les faire réaliser sous peine d'astreinte et alloué au locataire une somme de 86 800 € au titre de son trouble de jouissance.



8- Par acte d'huissier délivré le 16 juillet 2014, l'EURL LES LOGES DU PARK a de nouveau saisi le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de compléter l'indemnisation telle qu'ordonnée par le jugement en date du 26 mars 2014, dans son quantum et dans sa durée et obtenir la condamnation solidaire de Mme [V] [Z], en sa qualité de co-indivisaire et de co-bailleur.



9- Par un arrêté du 9 mars 2016 l'établissement a été autorisé à rouvrir au public.



10- Par un jugement contradictoire du 18 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- DÉCLARÉ les demandes formées à l'encontre de Mme [Z] [V] épouse [S] irrecevables ; 

 

- PRONONCÉ la résiliation du bail commercial en date du 25/6/2008 aux torts du bailleur et ce à compter du jugement ;

 

- CONDAMNÉ M. [X] [S] à payer à l'EURL LES LOGES DU PARK prise en la personne de son représentant légal la somme de 567.210 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, déduction à faire des loyers impayés dus depuis juillet 2016 jusqu'à la date effective de résiliation ; 

 

DÉBOUTÉ les parties du surplus des demandes ;

 

ORDONNÉ l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes dues ;

 

CONDAMNÉ M. [X] [S] à payer l'EURL LES LOGES DU PARK prise en la personne de son représentant légal la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC ;

 

CONDAMNÉ M. [X] [S] aux dépens. 



11- Par déclaration en date du 31 janvier 2020, M. [X] [S] a interjeté appel de ce jugement.



12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 12 février 2023 , M. [X] [S] demande à la cour :

 

- D'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur ;



- D'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné M. [S] à la somme de 567.210 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;



- D'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes ;



Statuant de nouveau,



 Sur l'appel incident adverse :



A titre principal,



Vu l'article 562 du Code de procédure civile,



Vu la jurisprudence citée et la formulation de l'appel incident dans les conclusions de l'intimée,



- Juger que la Cour n'est pas saisie de l'examen des chefs de jugement relatifs aux charges d'exploitation et à la prétendue indemnité de résiliation évaluée sur la base d'une indemnité d'éviction ;



- Débouter l'EURL LES LOGES DU PARK de ses demandes à ce titre, sans examen au fond ;



Vu les articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile,



- Juger irrecevables les prétentions et demandes formulées par l'EURL LES LOGES DU PARK tendant à obtenir la condamnation de M. [S] à verser à l'EURL LES LOGES DU PARK la somme de « 271.334 € à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation du bail aux torts du bailleur ;



A titre subsidiaire,



- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les demandes de l'EURL LES LOGES DU PARK concernant les charges d'exploitation et la prétendue indemnité de résiliation évaluée sur la base d'une indemnité d'éviction ;



 Sur la procédure en vérification d'écriture :



Vu les articles 287 et suivants du Code de Procédure Civile,



Vu les anciens articles 1315 et 1324 du code civil,



Vu le nouvel article 1373 du Code civil,



- Juger recevable et bien fondé M. [S] en sa demande de vérification d'écriture ;



- Constater qu'il n'est pas produit aux débats l'original de l'écrit litigieux du 25 juin 2008 attribué à M. [S] ;



- Donner acte à M. [S] de ce qu'il a remis à la cour les pièces de comparaison en sa possession ;



- Procéder à la vérification d'écriture de l'écrit du 25 juin 2008 (bail commercial);



- Juger nul et de nul effet l'écrit litigieux (bail commercial du 25 juin 2008) et l'écarter des débats et rejeter toutes prétentions fondées sur celui-ci ;



 A titre principal :



Vu la modification de la disposition de l'immeuble sans l'accord préalable du bailleur,



Vu l'absence d'exploitation de l'hôtel,



Vu l'absence de règlement des loyers,



- Faire sommation à l'EURL LES LOGES DU PARK de communiquer le document écrit signé par le bailleur donnant son accord à la réalisation des travaux ;



- Faire sommation à l'EURL LES LOGES DU PARK de communiquer les devis des travaux réalisés en vue de la modification de la disposition des lieux ;



- Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du preneur en l'absence d'accord donné sur la modification de la disposition des lieux ;

 

Vu l'absence de versement des loyers du 22 novembre 2011 au 26 mars 2014 et du mois de juillet 2016 à ce jour,



- Juger que l'EURL LES LOGES DU PARK a manqué à ses obligations contractuelles ;



En conséquence,



- Résilier le bail aux torts de l'EURL LES LOGES DU PARK ;



- Condamner l'EURL LES LOGES DU PARK à la somme de 77.187,96 € au titre des loyers impayés du 22 novembre 2011 au 26 mars 2014 ;



- Condamner l'EURL LES LOGES DU PARK à la somme de 111.292,25 € au titre des loyers impayés depuis le mois de juillet 2016 jusqu'au 18 décembre 2019 ;



- Condamner l'EURL LES LOGES DU PARK au paiement des loyers dus à compter du 19 décembre 2019 et jusqu'à la résiliation du bail ;



- Débouter l'EURL LES LOGES DU PARK de toutes ses demandes, fins et prétentions ;



 A titre subsidiaire :



Si la Cour venait à prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur,





- Limiter le montant des dommages et intérêts à la somme de 38.232 € correspondant à la perte de marge brute ;



- Débouter l'EURL LES LOGES DU PARK de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance faute de justifier de son préjudice ;



 En tout état de cause :



- Juger que les éventuels dommages et intérêts accordés devront se compenser avec les loyers impayés dont est redevable l'EURL LES LOGES DU PARK, soit la somme globale de188.480,21 € arrêtée au 19 décembre 2019, outre les loyers dus jusqu'à la résiliation du bail ;



- Condamner la société l'EURL LES LOGES DU PARK au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.



13- Pour l'essentiel, M. [X] [S] fait valoir :



- que le chef de jugement portant sur les charges d'exploitation et l'indemnité de résiliation du bail n'a pas été déféré à la cour ;



- que la demande de dommages-intérêts du fait de la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur formulée pour la première fois dans des conclusions du 17 juin 2022 est à la fois nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et tardive au sens des dispositions de l'article 910- 4 du même code ;



- que la demande au titre des charges d'exploitation n'est pas sérieuse et a déjà donné lieu au versement d'indemnités ;



- qu'il n'y a pas d'indemnité d'éviction possible en cas de résiliation judiciaire du bail ;



- qu'il n'est ni le rédacteur ni le signataire du bail commercial du 25 juin 2008 dont se prévaut l'EURL LES LOGES DU PARK ;



- que le preneur a réalisé des travaux d'aménagement sans l'accord du bailleur manquant à ses obligations contractuelles ;



- qu'il a été diligent à faire réaliser les travaux de mise en conformité qui étaient exigés et qu'il n'a commis aucune faute ;



- que la capacité d'accueil de l'établissement n'a été aucunement réduite ;



- que le preneur a sciemment refusé de reprendre l'exploitation de l'hôtel et de reprendre le paiement des loyers ce qui justifie l'application de la clause résolutoire ;



- que la preuve du préjudice de jouissance n'est pas rapportée. 



14- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 17/ 06/ 2022, l'EURL LES LOGES DU PARK demande à la cour de :



- CONFIRMER le jugement sauf concernant le quantum de l'indemnisation ; 

 

- CONSTATER que les travaux de mise aux normes ont entraîné une cessation totale de l'activité de l'EURL LES LOGES DU PARK qui ne peut toujours pas exercer son activité ; 

 

- CONSTATER que l'EURL LES LOGES DU PARK ne peut plus, compte tenu de la modification des lieux loués par le Bailleur, exercer son activité de manière rentable et est donc contrainte à la cesser ; 

 

- PRONONCER par suite la résiliation du bail liant les Parties aux torts exclusifs du Bailleur ; 

 

- CONDAMNER par suite M. [S] à verser à l'EURL LES LOGES DU PARK les sommes suivantes : 

 

- 567.210 € au titre du trouble de jouissance du 16 avril 2013 jusqu'au 16 avril 2016,

 

- 125.293 € au titre des charges d'exploitation supportées depuis la fermeture de 'établissement, 



- 271.334 € à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation du bail aux torts du Bailleur ;



- DÉBOUTER M. [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

- CONDAMNER M. [S] à verser à la requérante la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel. 



15- Pour l'essentiel, l'EURL LES LOGES DU PARK fait valoir :



- que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en réduisant de moitié la capacité d'accueil de l'établissement et l'a placée dans l'impossibilité de poursuivre son activité ;



- qu'une remise en état étant exclue, il n'a pas d'autre possibilité que de poursuivre la résiliation du bail ;



- que les époux [S] ont toujours eu connaissance que le nombre de chambres était de 12, ce qui correspond à l'état du bâtiment au jour de l'achat du fonds de commerce par la société LES LOGES DU PARK;



- qu'elle est fondée à solliciter une condamnation complémentaire au titre du trouble de jouissance à partir du 16 avril 2013 et jusqu'au 16 avril 2016, soit durant 3 ans ;



- que malgré la fermeture de l'établissement, elle a continué à payer des charges d'exploitation ;



- qu'elle est également fondée à être indemnisée de la perte de son droit au renouvellement du bail. 



16- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 08 juin 2023.



17- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023.



MOTIFS



Sur la résolution du bail :



18- Aux termes des dispositions de l'article 1184 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. 









En ce qui concerne le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance :



19- Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.



20- L'obligation de délivrance implique une mise à disposition de la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail.



21- Par acte notarié des 4 et 5 octobre 2005, l'EURL LES LOGES DU PARK s'est porté acquéreur d'un fonds de commerce d'hôtel-pension meublé comprenant le droit au bail des locaux où le fonds est exploité [Adresse 1]. 



22- L'immeuble objet du bail y est décrit comme comportant 12 chambres avec douche et WC, un appartement F2, une cuisine commune à l'extérieur et une cour.



23- Il est établi par les mentions de l'acte notarié que les propriétaires des locaux, M. [X] [S] et Mme [V] [Z], son épouse, sont intervenus à l'acte pour agréer à la fois la cession du droit au bail et l'acquéreur comme nouveau locataire.



24- Il résulte des dispositions de l'article 1319 ancien du code civil devenu 1371 depuis l'ordonnance du 10 février 2016, qu'un acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux des faits que l'officier public y a énoncés comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions.



25- Les allégations du bailleur selon lesquelles il n'était pas partie à l'acte de cession des 4 et 5 octobre 2005 et n'a pas eu connaissance de ce qu'il y était fait mention de 12 chambres seront par conséquent écartées.



26- Il est également établi par les pièces versées aux débats que le 16 février 2009, M. [S] a fait procéder à un repérage d'amiante dans les bâtiments donnés à bail.



27- M. [S] était présent lors des constats effectués par le cabinet d'expertises TAM ainsi que le précise le technicien dans son rapport.



28- L'examen de ce rapport fait ressortir l'existence de 4 chambres en RDC, de 5 chambres au 1 er étage et de 3 chambres au 2 ème étage.



29- Il s'en déduit que M. [S] avait parfaite connaissance de l'état de l'immeuble et en particulier de ce que les combles situés au niveau R + 2 se trouvaient aménagés sous forme de chambres portant ainsi la capacité de l'hôtel-pension à un total de 12 chambres comme mentionné à l'acte notarié.



30- Il est constant que l'établissement a fait l'objet d'une fermeture administrative, le 21 octobre 2011, pour des défauts de conformité aux règles de sécurité.



31- Il n'est pas discuté que ces défauts de conformité relevaient des obligations du bailleur et constituaient par conséquent un manquement à son obligation de délivrance.



32- Afin d'y remédier, le bailleur a soumis à la commune une demande d'autorisation de travaux qu'il a déposée en mairie le 27 avril 2012.



33- La notice de sécurité qui était jointe à cette demande d'autorisation de travaux évoque la réalisation de 5 chambres (1 en RDC et 4 en R+ 1).



34- Une notice d'accessibilité communiquée un peu plus tard, le 29 novembre 2012, aux services de la commune fait quant à elle mention d'un projet de 8 chambres doubles (dont 4 en RDC et 4 en R + 1).



35- Au-delà de cette distorsion dans le nombre de chambres déclaré, l'une et l'autre des deux notices font par contre état d'un niveau R + 2 constitué de combles non aménagés, non accessibles au public et même condamné par une cloison coupe feu.



36- C'est ainsi que l'établissement verra ainsi sa capacité d'accueil réduite à un effectif de 14 personnes selon l'arrêté municipal du 09 mars 2016 autorisant sa réouverture alors que celle-ci était de 28 personnes selon les mentions de l'arrêté de fermeture.



37- Il est donc établi qu'à l'occasion des travaux de mise en conformité que le bailleur se devait de réaliser des modifications importantes sont effectivement intervenues dans la consistance de l'immeuble mis à la disposition de l'EURL LES LOGES DU PARK.



38- Les pièces du dossier révèlent que M. [S] avait proposé à son locataire d'exclure le R + 2 des travaux à réaliser ce que celui-ci avait catégoriquement refusé ainsi que cela ressort d'une lettre du bailleur lui-même en date du 2 janvier 2012.



39- Cette modification portant sur l'utilisation du niveau R + 2, à l'initiative de M. [S] et contre la volonté du locataire, s'analyse donc bien là encore comme un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.



40- Le manquement étant établi sans qu'il soit nécessaire de prendre en compte le bail du 25 juin 2008 que M. [S] conteste avoir signé, il n'y a pas lieu de procéder à la vérification d'écriture qu'il réclame.



En ce qui concerne les manquements du locataire à ses obligations :



41- Dans un bail, la contrepartie du paiement du loyer réside dans la mise à disposition du local.



42- Le preneur peut dés lors opposer l'exception d'inexécution et ne pas s'acquitter du loyer tant que la délivrance n'a pas lieu.



43- M. [S] qui n'a plus satisfait à son obligation de délivrance à partir de l'arrêté municipal portant fermeture de l'établissement exploité par l'EURL LES LOGES DU PARK ne peut donc pas se prévaloir d'un défaut de paiement des loyers pour obtenir une résolution du bail aux torts de son locataire.



44- Il est établi que l'immeuble comptait déjà 12 chambres lors de la cession du bail et M. [S] ne rapporte pas la preuve de ce que des travaux auraient été réalisés par l'EURL LES LOGES DU PARK, ainsi qu'il le laisse entendre, en contravention aux dispositions du bail.



45- M. [S] ne peut donc pas davantage poursuivre de ce chef une résolution du bail aux torts du preneur.



46- Enfin, il ne peut être fait grief au locataire qui voit la capacité d'accueil de son établissement réduite de moitié d'avoir préféré ne pas reprendre l'exploitation de son fonds.



47- Au total, il n'apparaît aucun manquement de l'EURL LES LOGES DU PARK à ses obligations contractuelles.



48- C'est par conséquent à raison que le premier juge dont la décision sera confirmée a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts des époux FOCK -SI- MUI. 



Sur les demandes de dommages et intérêts du locataire :



En ce qui concerne la régularité de l'appel incident de l'EURL LES LOGES DU PARK :



49- L'appel incident est formé de la même manière que les demandes incidentes (article 551 du code de procédure civile).

 

50- A l'encontre des parties à l'instance, les demandes incidentes sont présentées de la même manière que les moyens de défense (article 68 du code de procédure civile).



51- Dès ses premières conclusions notifiées le 27 octobre 2020, dans le délai de 3 mois de l'article 909 du code de procédure civile, l'EURL LES LOGES DU PARK a formulé une demande de condamnation au titre de 3 chefs de préjudice : un trouble de jouissance, les charges d'exploitation supportées alors que l'établissement était fermé et la perte de son bail.



52- Le fait qu'elle ait pu par ailleurs évoquer dans le dispositif de ses écritures une confirmation du jugement sauf en ce qu'il a mis Mme [V] hors de cause et quant au quantum de l'indemnisation ne peut avoir pour effet de réduire la saisine de la cour au seul préjudice indemnisé en première instance et conduire la juridiction à occulter partie des demandes régulièrement formulées dans le cadre de l'appel incident.



En ce qui concerne le préjudice de jouissance :



53- Le créancier peut être indemnisé pour la perte de l'avantage espéré dans le cas où cette perte découle de l'inexécution du contrat ou de la résolution elle-même.



53- Du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, l'EURL LES LOGES DU PARK a perdu l'usage de l'immeuble qui lui avait été donné à bail et dans lequel elle exploitait un fonds de commerce générateur de revenus.



54- Elle a subi du fait de l'inexécution du contrat, un trouble de jouissance qu'elle est fondée à voir réparer.



55- La réalisation d'un chiffre d'affaires implique nécessairement des frais et des dépenses qui viennent diminuer le gain de l'exploitant.



56- Le trouble de jouissance de l'EURL LES LOGES DU PARK ne peut donc pas être fixé à hauteur du chiffre d'affaires qu'elle n'a pas été en mesure de réaliser.



57- Elle est fondée par contre à obtenir réparation à hauteur de la marge brute qu'elle aurait pu réaliser si le bail avait été convenablement exécuté.



58- En l'espèce, l'EURL LES LOGES DU PARK justifie par les documents comptables qu'elle verse aux débats qu'elle a réalisé un résultat d'exploitation de 2461 € au titre de l'exercice 2008 et de 12 696 € au titre de celui de 2009.



59- Les éléments comptables qu'elle produit au titre des exercices 2010 et 2011 n'ont pas de valeur probante dans la mesure où il s'agit de simples projets dont rien ne permet de considérer qu'ils ont été définitivement entérinés.



60- Il convient par conséquent de s'en tenir à la marge brute moyenne réalisée sur les deux exercices 2008 et 2009, soit la somme de 7578, 50 € l'année.



61- Par jugement du 26 mars 2014, l'EURL LES LOGES DU PARK a déjà été indemnisée de son préjudice de jouissance pour la période courue entre la fermeture administrative de son établissement le 21/10/ 11 et le 15/ 04/ 13.



62- Son préjudice de jouissance sur la période courue entre le 16/ 04/ 2013 et le 18/ 12/ 2019, date du jugement prononçant la résolution du bail, sera évalué à la somme de 50 523, 33 € se décomposant comme suit :



- Entre le 16/ 04/ 2013 et le 16/ 04/ 2019 : 45 471 € (7578, 50 € X 6 ) ;



- Entre le 17/ 04/ 2019 et le 18/ 12/ 2019 : 5052, 33 € (7578, 50 €/ 12 X 8). 



En ce qui concerne les charges acquittées postérieurement à la fermeture de l'établissement :



63- Le créancier peut également être indemnisé pour la perte éprouvée résultant de l'inexécution du contrat.



64- A ce titre, le locataire est fondé à obtenir réparation à hauteur des dépenses qu'il a effectivement été contraint de maintenir en exécution du bail alors que l'obligation de délivrance du bailleur n'était plus remplie.



65- Le jugement rendu le 26 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis est venu indemniser une perte d'exploitation, c'est à dire un manque à gagner.



66- C'est donc à tort que M. [S] soutient que ce chef de préjudice a déjà donné lieu à une indemnisation.



67- L'attestation de l'expert comptable de l'EURL LES LOGES DU PARK évaluant les charges d'exploitation à la somme globale de 101.312 € pour la période allant du 21 octobre 2011 au 31 mai 2014 ne permet pas cependant de déterminer la consistance exacte des dépenses concernées.



68- Les seules pièces susceptibles d'exploitation consistent dans les comptes de résultat détaillés que l'EURL LES LOGES DU PARK produit au titre des exercices 2014 à 2016.



69- L'examen de ces documents permet de retenir un préjudice de 2609 € se décomposant comme suit :



- Dépenses d'électricité : 1214 € (351 + 327 + 536)

- Dépenses d'eau : 233 € (73 + 57 + 103)

- Frais d'assurance : 1162 € (617+ 545).



70- A ces sommes, il convient de rajouter la facture d'eau (VEOLIA) établie pour un montant de 475, 81 € le 03 janvier 2017.



71- Les autres postes de dépense figurant à la rubrique autres achats et charges externes des comptes de résultat détaillés produits pour les exercices 2014 à 2016 ne seront pas pris en compte dans la mesure où il n'est pas certain qu'ils correspondent à des frais que l'EURL LES LOGES DU PARK a engagés en exécution du bail litigieux.



En ce qui concerne la perte du droit au bail 



Au sujet de la recevabilité de la demande :



72- Les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent à procurer à celui qui les émet une satisfaction équivalente à celle à laquelle tendait la prétention précédemment portée.



73- En l'espèce, l 'EURL LES LOGES DU PARK a demandé au premier juge l'allocation d'une somme de 271 334 € au titre de l'indemnité liée à la résiliation du bail (indemnité d'éviction).



74- Elle a réitéré la même demande, dans les mêmes termes, lors de ses écritures notifiées le 27/ 10/ 2020.



75- Dans les dernières écritures qu'elle a notifiées par un envoi sur le RPVA du 17/ 06/ 2022, l'EURL LES LOGES DU PARK a demandé la même somme à titre de dommages et intérêts du fait de la résiliation du bail aux torts du bailleur.



76- Sa demande, dans le dernier état sous lequel elle se présente, est identique en son montant et dans sa finalité à celle qui avait été initialement formulée.



77- Elle ne présente par conséquent aucun caractère de nouveauté au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



78- Hormis l'ajout d'une référence au principe de la responsabilité contractuelle et d'un visa de l'article 1147 ancien du code civil, les développements que l'EURL LES LOGES DU PARK consacre à ce chef d'indemnisation sont strictement identiques dans les deux jeux d'écritures qu'elle a successivement notifiés en cause d'appel.



79- C'est donc à tort que l'appelant a cru pouvoir contester la recevabilité en appel de ce chef de demande.



Au sujet de son bien fondé :



80- La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts (article 1184 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige).



81- L'EURL LES LOGES DU PARK qui a fait le choix de demander la résolution du contrat a renoncé à son droit de demander l'exécution de l'obligation.



82- Il n'est en rien établi que l'exécution forcée serait impossible.



83- Elle n'est donc pas fondée à obtenir une indemnité qui aboutirait de manière déguisée à l'exécution du contrat.



84- Il convient par conséquent de confirmer sur ce point la décision du premier juge.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



85 - M. [X] [S], partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



86- A ce titre, il n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



87- Il serait inéquitable en outre de laisser l'EURL LES LOGES DU PARK supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer.



88- La décision de première instance lui allouant la somme de 3000 € sera confirmée et M. [X] [S] sera condamné à lui verser une indemnité de 2000 € au titre des frais exposés en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme sauf en ce qui concerne l'indemnisation du trouble de jouissance et celle des charges d'exploitation le jugement rendu le 18 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [X] [S] à verser à l'EURL LES LOGES DU PARK la somme de 50 523,33 € à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance ;



Condamne M. [X] [S] à verser à l'EURL LES LOGES DU PARK la somme de 3084, 81 € à titre d'indemnisation pour les charges d'exploitation supportées postérieurement à la fermeture de l'établissement ;



Déboute M. [X] [S] de sa demande de condamnation pour loyers impayés ;



Dit n'y avoir lieu à une vérification d'écriture s'agissant du bail du 25 juin 2008;



Dit n'y avoir lieu d'enjoindre l'EURL LES LOGES DU PARK de communiquer de quelconques pièces ;



Condamne M. [X] [S] à verser à l'EURL LES LOGES DU PARK la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

Condamne M. [X] [S] aux dépens de l'appel.





Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT