Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 17 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2024



N° 2024/ 012 









N° RG 22/05615 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHTD







[A] [M]



[T] [Z] épouse [M]





C/



[S] [N]



[D] [R] épouse [N]





































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Julien 

AYOUN















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 31 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00851.





APPELANTS



Monsieur [A] [M] 

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 2]



Madame [T] [M] née [Z]

née le 05 Avril 1971 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEES



Madame [S] [N]

née le 17 Septembre 1997 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]



Signification de la DA le 09 juin 2022 à étude.



défaillante



Madame [D] [N] née [R], 

née le 23 Décembre 1964 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]



Signification de la DA le 09/06/2022 à étude



défaillante





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024.





ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M.et Mme [M] ont consenti à Mesdames [S] et [D] [N] un bail à usage d'habitation, portant sur un bien situé [Adresse 1].



Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers

a été délivré en conséquence le 13 février 2020 aux fins d'obtenir paiement de la somme de 5 467,64 euros en principal. 



Par acte d'huissier du 5 février 2021, M.et Mme [M] ont fait assigner Mesdames [S] et [E] [N] par devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, afin d'obtenir, notamment la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire outre le paiement des loyers impayés et une indemnité d'occupation.



A l'audience du 28 juin 2021, une demande additionnelle de condamnation aux frais de remise en état de l'appartement évalués par devis à la somme de 16 519,19€ était formulée, en raison du départ volontaire des locataires avant l'audience.



Par jugement du 27 septembre 2021, il était procédé à la réouverture des débats afin que les demandeurs justifient de leur qualité de propriétaires et de bailleurs.



Par jugement réputé contradictoire, rendu le 31 janvier 2022, le Tribunal a :

DECLARE l'action de M.et Mme [M] irrecevable ; 

CONDAMNE M.et Mme [M] solidairement à supporter l'intégralité des frais et dépens ;

RAPPELE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .



Par déclaration au greffe en date du 14 avril 2022, M.et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent :

JUGER recevable l'appel interjeté par M.et Mme [M]; 

 

En conséquence, 

 

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- déclaré l'action de M.et Mme [M] irrecevable ; 

- condamné M.et Mme [M] solidairement à supporter l'intégralité de ses frais et dépens ; 

- rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. ; 

 

REFORMER le jugement entrepris, 



ET STATUANT À NOUVEAU, 

JUGER recevable les demandes M.et Mme [M]. 

PRONONCER la résiliation de la location. 

CONSTATER le départ volontaire de Mesdames [N]. 

CONDAMNER solidairement Mme [S] [N] et Mme [E] [N] au paiement de la somme de 11.385,64 euros au titre des loyers et charges. 

CONDAMNER solidairement Mme [S] [N] et Mme [E] [N] au paiement de la somme de 16.519,19 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement loué. 

CONDAMNER solidairement Mme [S] [N] et Mme [E] [N] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts. 

CONDAMNER solidairement Mme [S] [N] et Mme [E] [N] au paiement de la somme de 2.800,00 euros au titre des frais irrépétibles visés par l'article 700 du Code de procédure civile. 

CONDAMNER solidairement Mme [S] [N] et Mme [E] [N] aux entiers dépens et notamment les coûts des commandements.



A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que pour les déclarer irrecevables, le jugement a considéré que le contrat de bail versé aux débats ne paraît ni valable ni attester de leur qualité de bailleurs, pour ne pas être signé par l'ensemble des parties et contenir des paragraphes imprimés électroniquement,

-que quand bien même le bail écrit ne serait pas valable la preuve du bail oral est établie,

-que la dette au titre des loyers et charges impayés est de 11385,64€,

-que les réparations locatives sont à hauteur de 16 519,19€ selon devis fourni,

-qu'ils ont subi un préjudice moral et financier.



Mesdames [S] et [D] [N] sont non comparantes bien qu'assignées le 9 juin 2022 à l'adresse du bail par dépôt en étude.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la qualité à agir de M.et Mme [M]



M.et Mme [M] démontrent leurs qualités de propriétaires indivis du bien en versant aux débats l'acte authentique de vente du 12 juillet 2010.



S'il résulte du contrat de bail que les paraphes CB de Mme [M] sont imposés électroniquement et que le contrat ne comporte pas la signature de Mme [M] mais uniquement un tampon au nom de M.[M], ces derniers ne contestent pas être signataires de ce contrat manifestement établi par M.[M] pour son compte personnel et celui de son épouse.



Par ailleurs, le contrat comporte les paraphes de M.[M] et de Mme [D] [N] et a été signé par cette dernière.



Il ne comporte pas en revanche les paraphes de Mme [S] [N] ni sa signature, pour autant il résulte des pièces versées aux débats à savoir:

-un engagement de Mme [S] [N] en date du 28 novembre 2018 de régler en deux fois le loyer de novembre,

-une attestation CAF du 24 octobre 2019 au nom de Mme [S] [N] de demande de FSL reçue le 12 août 2019 pour le logement objet du bail, 

-une attestation conjointe signée le 21 août 2020 signée par M.[M] et Mesdames [N],

que Mesdames [N] sont locataires solidaires du logement objet du bail.



Le premier juge a retenu que la date du bail est écrite au crayon gris effaçable, ce qui ne résulte pas de la copie versée aux débats en appel, pour autant cette date correspond à celle d'entrée dans les lieux, comme indiqué à l'état des lieux d'entrée.



En conséquence, le jugement est infirmé et la qualité à agir de M.et Mme [M] est établie en qualité de propriétaires et bailleurs du logement objet du bail.





Sur la dette locative



Les bailleurs versent aux débats un décompte arrêté au mois de juin 2021 inclus, duquel il résulte une dette locative de 7 538€, dont il convient de déduire la somme de 1883€ à eux versé par la CAF au titre du FSL suivant attestation du 24 octobre 2019, soit la somme de 5 655€, il n'y a pas lieu d'y ajouter le dépôt de garantie prétendument non réglé, puisque ce dernier doit être restitué à l'issue du bail aux locataires.



En outre, les pièces incomplètes versées aux débats ne permettent pas d'apprécier de la régularisation de charge effectuée de sorte que les bailleurs sont déboutés de leurs demandes à ce titre.



Ainsi, Mesdames [N] sont condamnées solidairement au paiement de la somme de 5 655€ aux époux [M] arrêtée au mois de juin 2021 inclus. 





Sur les réparations locatives et les dommages et intérêts



Il résulte de l'article 1730 du code civil que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



En l'espèce, un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 6 septembre 2018.

L'état des lieux de sortie a été réalisé par acte d'huissier du 24 juin 2021 à la demande du bailleur, suite au départ des locataires, mais sans qu'il soit établi que ces dernières y aient été convoquées, ni à quelle date elles auraient quitté les lieux.



Ainsi, cet état des lieux de sortie, qui constate une porte d'entrée hors d'état d'usage avec des charnières désolidarisées de leurs emplacements et un logement manifestement vandalisé, ne saurait permettre d'imputer les dégradations constatées à Mesdames [N], dont le bailleur n'établit pas qu'elles soient parties de façon concomitante aux constatations faites.



Aussi, les bailleurs sont déboutés de leur demande au titre des dégradations locatives comme de leur demande de dommages et intérêts pour leur préjudice moral et financier d'avoir récupérer un logement sinistré.





Sur les autres demandes



Mesdames [N] sont condamnées in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, Pôle de proximité,



Statuant à nouveau,



DECLARE recevables les demandes de M.et Mme [M],



CONSTATE la résiliation du bail du fait du départ de Mesdames [N],



CONDAMNE solidairement Mesdames [N] à payer à M.et Mme [M] la somme de 5 655€ au titre des loyers et charges impayées au mois de juin 2021 inclus,



DEBOUTE M.et Mme [M] du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant,



CONDAMNE in solidum Mesdames [N] à régler à M.et Mme [M] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE in solidum Mesdames [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les coûts des commandements.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT