Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°

PF



R.G : N° RG 21/00738 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRLI





[J]



C/



Commune COMMUNE DU [Localité 6]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 08 FEVRIER 2021 suivant déclaration d'appel en date du 28 AVRIL 2021 RG n° 11-19-1076





APPELANT :



Monsieur [F] [E] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



Commune COMMUNE DU [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Me Djalil GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 23 février 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Février 2024 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 





Par acte d'huissier du 7 décembre 2019, la commune du [Localité 6] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion aux fins d'ordonner sous astreinte son expulsion de l'immeuble sis au [Localité 6] lieudit [Adresse 3] cadastré AE n° [Cadastre 1] ainsi que tout occupant de son chef et si nécessaire avec l'assistance de la force publique.



Par jugement du 8 février 2021, le juge a :

o Déclaré recevable l'action du [Localité 6] ; 

o Débouté M. [J] de sa demande de reconnaissance d'un bail verbal et d'un commodat à son profit dans les locaux situés au [Localité 6] lieudit [Adresse 3], cadastré section AE n° [Cadastre 1] ;

o Constaté que M. [J] est occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Localité 6] lieudit [Adresse 3], cadastré section AE n° [Cadastre 1] ; 

o Ordonné à M. [J] d'enlever à ses frais les ouvrages qu'il a construit dans les locaux précités ; 

o Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration au greffe de la cour du 28 avril 2021, M. [J] a formé appel du jugement.



Il demande à la cour de :

- Infirmer dans sa totalité le jugement du 08 février 2021 ; 

En conséquence et statuant à nouveau, 

A titre principal

- Constater qu'un bail d'habitation peut être verbal ;

- Prendre acte de ce que la preuve du bail verbal est rapportée ; 

- Faire droit à sa demande en ce qu'il sollicite la reconnaissance de l'existence d'un bail d'habitation verbal et un assujettissement au régime d'ordre public posé par la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, 

- Dire qu'il n'a pas le statut d'occupant sans droit ni titre ;

- Dire que la reconnaissance d'un bail d'habitation verbal emporte des conséquences s'agissant du respect des droits des locataires ;

- Constater que ces droits n'ont pas été respectés en ce que l'assignation n'a pas été notifiée au Préfet du Département de la Réunion dans les délais et formes prévues ;

- Prononcer l'irrecevabilité de l'acte introductif d'instance ; 

- Condamner la Commune du [Localité 6] au paiement de la somme de 262.450 euros au titre des améliorations qu'il a effectuées correspondant à la plus-value ainsi apportée au site ;

Si par impossible, la Cour ne reconnaissait pas l'existence d'un bail d'habitation verbal et l'irrecevabilité corrélative de l'assignation, elle reconnaîtra au moins l'existence d'un prêt à usage et lui attribuera une indemnisation pour les travaux ainsi réalisés.

A titre subsidiaire,

- Faire droit à sa demande en ce qu'il sollicite la reconnaissance de l'existence d'un prêt à usage ;

- Dire en conséquence qu'il n'a pas le statut d'occupant sans droit ni titre ;

- Condamner la Commune du [Localité 6] au paiement de la somme de 262.450 euros au titre du remboursement des dépenses extraordinaires, nécessaires et urgentes qu'il a engagées; 

Enfin et en toutes circonstances,

- Condamner la Commune du [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.

***



La commune sollicite de la cour de:

- Débouter M. [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

- Confirmer le jugement entrepris;

Y ajoutant,

- Assortir ces condamnations d'une astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la date de reddition de l'arrêt

- Condamner M. [J] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.





MOTIFS



Vu les dernières conclusions de M. [J] du 26 juillet 2021 et celles de la commune du 25 octobre 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;



Vu l'ordonnance de clôture du 23 février 2023; 



Sur la nature de l'occupation des locaux par M. [J]



1- M. [J] énonce que, disposant d'un bail verbal pour l'occupation des lieux litigieux, la demande d'expulsion de la commune est irrecevable pour ne pas respecter les prescriptions de la loi de 6 juillet 1989.



Au soutien de l'existence d'un bail verbal, M. [J] fait valoir qu'il occupe les lieux depuis des années, fait constituant la démonstration d'un commencement d'exécution du bail, complété par la preuve qu'il apporte de l'établissement de son domicile familial et fiscal. Il ajoute que la commune du [Localité 6] avait connaissance de son occupation des lieux et qu'elle l'a laissé réhabiliter une partie des locaux.



Sur ce,



Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1353 et 1709 du code civil ;



La cour relève que ne sont contestées ni l'occupation des lieux litigieux de longue date par M. [J] à titre de domicile, ni la connaissance de cette occupation par la commune du [Localité 6], bénéficiaire d'un bail emphytéotique sur la parcelle litigieuse suivant acte authentique du 11 octobre 2016 lequel mentionne l'existence d'occupants sans droit ni titre.



La démonstration de cette seule jouissance, même de manière paisible, et l'absence de réaction de la commune face à la réalisation de travaux sont insuffisantes à caractériser la volonté des parties de conclure un bail d'habitation.



En particulier, comme le relève la commune, M. [J] n'a jamais versé de loyer.



De surcroit, il évoquait dans un courrier du 12 décembre 2016 adressé à la commune une volonté de "régulariser sa situation" dans les lieux.



En l'absence de démonstration de l'existence d'un bail d'habitation l'autorisant à occuper les lieux, c'est à bon droit que la premier juge a écarté l'irrecevabilité de la demande d'expulsion formée par la commune du [Localité 6].



2- M. [J] affirme subsidiairement occuper les lieux au titre d'un commodat conclu oralement il y a une quinzaine d'années avec la commune, laquelle l'a laissé dans les lieux en connaissance de cause alors que, pour sa part, il a parfaitement accompli les obligations par l'aménagement des lieux où se sont déroulées des activités éducatives.



Il s'infère des articles de presse produits aux débats (pièce 5 appelant), du courrier de M. [J] en date du 17 septembre 2016 (pièce 4 intimée) et du procès-verbal de constat du 25 octobre 2017 (pièce 2 intimée) que dans les anciens locaux de l'association 'Aide et Protection de l'Enfance, Centre d'Apprentissage', cédés au département, se sont installés, outre M. [J], divers artistes ou artisans depuis plusieurs années. M. [J] indique, sans être contredit, y avoir aménagé, outre son habitation, un atelier de soudure depuis 2005.



Pour autant, la seule longévité de l'occupation paisible des lieux est insuffisante à établir une volonté de la commune du [Localité 6] d'avoir prêté les lieux pour une durée indéterminée contre bons soins et ce d'autant qu'en 2005, la commune ne disposait d'aucun droit réel sur les lieux qui ont été donnés à bail emphytéotique par le Département le 11 octobre 2016. L'intimée est ainsi fondée à dire qu'elle "a hérité d'une situation" sans avoir ni consenti aucun titre aux occupants, ni repris un titre existant, l'acte notarié mentionnant que "le bailleur certifie n'avoir conféré aucun droit au profit des occupants sans titre et laisse à l'emphytéote une totale liberté d'appréciation quant à leur sort".



La preuve de l'existence d'un commodat n'est ainsi pas apportée.



3- M. [J] présente des demandes indemnitaires au titre des travaux réalisés dans les lieux dont il estime la plus-value à la somme de 262.450 euros en se fondant sur une estimation immobilière produite aux débats (pièce 4).



Toutefois, M. [J] n'apportant pas la preuve d'une autorisation de la commune à la réalisation de ces travaux, - son attitude passive étant insuffisante à l'établir et n'étant pas en soi une faute-, il ne dispose pas d'un titre laissant présumer sa bonne foi dans la réalisation de constructions sur le terrain d'autrui.



Aussi, les différentes démarches initiées par M. [J] pour "régulariser sa situation" étant insuffisantes à dire M. [J] de bonne foi au sens de l'article 555 du code civil, celui-ci ne peut solliciter indemnisation des travaux qu'il a réalisés. A l'inverse, la commune est fondée à solliciter la restitution des lieux dans leur état antérieur.



Par ailleurs, ces demandes, également fondées à titre subsidiaire sur les dispositions de l'article 1890 du code civil, supposent préalablement la démonstration d'un bail ou d'un prêt à usage, laquelle n'a pas été apportée.



Aussi, le jugement ayant rejeté les demandes indemnitaires doit être confirmé.



Sur la demande d'expulsion



Vu l'article 550 du code civil,



En l'absence de démonstration d'un titre d'occupation des lieux par M. [J], la demande en expulsion est fondée, sans que ce dernier ne puisse - dans le cadre de la présente instance- valablement opposer l'existence de son droit au logement.



Vu l'article L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution;



En l'état des éléments soumis à la cour, il n'apparait pas qu'une astreinte soit requise pour la bonne exécution de la présente décision.



La demande sera ainsi rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;



M. [J], qui succombe, supportera les dépens de l'appel.



L'équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



- Confirme le jugement entrepris;



Y ajoutant,



- Dit n'y avoir lieu à assortir les condamnations prononcées d'une astreinte;



- Rejette les demandes de frais irrépétibles;



- Condamne M. [J] aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT