Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°

NB



R.G : N° RG 21/01173 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FSQN





[P]



C/



[S]

[L]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 16 AVRIL 2021 suivant déclaration d'appel en date du 01 JUILLET 2021 RG n° 21/00126





APPELANT :



Monsieur [U] [Y] [P]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [B] [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : Me Jennifer PAYET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : Me Jennifer PAYET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION







DATE DE CLÔTURE : 22 septembre 2022





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2023 devant Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre , qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2023. Le délibéré a été prorogé au 19 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 





Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE





* * *



LA COUR : 





Par acte authentique du 24 novembre 2017 par devant maître [N], notaire à [Localité 8] avec la participation de maître [F], notaire à [Localité 7], assistant le vendeur, M. [P] a vendu à M. [S] et Mme [L] une parcelle de terrain à bâtir cadastrée IE [Cadastre 1], sise [Adresse 5] à [Localité 7].

Cette vente a fait l'objet d'un compromis préalable et deux avenants.

Par acte d'huissier du 15 octobre 2019, M. [P] a fait assigner M. [S] et Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre en responsabilité contractuelle.

Selon jugement du 16 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint Pierre a :

-Débouté M. [P] de l'ensemble de ses prétentions ;

-Autorisé M. [S] et Mme [L] à accéder et faire accéder à la propriété de M. [P] tous les ouvriers et leurs outils, matériels, machines, échelles et échafaudages strictement nécessaire, pour une durée de 5 jours maximum, hors jours de pluie, de 7h à 15h30 afin de réaliser les travaux d'étanchéité de leur mur de façade situe en limite de propriété et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;

-Dit qu'il appartiendra à M. [S] et Mme [L] d'informer M. [P] de la date retenue pour les travaux au plus tard cinq jours calendaires avant leur réalisation ;

-Fixé une astreinte de 400 euros par jour de retard à la charge de M. [P], dans 1'hypothese ou celui-ci aura fait obstacle à la réalisation des travaux sans motif légitime, à compter de la date initialement prévue pour 1'intervention et jusqu'à la nouvelle date d'intervention programmée et pour une durée maximum d'un mois;

-Dit que M. [S] et Mme [L] devront procéder à la remise en état de la parcelle de M. [P], conformément à son état d'origine ;

-Débouté que M. [S] et Mme [L] du surplus de leurs prétentions ;

-Condamné M. [P] à payer à M. [S] et Mme [L] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Ordonné l'exécution provisoire ;

-Condamné M. [P] aux dépens.



Par déclaration d'appel enregistrée le 1er juillet 2021 M. [P] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes des conclusions n°3 déposées le 15 juin 2022 il demande à la cour de :

-Infirmer le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

-Condamner M. [S] et à Mme [L] à lui verser à la somme de 2.500 Euros du fait de leur résistance abusive dans la mesure ou le montant séquestre aurait dû être débloqué en mars 2018 suite aux déplacements requis et réalisés par M [P] le 10 mars 2018 ; Et ce, quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 Euros par jour,

-Condamner M. [S] et Mme [L] à procéder à la démolition du garage et à supprimer le portail existant et ce, quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 Euros par jour,

-Débouter M. [S] et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi que de leurs demandes formulées au titre de leur appel incident,

-Condamner les mêmes à la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel



Aux termes de des conclusions n°2 déposées le 27 avril 2024 les époux [S]-[L] demandent à la cour de : 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [P] de toutes ses prétentions et notamment sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre de la prétendue résistance abusive dans la libération du séquestre sous astreinte 

 -Débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires.

 

A titre incident 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a autorisés à accéder et à faire accéder à la propriété de M. [P] tous les ouvriers et leurs outils, matériels, machines, échelles et échafaudages strictement nécessaires, pour une durée de 5 jours maximum, hors jour de pluie, de 7h à 15h30 afin de réaliser les travaux d'étanchéité de leur mur de façade situé en limite de propriété et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir; 

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a FIXER une astreinte de 400 euros par jour de retard pour tout fait commis par e M. [P] empêchant le crépissage ; 

 -Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a DIT qu'ils devront remettre la parcelle de M. [P] en l'état ;

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a REJETE leurs demandes au titre de l'élagage des caféiers, de la libération de l'aire de retournement et des dommages et intérêts pour procédure abusive et trouble de voisinage ;

 

Jugeant à nouveau : 

- Enjoindre M. [P] à élaguer ses caféiers et toutes plantes sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ; 

- Enjoindre M. [P] à libérer l'aire de retournement sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à intervenir ; 

-Condamner M. [P] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et trouble anormale de voisinage 

 

En tout état de cause : 

-Confirmer le jugement du 16/04/2021 en ce qu'il a condamné M. [P] à leur la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens de première instance. 

-Condamner M. [P] leur payer à la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d'appel. 

- Condamner M. [P] aux entiers dépens d'appel. 



Vu l'ordonnance de clôture,



SUR CE 



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



Comme en première instance l'appelant sollicite la réparation de son préjudice causé par la résistance abusive des intimés pendant près d'un an pour obtenir la levée du séquestre de la somme de 10 000 euros.



Le premier juge a considéré au vu de l'ensemble des pièces produites par les parties, qu'il n'est pas démontré de faute de part et d'autre ou de résistance abusive, et en tout état de cause M. [P] qui souhaite voir engager la responsabilité contractuelle des défendeurs ne justifie pas avoir subi un préjudice.





En cause d'appel, la cour constate en l'absence d'élément nouveau, c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande qui le sera également par la cour.



Sur la démolition du garage et du portail 



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

 

L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public



L'article 1188 du code civil dispose que " le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes ;

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ".



En l'espèce, sur la parcelle vendue se trouve un garage à l'état vétuste. M. [P] considère que la mention de l'acte notarié relatif au garage doit être interprétée comme valant obligation et qu'en lieu et place du garage laisser la place à une voie d'accès aux véhicules depuis la voie de retournement pour entrer sur la parcelle de IE [Cadastre 1] et qu'un mur en bloc américain sur toute la longueur de la ligne mitoyenne séparant les deux parcelles devait être construite.



M. [S] et Mme [L] ont bien construit le mur mais n'ont en revanche pas démoli le garage comme leur imposait selon l'appelant l'acte de vente de sorte qu'ils n'ont pas laissé place à une voie d'accès pour les véhicules.



Il résulte de l'ensemble des pièces soumises au débat que la vente a fait l'objet d'un compromis préalable et de deux avenants suivants :



- Le compromis de vente du 28 mars 2017 " le bien objet des présents provient de la division de la parcelle cadastrée section IE numéro [Cadastre 6] ; Précision étant faite que la démolition du garage sera à la charge de l'acquéreur " ;

Il fait mention " d'une servitude de passage, réseaux et parking d'environ 225m2 à constituer sur le surplus du terrain restant la propriété du vendeur cadastré section IE [Cadastre 2] tel que matérialisé sur le plan. "

-" ASSIETTE DE LA SERVITUDE 

" Ce droit de passage s'exercera sur une bande de terrain d'une largeur constante de TROIS METRES CINQUANTE CENTIMETRES(3,50m) à prendre sur le fonds servant cadastré section IE numéro [Cadastre 10]-cette servitude suite la borne est et Nord de la parcelle contigüe cadastrée section IE [Cadastre 9] et se poursuit sur la borne Ouest de la parcelle IE [Cadastre 10] pour accéder au [Adresse 11] avec rayon de braquage nécessaire pour un véhicule de tourisme dans les virages. " (page 3 pièce n° 1).



Pour autant le compromis produit par le vendeur ne contient pas de plan annexe, celui produit par les acheteurs comprend, agrafés, deux plans sur lesquels apparaissent des servitudes, l'une d'une surface de 225 m2, l'autre de 222 m2.



-L'avenant au compromis de vente signé le 28 avril 2017 par les acquéreurs et le 4 mai 2017 par le vendeur, reprend la mention " un terrain à bâtir sur lequel existe un garage à l'état vétuste à démolir cadastré (') Précision faite que la démolition du garage sera à la charge de l'acquéreur ". 

Et la mention d'une servitude de passage, réseaux et parking telle que matérialisée sur le plan ci-joint à constituer sur le surplus du terrain restant la propriété du vendeur cadastre section IE [Cadastre 2]". Le plan annexé est un plan de bornage et de division du cabinet Finot du 15 novembre 2016, complète le 30 mars 2017 matérialisant une emprise de servitude de 107 m2, avec une mention de 3,5 m de largeur après le garage et accusée de faux par M. [P].



-L'avenant de prorogation le compromis de vente sous conditions suspensives du mars 2017, signé par les parties le 12 octobre 2017 reprenant la mention " le bien objet des présentes provient de la division de la parcelle cadastrée section IE numéro [Cadastre 6]. Précision étant ici faite que la démolition du garage sera à la charge de l'acquéreur.

Ensemble : 

- le bénéfice et la charge d'une servitude de passages

- le bénéfice d'une servitude de passage, réseaux et parking à constituer sur le surplus du terrain restant la propriété du vendeur cadastré section IE numéro [Cadastre 2] ; "



Sur ce, bien qu'il y ait eu des modifications d'assiette quant à la servitude de passage, celle annexée à l'acte authentique de vente du 24 novembre 2017 résulte de l'échange de volonté des parties. 



Ainsi l'acte notarié prévoit spécifiquement aux paragraphes " Désignation et Fonds dominant (') une parcelle à bâtir sur laquelle existe un garage à l'état vétuste destinée à être démolie par l'ACQUEREUR ;

" Le bénéfice et la charge d'une servitude de passage ci-après rapporté en deuxième partie des présentes et " d'une servitude de passage, réseaux sur le surplus du terrain restant la propriété du vendeur cadastre section IE [Cadastre 2] ci-après constituée ". 

 

Le paragraphe spécifique à la constitution de servitude mentionne "son emprise est figurée au plan annexe approuvé par les parties" mais ne décrit pas littéralement l'assiette de la servitude.



La seule annexe à l'acte de vente, qui figure dans la copie authentique transmise par les seuls intimés est un plan de masse du 25 mai 2017, lequel montre que l'accès à la parcelle des acquéreurs s'effectue après l'emplacement du garage.

La cour observe que sur ce plan de masse annexé, le garage n'y figure plus ce qui sous-entend que l'acquéreur avait bien l'intention de la démolir.



En outre, il résulte des demandes de permis de construire que la première demande a été rejetée faute de prévoir une aire de retournement pour les services de secours, qu'après rectification par M. [P], le plan annexé à la deuxième demande vise l'entrée sur la parcelle de l'acquéreur à l'emplacement du garage sans aucune entrée à proximité. 



Par ailleurs en ce qui concerne le portillon, la fille de M. [P] atteste n'avoir jamais autorisé la modification alléguée par les acquéreurs et tel que rapporté sur le plan avec un portillon d'un mètre.

Or, le plan produit par les acquéreurs et soumis aux débats comporte, comme que relevé par l'expert graphologue, des surcharges et ratures affectant sa lisibilité, de sorte qu'il ne peut suffire à établir un quelconque accord intervenu entre les parties pour modifier la servitude de passage.



En l'état des constatations susvisées, la cour note que l'acte de vente, le compromis de vente et chacun des avenants signés par les parties, mettaient à la charge des acquéreurs l'obligation de démolir le garage vétuste construit sur le terrain acquis afin de laisser place à une voie d'accès aux véhicules depuis la voie de retournement pour entrer sur leur parcelle. Cette obligation à la charge des acquéreurs a été portée à leur connaissance dès le compromis de vente du 28 mars 2017.



Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en cette disposition et la cour condamnera les intimés à procéder à la démolition du garage, y compris l'enlèvement des matériaux et à la suppression du portail existant et ce dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard.

 









Sur les demandes reconventionnelles.



S'agissant de la servitude de tour d'échelle, la cour constatera que les travaux ont été réalisés conformément au jugement entrepris. 



S'agissant de l'élagage des caféiers, faute pour les intimés de justifier de photographies actualisées comme ils y ont été invités par le premier juge, le jugement entrepris sera confirmé en cette disposition.



S'agissant de l'aire de retournement, celle-ci est en réalité encombrée du fait des intimés eux-mêmes qui n'apportent aucun élément nouveau à leur demande, de sorte qu'elle sera rejetée.



Les intimés succombant seront condamnés aux entiers dépens et à payer à M. [P] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





Infirme le jugement querellé sauf en ce qu'il a débouté M. [P] en sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [B] [E] [S] et Mme [G] [L] à procéder à la démolition du garage, y compris l'enlèvement des matériaux, et à la suppression du portail existant et ce, dans le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte passé ce délai, de 100 euros par jour de retard.

 

Déboute les parties de leur plus ample demande ;



Condamne M. [B] [E] [S] et Mme [G] [L] à verser à M.[U] [Y] [P] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ;



Condamne M. [S] et Mme [L] aux entiers dépens.





Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE