Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/00172 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVCA





[O] [T]

[O] [T]

[O] [T]



C/



S.A.R.L. AMENAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER (A2I)

S.C.I. HEVI

S.C.I. CCI



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 15 FEVRIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 17 FEVRIER 2022 RG n° 19/02163



APPELANTS :



Monsieur [M] [D] [O] [T]

[Adresse 9]

[Localité 51]

Représentant : Me Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [Z] [X] [H] [O] [T]

[Adresse 9]

 [Localité 51]

Représentant : Me Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [K] [E] [G] [O] [T]

[Adresse 9]

 [Localité 51]

Représentant : Me Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉES :



S.A.R.L. AMENAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER (A2I)

[Adresse 3]

[Localité 52]

Représentant : Me Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.C.I. HEVI

[Adresse 3]

[Localité 52]

Représentant : Me Alicia BUSTO de la SELARL CHICAUD ET PREVOST OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.C.I. CCI

[Adresse 30]

[Localité 50]

Représentant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Avril 2024.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024.



* * *

LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- Le 25 août 1904 M. [P] [B] [W] a acquis diverses parcelles au lieu-dit [Adresse 56] à [Localité 55], dont celle cadastrée HK n° [Cadastre 53] située à [Adresse 57] [Localité 55].



2- En 1925, lors de son décès, M. [P] [B] [W] a laissé quatre héritiers recevant chacun 1/4 des droits proportionnels similaires sur les biens de sa succession : 



- [U] [W]

- [V] [W]

- [M] [W]

- [A] [W].



3- [M] [D] [O] [T], [Z] [X] [H] [O] [T] et [K] [E] [G] [O] [T] (ci-après les consorts [O] [T]) sont issus de la branche d'[U] [W].



4- Le 06 mars 1964, M. [V] [W] a vendu à M. [F] [R] [J], ses droits indivis (1/4) sur partie de la parcelle HK n°[Cadastre 53]. 



5- Le 15 avril 1970, M. [F]-[R] [J] a vendu à la Société Bourbonnaise de Travaux plusieurs parcelles incluant la parcelle HK n° [Cadastre 53] acquise par cession de droit indivis provenant de M. [V] [W] dans son intégralité et non plus seulement à hauteur de 1/ 4 des droits.



6- La Société Bourbonnaise de Travaux a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis du 01/ 07/ 1992.



7- La parcelle HK n° [Cadastre 53] a été vendue à la S.A.R.L. BLEUET selon acte notarié des 15 et 16 mars 1999 sur requête du mandataire liquidateur, la requête évoquant l'existence d'une revendication de propriété de M. [W] [I] dit "[B]" et une réclamation d'un membre de la famille [O] portant sur l'ensemble de l'immeuble et de nature à remettre en cause l'ensemble de l'opération dont la S.A.R.L. BLEUET a été informée.



8- La S.A.R.L. BLEUET a changé de dénomination commerciale prenant celle d'aménagement investissement immobilier (en abrégé A 21) lors d'une assemblée générale extraordinaire du 08 septembre 2003.



9- La parcelle HK n° [Cadastre 53] a ensuite été divisée en plusieurs parcelles qui ont été aménagées puis pour certaines revendues.



10- C'est dans ces conditions que par actes des 21 et 25/06/2019, les consorts [O] [T], ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis, la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER, la SCI HEVI et la SCI CCI aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater leur droit de propriété indivis, ordonner la restitution en nature des parcelles et leur accorder des dommages-intérêts.



11- Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis, a notamment :



- rejeté la fin de non recevoir de l'action de M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T] tirée de leur défaut du droit d'agir ;



- déclaré M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T] irrecevables en leurs demandes du fait de l'autorité de la chose jugée rattachée à I'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Saint-Denis le 22 juin 2012 ;



- débouté la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER (A2I) et la SCI HEVI de leur demande fondée sur l'article 24 du code de procédure civile ;



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné in solidum M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T] aux dépens.



12- Par déclaration en date du 17 février 2022, les consorts [O] [T] ont interjeté appel de ce jugement.



13- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 20 avril 2022, les consorts [O] [T] demandent à la cour :

 

- DE RECEVOIR l'action en revendication de propriété immobilière de [L], [Z] [X], [K] [E] [O] [T] représentant l'indivision issue du de cujus [U] [W], et la dire bien fondés ;



Y FAISANT DROIT,

 

- REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire 1ère Chambre de Saint-Denis de la Réunion du 15 février 2022 ;



ET STATUANT A NOUVEAU ET PAR VOIE DE RÉFORMATION :



- CONSTATER le droit de propriété indivis sur les parcelles revenant aux consorts [O] [T] ;



- ORDONNER à la S.A.R.L. A2I et SCI HEVI de procéder à la restitution en nature et en pleine propriété des parcelles issues de la parcelle mère HK [Cadastre 53] cadastrées à l'exception de la parcelle HK [Cadastre 2] judiciairement récupérée, sise sur la Commune de [Localité 52] au lieu [Adresse 57] et [Adresse 54], à savoir les parcelles HK [Cadastre 31]-[Cadastre 32]-[Cadastre 33]-[Cadastre 34]-[Cadastre 35]-[Cadastre 36]-[Cadastre 14]-[Cadastre 13]-[Cadastre 12]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7]-[Cadastre 22]-[Cadastre 8]- [Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 10]-[Cadastre 44]-[Cadastre 40]-[Cadastre 41]-[Cadastre 42]-[Cadastre 43]/[Cadastre 37]à[Cadastre 39]/ [Cadastre 45]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 28]-[Cadastre 29]- [Cadastre 27]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 38] à [Cadastre 39]/[Cadastre 46]-[Cadastre 47] et [Cadastre 48], issues de la parcelle mère HK [Cadastre 53], libre de toutes charges ou servitudes et occupant de son chef que la défenderesse a consenti sur lesdites parcelles (vente et promotion immobilière) et toute autre conséquences de droit y étant attachées, au profit des consorts [O] [T] ;



- ORDONNER à la SCI CCI de procéder à la restitution en nature et en pleine propriété des parcelles issues de la parcelle mère HK [Cadastre 53] cadastrées à l'exception de la parcelle HK [Cadastre 2], sise sur la Commune de [Localité 52] au lieu [Adresse 57] et [Adresse 54], à savoir la parcelle HK [Cadastre 1], libre de toutes charges ou servitudes et occupant de son chef que la défenderesse a consenti sur ladite parcelle (vente et promotion immobilière) et toute autre conséquences de droit y étant attachées, au profit des consorts [O] [T] ;



- CONDAMNER la S.A.R.L. A2I et SCI HEVI au dédommagement des consorts [O] [T] pour les produits civils perçus indûment dans le cadre de l'exploitation des parcelles revendiquées à la somme de 18 238 227.75 euros ;



- DÉBOUTER la S.A.R.L. A2I, SCI HEVI et la SCI CCI de l'ensemble de leurs prétentions ;



- CONDAMNER la S.A.R.L. A2I et SCI HEVI au paiement de la somme de 5 000,00 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;



- CONDAMNER la S.A.R.L. CCI au paiement de la somme de 5000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNER les défenderesses aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Me Jean- Pierre GRONDIN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



14- Pour l'essentiel, les consorts [O] [T] font valoir :



- que l'action en revendication de propriété immobilière ne peut pas faire l'objet d'une prescription extinctive ;



- que les parties défenderesses ne sont pas les mêmes que lors de la précédente action en revendication ;



- que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs viennent modifier la situation antérieurement reconnue en justice, en l'espèce la division de la parcelle litigieuse et le succès d'une action en revendication menée sur l'une des parcelles filles (HK [Cadastre 2]) ;



- qu'en cas de confrontation de deux titres de propriété, l'octroi de la propriété s'obtient au profit du détenteur de l'acte de propriété le plus ancien;



- qu'aucun des acquéreurs successifs ne peut se prévaloir d'une durée de possession suffisante pour réaliser une usucapion ;



- que la S.A.R.L. A2I est de mauvaise foi de sorte qu'elle est fondée à lui réclamer la restitution des fruits et produits civils en application des dispositions 549 code civil.

 

15- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 20/ 07/ 2022, la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la SCI HEVI demandent à la cour de :



- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de SAINT- DENIS ;



Par conséquent :



- REJETER l'ensembles des demandes formées par les consorts [O] [T] ;



Statuant de nouveau :



- CONDAMNER conjointement et solidairement les trois requérants à payer à la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la SCI HEVI chacune la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



16- Pour l'essentiel, la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER et la SCI HEVI font valoir :



- que la présente action en revendication des consorts [O] [T] a déjà été intentée par leur père et rejetée par un jugement du tribunal de grande instance de Saint-Denis du 27 octobre 2009 confirmé par un arrêt définitif de la cour d'appel de Saint-Denis du 22 juin 2012 ;



- que l'autorité de la chose jugée fait également obstacle compte tenu de l'identité de qualité à ce que les consorts [O] [T] renouvellent leur demandes à l'égard des propriétaires actuels ;



- que les jugements rendus à l'encontre ou au profit de leur auteur ont autorité à l'égard des ayant-cause universels ou à titre universel ;



- que le jugement du 6 mars 2019 rendu au sujet de la parcelle HK [Cadastre 2] n'est pas de nature à modifier la situation reconnue en justice et ne peut constituer un fait nouveau susceptible de modifier la décision des premiers juges ;



- que la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER est fondée à joindre sa possession à celle de son vendeur, la société BOURBONNAISE DE TRAVAUX, en sorte que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies ;



- que la valeur estimée d'un bien ne peut s'analyser comme un produit du bien de sorte que les réclamations pécuniaires des consorts [O] [T] ne sont pas fondées.



17- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 27/07/2022, la SCI CCI demande à la cour de :



- CONFIRMER le jugement déféré ;



- DIRE ET JUGER que l'action des appelants est irrecevable faute de prouver leur intérêt à agir au sens où l'entend le code de procédure civile (article 31 du CPC) ;



- LA DÉCLARER irrecevable s'il y a lieu et en tout cas infondée ;



- DIRE ET JUGER, à titre subsidiaire, que cette action est aussi prescrite pour avoir été engagée dans les 30 ans (en l'espèce 49 ans) après la date (1970) à laquelle les appelants ou ceux de qui ils tiennent leurs droits auraient dû agir; 



- DÉCLARER la dite action prescrite au visa de l'article 2248 du code civil ;



- DIRE ET JUGER au surplus, au visa de l'article 2272 alinéa 2 du code civil que la SCI CCI peut se prévaloir d'un juste titre et donc invoquer la prescription abrégée de dix ans ; débouter de plus fort les requérants ;



- DIRE ET JUGER, enfin, à titre très subsidiaire, qu'il y a lieu, également, de relever la fin de non-recevoir (article 122 du CPC) tirée de l'autorité de la chose jugée (article 1355 du code civil) attachée à l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de la Réunion le 22 juin 2012 ;

- EN TOUTE HYPOTHÈSE, déclarer l'action infondée ;



- CONDAMNER solidairement les appelants à payer à la SCI CCI la somme de 5.000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



18- Pour l'essentiel, la SCI CCI fait valoir que :



- les consort [O] [T] n'ont pas d'intérêt à agir ;



- leur action est prescrite, plus de 30 années s'étant écoulées depuis la publication de l'acte de vente du 15 avril 1970.



19- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 juillet 2023.



20- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023.



MOTIFS



Sur la recevabilité des demandes des consorts [O] [T] à l'encontre de la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER anciennement la S.A.R.L. BLEUET :



21- Les ayants cause universel, ou à titre universel, qui acceptent la succession sont les continuateurs de la personne du défunt.



22- Ils sont censés avoir figuré à l'instance à laquelle leur auteur a participé. 



23- Ils prennent la place du de cujus et sont soumis aux décisions de justice rendues pour ou contre le défunt.



24- En l'espèce, les consorts [O] [T] sont les enfants de M.[C] [O] [T], décédé le 09 août 2016 comme l'indique l'acte de notoriété dressé par Maître [Y] [N] le 28 avril 2007.



25- Le fait qu'ils aient introduit la présente procédure suppose nécessairement leur intention d'accepter la succession de leur père.



26- Avant eux, leur auteur, avec d'autres successibles, avait engagé par acte d'huissier du 10 août 2007 une action en revendication à l'encontre de la S.A.R.L. BLEUET au sujet de la propriété de la parcelle HK n° [Cadastre 53]. 



27- Cette action a donné lieu à un arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis le 22 juin 2012, devenu définitif, qui a jugé que la prescription faisait obstacle à une action en revendication de la parcelle HK n° [Cadastre 53] à l'encontre de la S.A.R.L. BLEUET.



28- L'autorité de la chose jugée s'attache même aux décisions erronées.



29- Le point de savoir si la cour d'appel pouvait retenir la prescription alors que le droit de propriété est imprescriptible ne peut dès lors avoir aucune incidence sur la solution du litige.



30- Réciproquement, par le même mécanisme de représentation, le sous-acquéreur est lui aussi censé avoir figuré à l'instance à laquelle son auteur, l'acquéreur, a participé.



31- Il est dès lors fondé à invoquer à son profit le jugement obtenu par l'acquéreur qui ainsi suit le fonds et se transmet avec lui.



32- Il est indifférent que les consorts [O] [T] aient pu obtenir satisfaction face à la commune de [Localité 52] au sujet d'une parcelle qui ne provenait pas de la division de la parcelle HK n° [Cadastre 53].



33- Le fait que la parcelle HK n° [Cadastre 53] ait été divisée n'est pas non plus un élément nouveau de nature à remettre en question ce quia été définitivement jugé depuis 2012.



34- C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a déclaré les consorts [O] [T] irrecevables en leurs demandes du fait de l'autorité de la chose jugée attachée à I'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Saint-Denis le 22 juin 2012.



Sur les demandes des consorts [O] [T] à l'encontre de la SCI HEVI et de la SCI CCI :



35- A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder (article 6 du code de procédure civile).



36- Il ressort des propres pièces des consorts [O] [T] que la SCI HEVI est propriétaire de la parcelle cadastrée HK [Cadastre 49] et la SCI CCI de la parcelle cadastrée HK [Cadastre 1].



37- Il n'est en rien établi par contre que ces deux parcelles HK [Cadastre 1] et HK [Cadastre 49] proviennent de la division de la parcelle HK n° [Cadastre 53].



38- Les demandes des consorts [O] [T] à l'encontre des deux SCI ne sont donc pas irrecevables contrairement à celles qu'ils ont présenté à l'égard de la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT.



39- Leur revendication prenant exclusivement appui sur les conditions dans lesquelles la parcelle HK n° [Cadastre 53] a été vendue à la SBT en 1970, celle-ci ne peut cependant qu'être rejetée.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :



40 - Les consorts [O] [T] , partie succombante, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel.



41- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



42- Il serait inéquitable de laisser la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER, la SCI HEVI et la SCI CCI supporter la charge des frais irrépétibles qu'elles ont été conduites à exposer.



43- Les consorts [O] [T] seront condamnés, in solidum, à leur verser, la somme de 2000 €, chacune, au titre des frais exposés en première instance et en cause d'appel

 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement rendu le 15 février 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER par M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T] et les condamne aux dépens ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T] de leurs demandes à l'encontre de la SCI HEVI et de la SCI CCI;



Condamne M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T], in solidum, à verser à la S.A.R.L. AMÉNAGEMENT INVESTISSEMENT IMMOBILIER, à la SCI HEVI et à la SCI CCI, chacune, la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne M. [M] [D] [O] [T], M. [Z] [X] [H] [O] [T] et Mme [K] [E] [G] [O] [T], in solidum, aux dépens de l'appel.







Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT